Tribunal judiciaire, 1ère chambre, 18 juin 2026 — n° 23/01778

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous-seing privé du 9 avril 2014, la société AD FORME a pris à bail, pour une durée de 9 ans à compter du 10 avril 2014, divers locaux à usage commercial appartenant à la société Cassiopée, aux droits de laquelle vient la SCPI VENDOME REGIONS, dans un immeuble situé 140 avenue du souvenir français à Carcassonne. Le bail s'est ensuite poursuivi par prolongation tacite. Par acte du 21 septembre 2023, la SCPI VENDOME REGIONS a fait délivrer à la société AD FORME un commandement de payer la somme de 96.269,17 € au titre des loyers et charges, visant la clause résolutoire du bail. Par acte du 18 octobre 2023, la SARL A.D. FORME a assigné la SCPI VENDOME REGIONS, désormais dénommée NCAP REGIONS, devant le tribunal judiciaire de Carcassonne, à titre principal, pour voir annuler le commandement de payer et condamner le bailleur à lui restituer diverses sommes qu'elle considère avoir indûment payées au titre des hausses de loyers et des factures de charges, à titre subsidiaire pour obtenir des délais de paiement. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2025, la société AD FORME demande, au visa des articles L. 145-15, L. 145-39, L. 145-41 et R. 145-23 du Code de commerce, des articles 1104, 1343-5 et 1353 du Code civil, et de l’article L.112-1 du Code monétaire et financier, de : 1/ A TITRE PRINCIPAL, 1.1 / SUR LA DEMANDE DE NULLITE DU COMMANDEMENT DE PAYER :DIRE recevable et fondée l’opposition de la société A.D. FORME au commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifiée le 21 septembre 2023 ;PRONONCER la nullité dudit commandement compte tenu d’une part de son imprécision et d’autre part de ce qu’il procède de l’application d’une clause d’indexation du loyer qui sera déclarée non écrite en son entier, pour avoir illicitement érigé l’impossibilité d’évolution à la baisse du loyer en élément essentiel de l’accord des parties ;Subsidiairement, DECLARER le commandement litigieux privé d’effet pour procéder d’une mise en œuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire prévue au bail ;1.2 / SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES DE LA SOCIETE A.D. FORME :CONDAMNER la SCPI VENDOME REGIONS à restituer à la société A.D. FORME la somme à parfaire de 16.296,43 € TTC correspondant au montant des hausses de loyer indues qui ont été réglées par la société A.D. FORME ;DECLARER nulles et non avenues les factures de charges d’un montant total de 76.310,99 € TTC ; 2/ A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : OCTROYER à la société A.D. FORME un délai de deux années pour s’acquitter des sommes mises à sa charge par le commandement de payer litigieux ;SUSPENDRE la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant la durée du délai ainsi accordé à la société A.D. FORME ;3/ EN TOUTES HYPOTHESES, SUR LES DEPENS, FRAIS IRREPETIBLES ET L’EXECUTION PROVISOIRE : CONDAMNER la SCPI VENDOME REGIONS entiers dépens et à payer à la société A.D. FORME la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civileDIRE n’y avoir lieu de déroger à l’article 514 du Code de procédure civile du chef de la décision à intervenir du seul chef des demandes de la société A.D. FORME.Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 3 novembre 2025, la société NCAP REGIONS, anciennement dénommée SCPI VENDOME REGIONS demande de ; DEBOUTER la société A.D.

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. Sur la nullité du commandement de payer La société AD FORME soutient que le commandement doit être annulé au motif : qu'il est insuffisamment précis, en ce que le décompte ne lui permet pas d'identifier précisément les sommes réclamées,qu'il a été délivré en vertu d'une clause d'échelle mobile contenue au bail ne prévoyant qu'une variation à la hausse du loyer, que cette clause est illicite et doit être réputée non écrite dans son intégralité, cette clause constituant un élément déterminant de son consentement,que la clause résolutoire figurant au bail a été visée de mauvaise foi, en ce qu'en réalité elle n'a pas été mise en mesure par le bailleur de vérifier les montants qui lui sont réclamés.En réplique, la bailleresse soutient que le commandement de payer comporte un décompte avec un historique détaillé de toutes les sommes dues et payées depuis le 1er janvier 2018. S'agissant de la clause d'échelle mobile, elle ne conteste pas que doivent être réputés non écrits la 2ème phrase du premier paragraphe de la clause ainsi que le plancher visé au 4ème paragraphe. En revanche, elle estime que le seul fait que ces deux dispositions soient illicites n'emporte pas pour autant l'illicéité de l'ensemble de la clause dès lors que le preneur ne démontre pas le caractère essentiel de son consentement de l'exclusion d'un ajustement à la baisse ni que les parties aient eu l'intention d'appliquer l'ensemble de la clause de manière indivisible. - sur le décompte Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Il appartient au juge saisi d'une contestation du commandement de vérifier sa régularité, notamment quant aux informations qui y sont contenues, lesquelles doivent être suffisamment claires et précises pour permettre au preneur d'identifier les causes des sommes qui lui sont réclamées, leur bien-fondé et les dates d'échéance. En l'espèce, le décompte mentionné dans le commandement de payer fait état d'une somme due en principal au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 20 septembre 2023 de 96.269,17 €. De plus, un décompte plus détaillé, joint au commandent, explicite à quoi correspond cette somme en précisant la nature des sommes réclamées, les dates auxquelles elles ont été appelées, tenant compte des paiement effectués et faisant apparaître un solde glissant au fur et à mesure des échéances. Par conséquent, et contrairement à ce que soutient le preneur, le décompte détaillé qui figure au commandement de payer est suffisamment précis et clair pour permettre à la société AD FORME de comprendre les causes des sommes qui lui sont réclamées et d'en examiner le bien-fondé. Ce grief sera donc rejeté. - Sur le caractère non écrit de la clause A titre liminaire, il sera rappelé que la demande tendant à voir réputée non écrite une clause ne peut pas fonder la demande en nullité du commandement de payer mais, dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande du preneur, est susceptible d'avoir une incidence sur le montant des sommes réclamées par le bailleur. Est réputée non écrite toute clause d'indexation du loyer ne jouant qu'en cas de variation à la hausse de l'indice de référence comme contrevenant à l’article L. 145-38 du code de commerce. Dans cette hypothèse, seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d'indivisibilité ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (Cass, 3e Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n°21-11.169, publié) lorsque celle-ci ne peut être retranchée de la clause d'indexation sans porter atteinte à sa cohérence. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte dans son article VI. 3 une clause dénommée « Indexation du loyer » rédigée comme suit : « Le loyer sera réajusté à l'expiration de chaque période annuelle, de plein droit et sans aucune formalité ni demande, en fonction des variations annuelles de l'indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l'INSEE (base 100 : premier trimestre 2008). Il est cependant convenu entre les parties que cette révision ne pourra jamais, le cas échéant être baissière d'une année sur l'autre. Le taux de variation indiciaire annuel sera calculé pour la première indexation en fonction de l'indice de base telle que visé à l'article XVII, et l'indice de révision sera l'indice du même trimestre de l'année suivante. Pour les indexations suivantes, l'indice de base sera le précédent indice de révision, et l'indice de révision, l'indice trimestriel strictement correspondant de chacune des années suivantes. Si cet indice n'est pas connu à la date anniversaire du bail, le bailleur pourra procéder à une indexation provisoire sur la base du dernier indice connu. En tout état de cause, le loyer ainsi indexé ne pourra être inférieur au loyer de base telle que fixé à l'article XVI des conditions particulières. Dans le cas où l'indice choisi viendrait à disparaître, ou ne pourrait recevoir application pour quelque cause que ce soit, il lui sera substitué l'indice de remplacement ou à défaut, tout indice similaire qui sera déterminé ou au besoin reconstitué par un expert mandataire commun (ci-après dénommée l'expert) qui sera désigné soit d'accord des parties, soit à défaut par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente par Monsieur le président du tribunal de grande instance et qui, en cas de refus, départ, empêchement de quelque nature que ce soit, sera remplacé dans les mêmes formes. Dans tous les cas, l'expert aura tous les pouvoirs de mandataire commun des parties et sa décision engagera les parties et sera donc définitive et sans recours. Dans l'attente de la décision de l'expert, le preneur ne pourra pas différer le paiement, et devra verser à titre provisionnel dès la présentation de la quittance, une somme égale à celle acquittée précédemment, le réajustement intervenant rétroactivement à la date de la révision. Le preneur reconnaît expressément que la clause d'indexation ci-dessus constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle celui-ci n'aurait pas été conclu. » Il n'est pas contesté que le bail commercial liant les parties comporte une clause interdisant toute variation à la baisse (cf. « Il est cependant convenu entre les parties que cette révision ne pourra jamais, le cas échéant être baissière d'une année sur l'autre ») de sorte que celle-ci est réputée non écrite. De la même manière, la clause selon laquelle « En tout état de cause, le loyer ainsi indexé ne pourra être inférieur au loyer de base telle que fixée à l'article XVI des conditions particulières », est illicite en ce qu'elle empêche toute variation à la baisse du loyer par rapport au loyer de base, contrevenant ainsi au principe même d'une clause d'échelle mobile.

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Mande et Ordonne - à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ce présent jugement à exécution - aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main - à tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis : En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le Président et par le Greffier.