Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 18 juin 2026 — n° 21/04613

EXPOSE DES MOTIFS Par acte du 18 mai 2018, dressé par Maître [C] [G], notaire à Lisieux (Calvados), avec la participation de Maître [I], notaire à Saint-Herblain (Loire-Atlantique), assistant l’acquéreur, la SCI [Adresse 7] a vendu à la SCI du Général les lots numéros 9 et 25 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], moyennant le prix de 352 000 euros, outre des honoraires de négociation au profit du Cabinet [U] [D] d’un montant de 18 000 euros. Etait annexé à l’acte un diagnostic technique global établi par la SAS Apave Nord Ouest le 11 octobre 2017. Par acte du 4 juillet 2018, dressé par Maître [C] [G], notaire à Lisieux (Calvados), avec la participation de Maître [Y] [N], notaire à Nantes (Loire-Atlantique), la SCI [R] [B] a vendu à Monsieur [L] [W] et Madame [K] [J] les lots numéros 11 et 30 de la copropriété sise [Adresse 8], moyennant le prix de 330 000 euros, outre des honoraires de négociation au profit du Cabinet [U] [D] d’un montant de 15 000 euros. Etait annexé à l’acte un diagnostic technique global établi par la SAS Apave Nord Ouest le 11 octobre 2017. Suivant procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 17 juillet 2018 de la copropriété des [Adresse 9], la SAS Cabinet [U] [D] a été nommée aux fonctions de syndic de la copropriété pour une durée de trois ans. Il a également été décidé de faire appel à un architecte dans la résolution des fuites au niveau de la toiture et des infiltrations en pied de façade, sur la base d’un devis de l’architecte Monsieur [S], architecte DPLG, pour une expertise technique pour un montant de 480 euros TTC. Par acte du 27 octobre 2019, dressé par Maître [C] [G], notaire à Lisieux (Calvados), avec la participation de Maître [E] [T], notaire à Nantes (Loire-Atlantique), assistant l’acquéreur, la SCI [Adresse 7] a vendu à Monsieur [P] [O], et son épouse, Madame [V] [A], la moitié indivise du lot numéro 6, le lot numéro 7 et le lot numéro 27 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], moyennant le prix de 422 000 euros. Il était stipulé à l’acte que la vente avait été négociée directement entre les parties, sans le concours ou la participation d’un intermédiaire. Etait annexé à l’acte un diagnostic technique global établi par la SAS Apave Nord Ouest le 11 octobre 2017. Le 6 décembre 2018, M. [S] a rendu son rapport de visite, faisant notamment état de la dégradation des ouvrages de couverture, puis, le 17 janvier 2019, son rapport d’expertise sur l’état de la couverture, préconisant la dépose et le remplacement des ouvrages de couverture versant nord et est de l’immeuble. Par acte du 14 février 2019, dressé par Maître [H] [Q], notaire à Lisieux (Calvados), avec la participation de Maître [Z] [ZN], notaire à Nantes (Loire-Atlantique), la SCI [R] [B] a vendu à Madame [F] [CX], avocate, épouse de Monsieur [MC] [X], les lots numéros 4, 19 et 26 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], moyennant le prix de 463 000 euros, outre des honoraires de négociation au profit du Cabinet [U] [D] d’un montant de 17 000 euros. Etait annexé à l’acte un diagnostic technique global établi par la SAS Apave Nord Ouest le 11 octobre 2017. Par acte du 25 juin 2019, dressé par Maître [C] [G], notaire à Lisieux (Calvados), avec la participation de Maître [FK] [QU], notaire à La Baule-Escoublac (Loire-Atlantique), la SCI [R] [B] a vendu à la SCI Petit Canard les lots numéros 10 et 28 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8], moyennant le prix de 450 000 euros, outre des honoraires de négociation au profit du Cabinet [U] [D] d’un montant de 16 000 euros. Etait annexé à l’acte un diagnostic technique global établi par la SAS Apave Nord Ouest le 11 octobre 2017. Lors de l’assemblée générale ordinaire du 28 octobre 2019, après la présentation du diagnostic de la toiture par M.

MOTIFS Sur la garantie des vices cachés et l’obligation précontractuelle d’information Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. C’est à l’acquéreur exerçant l’action en garantie des vices cachés qu’il appartient de rapporter la preuve de l’existence et de la cause des vices qu’il allègue. L’article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. En application de ce texte, le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés. Il pèse sur lui une présomption de connaissance du vice. Il en résulte que pour pouvoir prétendre à l'indemnisation des conséquences de l'existence du vice caché allégué, les demandeurs doivent démontrer : - l'existence du vice antérieurement à la vente, - son caractère caché, - le fait que le vice rend l'immeuble impropre à sa destination ou à l'usage auquel on le destine, ou qu'il en diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l’avait connu, - la connaissance qu'avait le vendeur du vice, de son ampleur et de ses conséquences, laquelle rend sans effet la clause de non garantie insérée à l'acte. Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code énonce que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Selon l'article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire de la promesse. L'article 1112-1 du même code dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. Cet article 1130 énonce que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Il ressort de l'article 1137 du même code que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. Le dol consiste ainsi en une manoeuvre ou un mensonge, par commission ou par réticence, ayant pour but et pour effet de surprendre le consentement d’une partie, de provoquer chez le cocontractant une erreur qui le détermine à contracter. Il doit émaner du cocontractant ou de son représentant et est constitué d’un élément matériel et d’un élément intentionnel. L'auteur des manoeuvres, du mensonge ou de la réticence doit en effet avoir agi "intentionnellement pour tromper le contractant". Le dol peut porter sur n’importe quel élément du contrat. Mais le demandeur doit établir qu’il n’aurait pas consenti s’il avait connu la réalité, c’est-à-dire que l’élément concerné était pour lui déterminant, ce qu’il pourra établir librement. La charge de la preuve du caractère intentionnel du comportement du cocontractant et le caractère déterminant du dol allégué pèse sur la personne qui prétend que son consentement a été vicié. Il doit établir la réalité des agissements qui ont provoqué son erreur. L’acte authentique du 18 mai 2018 liant la SCI [R] [B] et la SCI du Général comporte une clause usuelle d’exclusion des vices cachés ainsi libellée : « L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison : Des vices apparents,Des vices cachés.S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,S’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »Il rappelle les dispositions de l’article 1112-1 du code civil. Etait annexé à l’acte le DTG. Selon ce rapport, « le bâtiment, datant de 1945, est dans un état globalement satisfaisant. […] La couverture, en bon état, est en ardoises. » Sous la rubrique « évaluation de l’état apparent des parties communes et des équipements collectifs », la toiture/couverture est qualifiée comme se trouvant dans un état satisfaisant et nécessitant un entretien courant. L’acte authentique de vente du 4 juillet 2018 liant la SCI [R] [B], d’une part, et M. [W] et Mme [J], d’autre part, comprend la même clause d’exclusion des vices cachés. Ont été remis aux acquéreurs et annexés à l’acte le carnet d’entretien de l’immeuble, ainsi que le DTG. La convocation à la première assemblée générale prévue le 17 juillet 2018. Cette convocation comportait l’ordre du jour de l’assemblée générale dont la 15ème point portait sur la « décision de faire appel à un architecte dans la résolution des fuites au niveau de la toiture et des infiltrations en pied de façade ». Etait joint le devis de M. [S] pour une expertise technique pour un montant de 480 euros TTC. L’acte authentique du 27 octobre 2018 liant la SCI [R] [B] et M et Mme [O] comprend la même clause d’exclusion des vices cachés. Il est précisé à l’acte qu’ont été remis aux acquéreurs notamment la copie de la convocation à la première assemblée générale des copropriétaires fixée le mardi 17 juillet 2018, ainsi que le DTG, par ailleurs annexé à l’acte et que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires intervenue le 18 juillet 2018 a été adressé au notaire des acquéreurs. Ce procès-verbal mentionne l’adoption de la 15ème résolution portant sur la décision de faire appel à un architecte dans la résolution des fuites au niveau de la toiture et des infiltrations en pied de façade. L’acte authentique de vente du 14 février 2019 liant la SCI [R] et Mme [CX] comprend la même clause d’exclusion des vices cachés. Il est précisé que le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juillet 2018, le carnet d’entretien et la fiche synthétique ont été remis aux acquéreurs.

PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort, Rejette l’intégralité des demandes présentées par la SCI du Général, la SCI Petit Canard, Monsieur [L] [W], Madame [K] [J], Monsieur [P] [O], Madame [V] [O] et Madame [F] [M] à l’encontre de la SCI [R] [B] et de la SAS [U] [D] ; Dit que la responsabilité de la SAS Apave Nord Ouest est engagée ; Avant dire droit, sur les autres demandes, Révoque l’ordonnance de clôture ; Ordonne la réouverture des débats ; Invite les parties à conclure sur la qualification du préjudice des demandeurs en perte de chance de contracter dans de meilleures conditions ou de renoncer à acquérir le bien en cause et à fournir toutes observations utiles permettant d'évaluer le taux de perte de chance subi ; Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 3 novembre 2026 ; Sursoit à statuer sur la demande d’indemnisation et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ; Réserve les dépens. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Sylvie GEORGEONNET Géraldine BERHAULT