Tribunal judiciaire, chambre 1, 18 juin 2026 — n° 23/01162

****************** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Monsieur [M] [T] a repris à son compte un bail portant sur un bien immobilier au sein d’un ensemble de résidences vacances à [Localité 2] qu’il venait d’acquérir, consenti à la société PV HOLDING aux droits de laquelle vient aujourd’hui PV EXPLOITATION FRANCE ; il a rompu ce bail en 2012. L’année suivante il en a conclu un nouveau, sur la qualification duquel les parties ne s’accordent pas aujourd’hui, pour neuf ans à compter du 1er novembre 2013. Exposant que sa locataire ne réglait plus régulièrement les loyers à compter de la crise COVID, monsieur [T] lui a fait délivrer congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, et sans offre d’indemnité d’éviction, le 28 décembre 2022 sur le fondement de la nullité du bail. Par acte extrajudiciaire en date du 26 janvier 2023, il l’a assignée devant le tribunal de céans. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/01162. Le Juge de la mise en état a rendu le 19 février 2025 une ordonnance rejetant les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt à agir de monsieur [T] et de la prescription. Par ordonnance du 06 janvier 2026, la clôture a été fixée 1er mars 2026. L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2026 et mise en délibéré au 15 mai 2026, prorogé au 18 juin 2026 vu l’identité de saisines contre le même défendeur (toutes fixées à ce jour-là). EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Par ses "conclusions au fond n°2", auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, monsieur [T] demande au tribunal de : - le juger recevable et bien-fondé en ses demandes, fins et conclusions à titre principal - constater que le bail conclu le 10 octobre 2013 entre lui et la société PV Holding, repris par la société PV Exploitation France, est un bail civil - constater que la société PV Holding et lui n’ont pas manifesté une volonté non-équivoque d’étendre conventionnellement le statut des baux commerciaux au bail du 10 octobre 2013 - constater que le bail conclu le 10 octobre 2013 entre la société PV Holding et lui, repris par la société PV Exploitation France, a pris fin le 31 octobre 2022 - constater que la société PV Exploitation France se maintient dans les lieux malgré l’expiration du terme du bail depuis le 1er novembre 2022 et ce, sans droit ni titre - ordonner l’expulsion de la société PV Exploitation France et celle de tous occupants de son chef des lots lui appartenant, ceci sous astreinte de 500 euros TTC par jour de retard - ordonner que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête - condamner la société PV Exploitation France au versement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer payé au titre du bail ayant expiré le 31 octobre 2022, majoré de 70 %, et jusqu’à libération complète et effective des lieux - ordonner la compensation entre les sommes dues au titre d’indemnité d’occupation par la société PV Exploitation France et les sommes versées et encaissées sous les appellations loyers et charges par lui depuis le 1er novembre 2022 à titre subsidiaire - juger que son consentement a été vicié par les agissements des sociétés PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE - annuler le bail commercial prenant effet le 1er novembre 2013 entre la société PV HOLDING et lui, et repris par la société PV EXPLOITATION FRANCE - ordonner à la société PV EXPLOITATION FRANCE la restitution des locaux de sa propriété - juger que la société PV HOLDING a été occupante sans droit ni titre de l’entrée en vigueur du bail prenant effet le 1er novembre 2013 jusqu’au 31 janvier 2021 - condamner la société PV HOLDING au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle a versé ou aurait dû lui verser de la période d’occupation en vertu du bail prenant effet le 1er novembre 2013 jusqu’au 31 janvier 2021 - dire que la société PV HOLDING ou PV EXPLOITATION FRANCE est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2021 - condamner l…

MOTIVATION À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » etc. qui ne sont pas destinées à produire un effet juridique, ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4, 5 et 768), de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens. L’article 9 du Code de procédure civile rappelle qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l’article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». L’article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l’article 1104 ajoute qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L’article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s’ajouter des dommages-intérêts. 1. Sur la demande principale fondée sur la nature civile ou commerciale du bail 1.1 Moyens des parties À l’appui de sa demande, monsieur [T] fait valoir que pour une résidence de tourisme, une société d’exploitation peut être considérée comme exerçant une activité commerciale s’il y a un établissement immatriculé exploitant effectivement un fonds de commerce pendant trois années consécutives avant la fin du bail ; qu’il faut que le preneur exerce une activité commerciale, peu importe la forme de la société, or la (sous)location d’immeubles et de logements meublés est civile par nature, sauf à fournir des prestations de services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle) qui ne doivent pas avoir un caractère accessoire. Il fait valoir que les services fournis par PV EXPLOITATION FRANCE le sont dans les parties communes de la résidence mais pas dans les lots privatifs tels que son appartement : les sous-locataires ne font que jouir d’une location meublée, d’ailleurs l’exploitation de la résidence se fait même si P&V n’a pas l’intégralité des appartements à disposition. Il fait valoir que le nettoyage régulier des locaux n’est pas prévu (seul un ménage en fin de séjour, hormis la cuisine, sauf option payante), que la fourniture de linge n’est même pas régulière, et que la laverie et le restaurant sont des services à part dans d’autres locaux. Monsieur [T] fait en outre valoir que seule une volonté non équivoque des parties permet l’extension conventionnelle au statut des baux commerciaux en son intégralité ; qu’ainsi la simple mention ‘bail commercial’ et la référence générale aux textes ne suffit pas, lorsque par exemple manque la mention relative au droit du preneur au renouvellement ou manquent des clauses habituelles. Il fait valoir que le présent bail ne s’intitule pas ‘commercial’ mais ‘meublé’, prévoit un terme ferme et comporte une faculté de résiliation triennale sans motif qui serait inapplicable en ce qu’elle devrait être réputée non-écrite, ni ne mentionne l’indemnité d’éviction. Monsieur [T] fait valoir qu’au regard des règles civiles, le bail cesse de plein droit à son échéance et qu’en cas de congé donné par le bailleur, i.e manifestation positive de la volonté du bailleur de faire échec à la tacite reconduction, celle-ci ne peut être invoquée par le preneur pour se maintenir dans les lieux. Il fait valoir qu’en l’espèce il n’a pas manifesté de façon positive sa volonté de voir P&V se maintenir, et au contraire l’a assigné. Il fait valoir qu’une indemnité d’occupation doit être fixée, pour être réglée jusqu’à expulsion effective à ordonner sous astreinte. À titre subsidiaire, il sollicite le rejet de l’indemnité d’éviction telle que proposée par les défendeurs et la désignation d’un expert. [N] & Vacances réplique que le bail le liant à monsieur [T] est bien soumis au statut des baux commerciaux. Ils font valoir que la résidence de tourisme exploitée répond à la qualification légale d’établissement commercial d’hébergement, dont l’activité est présumée commerciale. Ils font valoir que le statut s’applique de plein droit, indépendamment de la volonté des parties, dès lors qu’est exploité dans le local un fonds de commerce, et que la fourniture de services à caractère para-hôtelier détermine la nature commerciale (indépendamment du régime fiscal en vigueur), ce qu’ils font : accueil, fourniture de linge de lit, préparation de la literie, fourniture de serviettes, petit-déjeuner, etc via un personnel salarié, nonobstant le caractère payant de certains services. [N] & Vacances font valoir en outre que le statut des baux commerciaux peut être élu par les parties et que tel fut le cas en l’espèce. Ils font valoir que le présent bail vise les textes de loi idoines, renonce au bénéfice du Code du tourisme et se montre conforme au Code de commerce. Ils font valoir que le bailleur dans son congé de décembre 2022 s’est conformé aux règles en vigueur. [N] & Vacances font valoir que cependant monsieur [T] a délivré congé sans offrir l’indemnité d’éviction, alors que le motif qu’il invoque n’est pas grave au sens des textes, car aucune mauvaise foi ne peut leur être reprochée lorsqu’ils ont renoncé au paiement d’une telle indemnité en signant puisque l’impossibilité de renoncer à la propriété commerciale n’avait rien d’évident jusqu’à un arrêt de cassation de 2020 (et d’ailleurs ils ont plusieurs fois accepté la résiliation anticipée sans indemnité d’éviction, comme avec monsieur [T] en 2012). Ils font valoir que le congé n’étant pas justifié, l’indemnité est due. Ils développent sur sa teneur, et concluent au subsidiaire à la désignation d’un expert. 1.2 Réponse du tribunal Dès qu’un contrat remplit les conditions d’application du statut des baux commerciaux, posées à l’article L.145-1 du Code de commerce, il se trouve nécessairement sous son influence. Des extensions du statut sont prévues par l’article L.145-2, mais il y a aussi l’hypothèse de parties qui soumettent volontairement leur bail au statut lorsque les conditions n’étaient pas réunies. La question est de savoir si le bail litigieux relève de la première ou la troisième de ces situations. L’article L.145-1 précité pose quatre conditions tenant à la nécessité d’un contrat de bail, à l’existence d’un local, à l’exploitation d’un fonds commercial et à une immatriculation du locataire. S’agissant de la troisième plus particulièrement, qui est celle discutée par les parties, l’activité exercée doit être une activité commerciale qui se définit par l’accomplissement d’actes de commerce tels que déterminés aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du même code ; toutefois certaines activités purement civiles, telles la location ou la sous-location d’immeubles, peuvent devenir commerciales si sont fournies dans les lieux loués1 des prestations de services qui ne soient ni mineures ni accessoires, revêtant le caractère d’un service para-hôtelier (literie, mobilier, électricité, services, etc.) –il appartient aux juridictions de définir la proportion d’activité commerciale pour éventuellement appliquer le droit des baux commerciaux. À noter cependant que l’application du statut des baux commerciaux suppose que l’exploitation du fonds de commerce ainsi créé par la société soit conforme à la destination que les parties ont entendu donner au bail au moment de sa conclusion. Hors le cas de l’application du statut par la réunion des critères de L.145-1, des parties peuvent décider d’appliquer entre elles ce droit.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, DÉBOUTE monsieur [M] [T] de l’intégralité de ses demandes ; CONSTATE que le bail commercial signé le 10 octobre 2013 entre monsieur [M] [T] et la société PV-CP [Adresse 4] EXPLOITATION a pris fin par l’effet du congé sans renouvellement délivré le 28 décembre 2022 ; AVANT DIRE DROIT sur le montant de l’indemnité d’occupation et de l’indemnité d’éviction : ORDONNE une expertise et commet pour y procéder madame [P] [F], [Adresse 5], Tél : [XXXXXXXX01], [Localité 3]. : 06.50.74.66.75, Courriel : [Courriel 1], avec pour mission de : + prendre connaissances des pièces du dossier et tous documents utiles à sa mission, et se rendre sur les lieux + fournir tous les éléments d’appréciation des critères définis aux articles L.145-14 et L.145-28 du Code de commerce notamment, aux fins de recherche de la valeur de l’indemnité d’occupation due par le preneur et de l’indemnité d’éviction due par le bailleur DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues, et qu’il communiquera son avis aux parties sous la forme de son choix préalablement au dépôt de son rapport pour recueillir leurs observations DIT que l’expertise sera réalisée sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises, qui pourra, en cas d’empêchement, remplacer l’expert par simple ordonnance DIT que la plate-forme OPALEXE devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges, une fois que l’expert aura recueilli le consentement des parties à son utilisation DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248, 263 à 284 du Code de procédure civile, qu’il prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée DIT que l’expert pourra recueillir l’avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et nous en informera DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du Tribunal de céans, dans un délai de SIX MOIS à compter de l’avis de consignation qui lui aura été adressé par le greffe DIT que l’expert, en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties DIT que la société PV EXPLOITATION FRANCE devra consigner au greffe de ce Tribunal, dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision, la somme de 2 000 EUROS à titre de provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile FIXE l’indemnité d’occupation due pendant la procédure au montant du dernier terme RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 22 septembre 2026 à 9h00. RÉSERVE les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LE PRESIDENT