Tribunal judiciaire, chambre 1, 18 juin 2026 — n° 23/01235

****************** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Monsieur [U] et madame [W] [F] ont donné à bail le 15 octobre 2014, à effet au 1er novembre courant, à une société aux droits de laquelle vient PV EXPLOITATION FRANCE, un appartement au sein d’un ensemble immobilier de vacances. Un avenant a été signé par les parties le 20 mai 2019, puis un second le 20 novembre 2020 des suites du COVID. Aujourd’hui elles ne s’accordent pas sur la nature et le droit applicable aux contrats. Ayant voulu rompre ce bail de manière anticipée suivant son article 2, les consorts [F] se sont heurtés à un refus du groupe Pierre & Vacances faute d’indemnité d’éviction. Par acte extrajudiciaire en date du 26 janvier 2023, ils ont assigné leur locataire aux fins d’annulation du bail pour dol, subsidiairement de résiliation judiciaire. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/01235. Le Juge de la mise en état a rendu le 19 février 2025 une ordonnance rejetant la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action. Par ordonnance du 06 janvier 2026, la clôture a été fixée au 1er mars 2026. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2026 et mise en délibéré au 15 mai 2026, prorogé au 18 juin 2026 vu l’identité de saisines contre le même défendeur (toutes fixées à ce jour-là). EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Par leurs "conclusions au fond n°1", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les consorts [F] demandent au tribunal de : - les juger recevables et bien-fondés en leurs demandes, fins et conclusions à titre principal - constater que le bail conclu le 15 octobre 2014 entre eux et la société PV Holding, repris par la société PV Exploitation France, est un bail civil - constater qu’eux et la société PV Holding n’ont pas manifesté une volonté non-équivoque d’étendre conventionnellement le statut des baux commerciaux au bail du 15 octobre 2014 - constater que le bail conclu le 15 octobre 2014 entre eux et la société PV Holding, repris par la société PV Exploitation France, a pris fin le 31 octobre 2023 - constater que la société PV Exploitation France se maintient dans les lieux malgré l’expiration du terme du bail depuis le 1er novembre 2023 et ce, sans droit ni titre - ordonner l’expulsion de la société PV Exploitation France et celle de tous occupants de son chef des lots leur appartenant, ceci sous astreinte de 500 euros TTC par jour de retard - ordonner que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête - condamner la société PV Exploitation France au versement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer payé au titre du bail ayant expiré le 31 octobre 2023, majoré de 70 %, et jusqu’à libération complète et effective des lieux - ordonner la compensation entre les sommes dues au titre d’indemnité d’occupation par la société PV Exploitation France et les sommes versées et encaissées sous les appellations loyers et charges par eux depuis le 1er novembre 2023 à titre subsidiaire - juger que leur consentement a été vicié par les agissements des sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE - annuler le bail commercial prenant effet le 1er novembre 2014 et son avenant de 2019 entre eux et la société PV HOLDING et repris par la société PV EXPLOITATION FRANCE - ordonner à la société PV EXPLOITATION FRANCE la restitution des locaux de leur propriété - juger que la société PV HOLDING a été occupante sans droit ni titre de l’entrée en vigueur du bail prenant effet le 1er novembre 2014 jusqu’au 31 janvier 2021 - condamner la société PV HOLDING au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versé ou aurait dû leur verser de la période d’occupation en vertu du bail prenant effet le 1er novembre 2014 - dire que la société PV EXPLOITATION France est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2021 - condamner la société PV EXPLOITATION FRANCE au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’…

MOTIVATION À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » etc. qui ne sont pas destinées à produire un effet juridique, ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4, 5 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens. L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts. 1. Sur la demande principale fondée sur la nature civile ou commerciale du bail 1.1 Moyens des parties À l’appui de leur demande, les consorts [F] font valoir que pour une résidence de tourisme, une société d’exploitation peut être considérée comme exerçant une activité commerciale s’il y a un établissement immatriculé exploitant effectivement un fonds de commerce pendant trois années consécutives avant la fin du bail ; qu’il faut que le preneur exerce une activité commerciale, peu importe la forme de la société, or la (sous)location d’immeubles et de logements meublés est civile par nature, sauf à fournir des prestations de services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle) qui ne doivent pas avoir un caractère accessoire. Ils font valoir que les services fournis par PV EXPLOITATION FRANCE le sont dans les parties communes de la résidence mais pas dans les lots privatifs tels que leur appartement : les sous-locataires ne font que jouir d’une location meublée, d’ailleurs l’exploitation de la résidence à destination principale d’habitation se fait même si P&V n’a pas l’intégralité des appartements à disposition. Ils font valoir que le nettoyage régulier des locaux n’est pas prévu (seul un ménage en fin de séjour, hormis la cuisine, sauf option payante), que la fourniture de linge n’est même pas régulière, et que la laverie et le restaurant sont des services à part dans d’autres locaux. Les consorts [F] font en outre valoir que seule une volonté non équivoque des parties permet l’extension conventionnelle au statut des baux commerciaux en son intégralité ; qu’ainsi la simple mention ‘bail commercial’ et la référence générale aux textes ne suffit pas, lorsque par exemple manque la mention relative au droit du preneur au renouvellement ou manquent des clauses habituelles. Ils font valoir que le présent bail ne s’intitule pas ‘commercial’ mais ‘meublé’ ou ‘à loyer’, prévoit un terme ferme et comporte une faculté de résiliation triennale sans motif qui serait inapplicable en ce qu’elle devrait être réputée non-écrite, ni ne mentionne l’indemnité d’éviction. Les consorts [F] font valoir qu’au regard des règles civiles, le bail cesse de plein droit à son échéance et qu’en cas de manifestation positive de la volonté du bailleur de faire échec à la tacite reconduction, celle-ci ne peut être invoquée par le preneur pour se maintenir dans les lieux. Ils font valoir qu’en l’espèce ils n’ont pas manifesté de façon positive leur volonté de voir P&V se maintenir, et au contraire l’ont fait savoir par leur notaire puis l’ont assigné. Ils font valoir qu’une indemnité d’occupation doit être fixée, pour être réglée jusqu’à expulsion effective à ordonner sous astreinte. Pas d’observations de Pierre & Vacances sur ces points-là. 1.2 Réponse du tribunal Dès qu’un contrat remplit les conditions d’application du statut des baux commerciaux, posées à l’article L.145-1 du Code de commerce, il se trouve nécessairement sous son influence. Des extensions du statut sont prévues par l’article L.145-2, mais il y a aussi l’hypothèse de parties qui soumettent volontairement leur bail au statut lorsque les conditions n’étaient pas réunies. La question est de savoir si le bail litigieux relève de la première ou la troisième de ces situations. L’article L.145-1 précité pose quatre conditions tenant à la nécessité d’un contrat de bail, à l’existence d’un local, à l’exploitation d’un fonds commercial et à une immatriculation du locataire. S’agissant de la troisième plus particulièrement, qui est celle discutée par les parties, l’activité exercée doit être une activité commerciale qui se définit par l’accomplissement d’actes de commerce tels que déterminés aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du même code ; toutefois certaines activités purement civiles, telles la location ou la sous-location d’immeubles, peuvent devenir commerciales si sont fournies dans les lieux loués1 des prestations de services qui ne soient ni mineures ni accessoires, revêtant le caractère d’un service para-hôtelier (literie, mobilier, électricité, services, etc.) –il appartient aux juridictions de définir la proportion d’activité commerciale pour éventuellement appliquer le droit des baux commerciaux. À noter cependant que l’application du statut des baux commerciaux suppose que l’exploitation du fonds de commerce ainsi créé par la société soit conforme à la destination que les parties ont entendu donner au bail au moment de sa conclusion. Hors le cas de l’application du statut par la réunion des critères de L.145-1, des parties peuvent décider d’appliquer entre elles ce droit. Cela nécessite une volonté commune sans équivoque, souverainement appréciée par le juge, soit expresse, soit implicite résultant de leur comportement en cours de bail (telle la renonciation du bailleur à se prévaloir des causes d’exclusion du statut), car la seule qualification de bail commercial ou la référence dans un bail à certains articles du décret du 30 septembre 1953 ne sont pas suffisantes pour exprimer la volonté certaine et non équivoque des parties de soumettre le contrat au statut des baux commerciaux et notamment, celle du bailleur de renoncer à se prévaloir de l’absence de conditions objectives énumérées par l’article L.145-1. La résidence de tourisme est définie par l’article R.321-1 du Code du tourisme comme « un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière ». Il résulte de la combinaison des articles L.141-2 et L.321-1 du même code que l’État détermine les procédures de classement des résidences de tourisme et que l’établissement est classé par le groupement d’intérêt économique "Atout France, agence de développement touristique de la France", dans une catégorie en fonction de certains critères. Et selon l’article L.145-7-1 du Code de commerce, « les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L.321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale ». En l’espèce, le tribunal relève que le bail signé le 16 octobre 2014 s’intitule « Bail meublé – Propriété financière meublée avec séjours » : mais si la mention inverse n’aurait pas été un indice suffisant de la volonté des parties de se soumettre au statut, celle-ci n’est pas un indice suffisant de leur volonté de ne pas s’y soumettre. Le bail est en revanche passé « conformément aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce », ce qui clair mais pas seul suffisant.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, DÉBOUTE monsieur [U] [F] et madame [W] [F] de l’intégralité de leurs demandes ; CONSTATE que le bail commercial signé entre monsieur [U] [F] et madame [W] [F], d’une part, et une société aux droits de laquelle vient la société PV EXPLOITATION FRANCE, d’autre part, est tacitement prorogé depuis le 1er novembre 2023 ; CONDAMNE monsieur [U] [F] et madame [W] [F] aux dépens ; CONDAMNE monsieur [U] [F] et madame [W] [F] à payer à la société PV EXPLOITATION FRANCE la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LE PRESIDENT