Tribunal judiciaire, chambre 1, 18 juin 2026 — n° 24/01097

****************** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Monsieur [S] et madame [M] [Q] ont repris à leur compte un bail qui avait été donné le 27 septembre 2013 pour prendre effet, pour dix ans, au 1er novembre 2013, au profit de la société PV RESIDENCES & RESORTS aux droits de laquelle vient aujourd’hui PV EXPLOITATION FRANCE, portant sur un appartement au sein d’un ensemble immobilier de vacances. Un avenant a été signé entre les parties le 21 août 2015. Aujourd’hui elles ne s’accordent pas sur la nature et le droit applicable aux contrats. Par acte extrajudiciaire du 04 novembre 2022, les consorts [Q] ont signifié un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction à leur locataire, à effet au 30 septembre 2023 –échéance prévisible du bail. Par acte extrajudiciaire en date du 02 février 2024, ils l’ont assigné devant le tribunal de céans pour que soit déclaré valable leur congé, à titre principal au vu des motifs qu’ils invoquaient, à titre subsidiaire en voyant écarter le statut des baux commerciaux. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/01097. Le Juge de la mise en état a rendu le 28 mai 2024 une ordonnance d’injonction d’assister à une séance d’information à la médiation –en vain. Par ordonnance du 27 janvier 2026, la clôture a été fixée au même jour. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2026 et mise en délibéré au 18 juin 2026. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Par leurs dernières "conclusions en demande", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, les consorts [Q] demandent au tribunal de : - les déclarer recevables et bien-fondés en leurs demandes, fins et conclusions à titre principal - déclarer que leur consentement a été vicié par un dol commis par les sociétés PV Holding et PV Exploitation France - annuler l’acte du 21 août 2015 qui reprend le bail du 1er novembre 2013 signé par eux d’une part, et la société PV Holding, à laquelle succède la société PV Exploitation France d’autre part - ordonner à la société PV Exploitation France la restitution des locaux - déclarer que la société PV Holding a été occupante sans droit ni titre du 25 septembre 2015 jusqu’à la cession du bail annulé à la société PV Exploitation France le 31 janvier 2021 - condamner la société PV Holding au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versés ou aurait dû leur verser durant la période du 25 septembre 2015 jusqu’au 31 janvier 2021 - déclarer que la société PV Exploitation France est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2021 - condamner la société PV Exploitation France au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versés ou aurait dû leur verser depuis le 1er février 2021 - ordonner la compensation entre les sommes dues au titre d’indemnité d’occupation par les sociétés PV Holding et PV Exploitation France et les loyers et charges versés et encaissés par eux depuis le 25 septembre 2015 - dire que ni la société PV Holding, ni la société PV Exploitation France, sociétés appartenant au même Groupe Pierre & Vacances, et occupantes sans droit ni titre n’ont vocation à percevoir une quelconque indemnité d’éviction - condamner solidairement la société PV Holding et la société PV Exploitation France à prendre en charge les sommes réclamées par le Trésor public en cas de redressement fiscal en raison de la nullité du bail à titre subsidiaire - déclarer le bail du 1er novembre 2013, repris par avenant du 21 août 2015 par eux d’une part, et la société PV Holding, à laquelle succède la société PV Exploitation France d’autre part, est un bail civil - déclarer qu’eux d’une part, et la société PV Exploitation France, n’ont pas manifesté une volonté non-équivoque d’étendre conventionnellement le statut des baux commerciaux à leur relation contractuelle - déclarer que le bail du 1er novembre 2013, repris par avenant du 21 août 2015 par eux a pris fin le 30 septembre 2023 - déclarer que la société PV Explo…

MOTIVATION À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » etc. qui ne sont pas destinées à produire un effet juridique, ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4, 5 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens. L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts. 1. Sur la demande principale tendant à l’annulation de l’acte du 21 août 2015 1.1 Moyens des parties Les consorts [Q] font valoir que leur bail comporte plusieurs clauses extrêmement avantageuses pour eux, dès lors qu’il ouvre la possibilité de résilier tous les trois ans sans motif ni condition, ni indemnité d’éviction, en contradiction avec l’article L.145-4 du Code de commerce qui n’accorde au bailleur la faculté de résiliation triennale qu’en quatre hypothèses limitées, ce qui rend l’article 2 du bail contraire à l’ordre public, donc nul et de nul effet selon l’article L.145-15 alors en vigueur. Ils font valoir que Pierre & Vacances est pourtant un groupe dont le modèle d’affaires est fondé exclusivement sur la conclusion de baux commerciaux pour l’exploitation de résidences de tourisme, et qu’il ne pouvait donc de bonne foi insérer une telle clause dans son bail. Ils font valoir que d’ailleurs le locataire leur a proposé un nouvel avenant purgé de cette clause et prenant la peine de souligner, comme condition déterminante de l’engagement, la soumission du bail au statut commercial. Ils font valoir qu’il y a donc eu mensonge positif, dont l’intention se déduit, quand la locataire a pris des engagements contraires à l’ordre public qui lui seraient inopposables, puis s’est tue sur cette inopposabilité par la suite, notamment à la reprise du bail, en réalité une orchestration par le groupe tirant avantage de leurs connaissances juridiques face à des profanes pour obtenir plus facilement la conclusion des baux en question. Ils font valoir que l’absence d’indemnité d’éviction et la facilité de résiliation étaient en effet un critère déterminant de l’engagement, car ils n’auraient pas signé s’ils avaient su qu’une indemnité d’éviction grèverait le bilan de l’opération ; or le preneur s’est engagé à quelque chose qu’il savait pertinemment ne pas pouvoir faire. Ils font valoir que le contrat de bail doit être annulé pour dol, qu’il faudra donc procéder aux restitutions réciproques : restitution des locaux via expulsion sous astreinte, indemnité d’occupation couvrant les loyers et charges versés pendant toute la période pour couvrir une occupation devenant sans droit ni titre, pas d’indemnité d’éviction. La SAS PV EXPLOITATION FRANCE n’ayant pas re-conclu après modification par les bailleurs de leurs prétentions, elle ne formule aucune observation sur les vices du consentement. 1.2 Réponse du tribunal Il résultait des articles 1108, 1109 et 1116 du Code civil, dans leur rédaction alors en vigueur, que le consentement de la partie qui s’oblige est une des conditions essentielles pour la validité d’une convention ; qu’il peut être surpris donc vicié par le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, et qui entraînera la nullité lorsque les manœuvres sont telles qu’il est évident que, sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il faut une intention dolosive, soit des manœuvres destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement. Matériellement parlant, un simple mensonge, non appuyé d’actes extérieurs, peut constituer un dol, mais aussi le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Pour entraîner la nullité d’une convention, l’erreur doit porter sur la substance (selon 1110 ancien d’ailleurs) mais à condition qu’elle ne soit pas inexcusable ; or l’erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable (i.e le dol de l’un occulte la légèreté de l’autre et purge l’erreur de tout défaut). Une erreur de droit portant sur les termes d’une disposition impérative de la loi ne porte pas sur la substance même de la chose ou la cause juridique de l’engagement, attendu que nul n’est censé ignorer la loi, a fortiori en l’absence de manœuvres positives destinées à suggérer à son cocontractant la mauvaise interprétation de la loi, dès lors qu’il n’y a pas d’obligation d’information et de conseil portant sur les mécanismes légaux à la charge d’une personne morale. En l’espèce le tribunal observe que si erreur il y a eu dans l’esprit de monsieur et madame [Q], il n’est pas établi qu’elle a été provoquée par un dol de Pierre & Vacances. Sur la nature de bail commercial, le tribunal renvoie à ses développements en 2.2 mais dès à présent il constate la référence aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, et l’appellation idoine dans l’avenant reçu le 25 août 2015. Ainsi tout d’abord, s’agissant de l’indemnité d’éviction, le tribunal relève qu’il n’y a pas eu là de réticence sur une circonstance de fait que Pierre & Vacances aurait été seul à connaître, mais sur un mécanisme légal découlant de la soumission du bail au décret de 1953 dont les consorts [Q] étaient bien au fait, accessible librement à quiconque se renseigne, à telle enseigne qu’ils ont appliqué le statut pour donner congé le 04 novembre 2022. Cela ne portait donc pas sur la substance du contrat. Le silence du locataire rédacteur de l’acte ne portait pas que sur l’indemnité d’éviction et l’on ne saurait exiger d’un bail qu’il reproduise in extenso tous les articles idoines du Code de commerce pour être valable, faute de loi en ce sens. À l’inverse il n’y a pas dans le bail de mention ‘positive’ par laquelle le locataire prétendrait renoncer à son droit. Accessoirement, il n’existe pas non plus d’obligation de conseil particulière en la matière s’agissant du document du bail. Il n’est pas donc établi d’engagement clair qu’aurait pris puis renié Pierre & Vacances quant à l’indemnité d’éviction. Ensuite, s’agissant de la présence de la clause illicite de résiliation qualifiée de mensonge, le tribunal relève qu’elle n’était sanctionnée que d’une nullité relative à l’époque et que son recours par d’autres bailleurs a été respecté par Pierre & Vacances, sans qu’il ne puisse en être déduit une machination pour les mettre en confiance. La nouvelle rédaction de bail proposée en 2023 peut s’analyser comme l’explicitation de ce qui découlait de jure de l’application du statut et la correction d’erreurs sur des dispositions légales sanctionnées désormais par le ‘réputé non-écrit’ sans faculté de renonciation. Par ailleurs, s’agissant de l’incidence du supposé dol, le tribunal relève qu’il n’est pas démontré que si les consorts [Q] avaient trouvé dans le bail la lettre stricte du décret de 1953, ils n’auraient pas conclu avec Pierre & Vacances. En effet, l’intention dans l’opération (sinon la cause de celle-ci) apparaissait bien être la sécurisation d’un investissement et de loyers réguliers, une perspective dans laquelle le pouvoir de se libérer aisément n’apporterait aucune plus-value.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, DÉBOUTE monsieur [S] [Q] et madame [M] [Q] de l’intégralité de leurs demandes ; CONSTATE que le bail commercial reçu le 27 septembre 2013 entre des parties aux droits desquels viennent monsieur [S] [Q] et madame [M] [Q], d’une part, la société PV EXPLOITATION FRANCE, d’autre part, a pris fin par l’effet du congé sans renouvellement délivré le 03 novembre 2022 ; AVANT DIRE DROIT sur le montant de l’indemnité d’occupation et de l’indemnité d’éviction : ORDONNE une expertise et commet pour y procéder madame [J] [B], [Adresse 3], Tél : [XXXXXXXX01], Port. : [XXXXXXXX02], Courriel : [Courriel 1], avec pour mission de : + prendre connaissances des pièces du dossier et tous documents utiles à sa mission, et se rendre sur les lieux + fournir tous les éléments d’appréciation des critères définis aux articles L.145-14 et L.145-28 du Code de commerce notamment, aux fins de recherche de la valeur de l’indemnité d’occupation due par le preneur et de l’indemnité d’éviction due par le bailleur DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues, et qu’il communiquera son avis aux parties sous la forme de son choix préalablement au dépôt de son rapport pour recueillir leurs observations DIT que l’expertise sera réalisée sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises, qui pourra, en cas d’empêchement, remplacer l’expert par simple ordonnance DIT que la plate-forme OPALEXE devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges, une fois que l’expert aura recueilli le consentement des parties à son utilisation DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248, 263 à 284 du Code de procédure civile, qu’il prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée DIT que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et nous en informera DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du Tribunal de céans, dans un délai de SIX MOIS à compter de l’avis de consignation qui lui aura été adressé par le greffe DIT que l’expert, en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties DIT que la société PV EXPLOITATION FRANCE devra consigner au greffe de ce Tribunal, dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision, la somme de 2 000 EUROS à titre de provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile FIXE l’indemnité d’occupation due pendant la procédure au montant du dernier terme RENVOIE l’affaire à l’audience du 22 septembre 2026 à 9h00. RÉSERVE les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LE PRESIDENT