Tribunal judiciaire, chambre 1, 18 juin 2026 — n° 24/06529

****************** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE À l’issue de leurs relations contractuelles, la SCI LA VERNEDE a assigné son ancien locataire commercial la SAS [E] FRANCE devant le tribunal de céans en condamnation au peiement de loyers et charges impayés. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/06529. Le Juge de la mise en état a rendu le 28 janvier 2025 une ordonnance d’injonction d’assister à une séance d’information à la médiation –en vain. Par ordonnance du 06 janvier 2026, la clôture a été fixée au même jour. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2026 et mise en délibéré au 18 juin 2026. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Par ses "conclusions récapitulatives n°1", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SCI demande au tribunal de : - condamner la SAS [E] à lui payer les sommes de 62 818,41 euros TTC au titre des loyers et charges impayés (à parfaire de la régularisation de charge 2025 à ce jour non connue) ; 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ; 5 000 euros au titre des frais irrépétibles - assortir l’ensemble des condamnations de l’intérêt au taux légal à la date de l’assignation au fond du 26 août 2024 et ordonner la capitalisation des intérêts - débouter la SAS [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions - condamner la SAS [E] aux entiers dépens afférents au litige Par ses "conclusions n°2", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SAS demande au tribunal de : - dire que la taxe foncière des locaux donnés à bail commercial ne peut être imputée au preneur à défaut de clause expresse contraire - débouter en conséquence la SCI VERNEDE de sa demande de règlement des taxes foncières et lui déduire des sommes dues - ramener le montant des majorations de retard à la somme symbolique de 1 euro - condamner la SCI VERNEDE à restituer les sommes perçues et/ou facturées indûment au titre des taxes foncières pour un montant total de 12 702,35 euros ainsi que le montant du dépôt de garantie pour un montant de 16 029,59 euros à la date d’effet du congé - ordonner la compensation entre les créances respectives des parties - fixer la créance de la SCI VERNEDE au 28 février 2025, après compensation, à la somme de 41 916,05 euros TTC - l’autoriser à s’acquitter du paiement de sa dette en 24 mensualités égales et successives - ordonner que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital - juger que les intérêts au taux légal ne seront dus qu’à compter du jugement à intervenir - débouter la SCI VERNEDE de toute demande contraire ou plus ample - condamner la SCI VERNEDE à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens - dire n’y avoir lieu à exécution provisoire

MOTIVATION À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » etc. qui ne sont pas destinées à produire un effet juridique, ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4, 5 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens. L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». 1. Sur la demande relative au montant résiduel des loyers et charges impayés 1.1 Moyens des parties La SCI LA VERNEDE fait valoir que le loyer était trimestriellement de 12 000 euros, avec 2 300 euros de provision sur charges ; que la créance correspondante n’est pas contestée dès lors qu’une correction a été apportée à la demande d’[E], et que tout a couru jusqu’au 28 février 2025. La SCI fait valoir que le bail prévoit qu’une échéance de loyer ou toute autre somme due, qui n’auraient pas été réglées dans les délais requis, entraînent de plein droit et sans mise en demeure préalable une majoration forfaitaire de 10 % hors taxe ; que les factures de majorations ont été systématiquement adressées au locataire et n’ont pas été contestées ; que les retards n’étaient pas de quelques jours mais de plusieurs mois ; qu’il n’est démontré aucune disproportion de nature à réduire le montant des pénalités. La SCI fait valoir que le bail impute au preneur la contribution foncière relative aux locaux loués, y compris les frais de fiscalité directe, ce qui comprend la taxe foncière ; que la contribution économique territoriale est distincte, comme étant un impôt directement payé par le preneur à l’administration ; que le contrat doit de toute manière s’interpréter d’après la commune intention des parties et qu’[E] avait payé la taxe foncière l’année précédente ; que le bail stipule que la quote-part de la totalité des charges, contributions, taxes et prestations sont remboursées au bailleur en tant qu’accessoires du loyer, sans exclusion de la taxe foncière. La SCI fait valoir au regard des justificatifs de charges produits, de la facture d’état des lieux à partager, du dépôt de garantie à imputer, une fois les majorations retard ajoutées, que la créance finale est de 62 818,41 euros, à parfaire de la régularisation de charge 2025 à ce jour non connue ; que l’intérêt au taux légal doit débuter à la date de l’assignation, avec capitalisation. La SAS [E] FRANCE fait valoir qu’elle ne doit pas la taxe foncière, dès lors que le bail ne vise que la contribution foncière relative aux locaux loués (la CFE) mais pas précisément la taxe, ce qui n’est pas la même chose ; que la clause n’est pas assez claire pour ne pas être interprétée contre le bailleur ; qu’il conviendra donc de déduire ces sommes. La SAS fait valoir que la majoration forfaitaire constitue une clause pénale dont le montant peut être révisé par le tribunal vu son caractère excessif ; que son erreur involontaire dans le premier congé, son règlement régulier des loyers jusqu’au premier trimestre inclus, la nécessité de reprendre le décompte des charges compte tenu de la refacturation indue de la taxe foncière et des erreurs de calcul du bailleur, le montant doit être ramené à l’euro symbolique ; que le fait qu’elle ait accepté cette clause et reçu des factures n’empêche pas que le tribunal atténue son effet. La SAS fait valoir qu’après donné acte de la déduction du dépôt de garantie et application de ce qu’elle demande, le reste dû n’est que de 41 916,05 euros ; que les intérêts de retard ne pourront courir qu’à compter du jugement dès lors qu’une partie de l’arriéré réclamé par le bailleur n’est devenue exigible que postérieurement à la délivrance de l’assignation ; que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. 1.2 Réponse du tribunal L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts. En l’espèce, le tribunal relève qu’il n’y a pas de contestation sur la fraction de loyers et provisions sur charges des deuxième, troisième et quatrième trimestre 2024 ainsi qu’au prorata du premier de 2025, et les régularisations de charges 2023 et 2024, la moitié des frais d’état des lieux et le sort du dépôt de garantie, soit : 18 329,60 + 18 329,60 + 18 329,60 + 12 016,07 + (2 170,47 – 31,60) + 1 278,25 + 125 – 16 029,59 = 54 517,40 euros dus. Reste le sort de 2 460 + 2 199,55 + 2 199,55 + 1 441,92 = 8 301,02 euros de pénalités de retard qui sont contestés, ainsi que de la taxe foncière à inclure ou retrancher des charges. * Sur les pénalités de retard L’article 1231-5 du Code civil prévoit que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure » La clause pénale est stipulée à la fois comme un moyen de contraindre le débiteur à l’exécution et comme l’évaluation forfaitaire du préjudice futur subi. Le juge, pour qui la réduction des obligations résultant d’une telle clause n’est qu’une simple faculté, n’a pas à motiver spécialement sa décision lorsque, faisant application pure et simple de la convention, il refuse de modifier le montant de la pénalité qui y est forfaitairement prévue ; la réciproque n’est pas vraie. Pour apprécier le caractère excessif de la clause pénale, les juges doivent se placer à la date de leur décision et tenir compte du but de la clause. Il s’agit d’apprécier la (dis)proportion manifeste entre l’importance du préjudice subi et le montant conventionnellement fixé : en effet, le juge n’est pas tenu de ramener la pénalité au montant effectif du préjudice afin de conserver à la stipulation son caractère coercitif, et en l’absence de préjudice il peut même maintenir une peine tout comme il peut la réduire à l’euro symbolique.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, CONDAMNE la SAS [E] FRANCE à payer à la SCI LA VERNEDE la somme de 62 818,41 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision et avec anatocisme ; ACCORDE à la SAS [E] FRANCE la possibilité de se libérer de ce paiement en deux échéances de 31 409,20 euros, dues respectivement six mois puis douze mois après la signification du présent jugement ; RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai d’un an accordé ; DÉBOUTE la SCI VERNEDE de sa demande de condamnation au titre de la résistance abusive ; CONDAMNE la SAS [E] FRANCE aux dépens ; CONDAMNE la SAS [E] FRANCE à payer à la SCI LA VERNEDE la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LE PRESIDENT