Tribunal judiciaire, référés, 18 juin 2026 — n° 26/00062

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 03 janvier 2011, la SCI AUBINS GENNEVILLIERS a donné à bail commercial à la société GENEDIS un local au sein du centre commercial situé [Adresse 4] à Gennevilliers (92230), pour y exercer une activité de restauration rapide et de sandwicherie. Le Fonds de commerce a été cédé le 02 septembre 2011 à la société JAHDE’S KITCHEN, dont les deux associées étaient Madame [B] [T] et Madame [J] [P]. Le bail commercial étant arrivé à expiration le 02 janvier 2020, celui-ci s’est poursuivi par tacite reconduction. Par acte du 28 novembre 2024, la SCI AUBINS GENNEVILLIERS a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 33.568,10 euros au titre de l’arriéré locatif. Entre-temps, suivant un acte en date du 19 mai 2025, Madame [B] [T] et Madame [J] [P] ont cédé leurs parts sociales sur la société JAHDE’S KITCHEN à Monsieur [U] [X] [R]. Arguant que la société JAHDE’S KITCHEN n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, la SCI AUBINS [Localité 1] a, par acte du 22 et 29 décembre 2025, assigné la société JAHDE’S KITCHEN, Madame [B] [T] et Madame [J] [P] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, pour l’audience du 05 mai 2026, aux fins de voir : Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 4], avec effet au 28 décembre 2024, Ordonner l’expulsion de la société JAHDE’S KITCHEN des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, Condamner solidairement la société JAHDE’S KITCHEN, Madame [B] [T] et Madame [J] [P] au paiement de la somme provisionnelle de 33.568,10 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus au 28 novembre 2024, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 3 points, à compter du 28 décembre 2024, Condamner la société JAHDE’S KITCHEN, Madame [B] [T] et Madame [J] [P] au paiement de la somme de 3356,81 euros au titre de la majoration de 10 % prévue à l’article 25-3 du bail commercial, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 3 points, à compter du 28 décembre 2024, Condamner solidairement la société JAHDE’S KITCHEN, Madame [B] [T] et Madame [J] [P] au paiement d’une somme de 760 euros par jour à compter du constat d’huissier du 21 novembre 2025, au titre de l’infraction à la règle de la continuité d’ouverture tel que prévu par l’article 25.5 du bail commercial, Condamner solidairement la société JAHDE’S KITCHEN, Madame [B] [T] et Madame [J] [P] au paiement à titre de provision, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2084,73 euros, à compter du 28 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, Condamner solidairement la société JAHDE’S KITCHEN, Madame [B] [T] et Madame [J] [P] au paiement de la somme de 397,25 euros au titre des frais du commandement de payer, Condamner solidairement la société JAHDE’S KITCHEN, Madame [B] [T] et Madame [J] [P] à payer une somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner solidairement la société JAHDE’S KITCHEN, Madame [B] [T] et Madame [J] [P] aux dépens,. Lors de l'audience du 05 mai 2026, la SCI AUBINS [Localité 1] a confirmé l’intégralité de ses demandes. En défense, le gérant de la société JAHDE’S KITCHEN a comparu, mais sans avoir constitué avocat. La société JAHDE’S KITCHEN a été assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Madame [B] [T] et Madame [J] [P], assignées respectivement à personne et en étude, n'ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la non comparution des défendeurs En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés, il y a lieu de statuer sur le fond. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour notamment défaut de paiement des loyers et charges. Il est constant que la SCI AUBINS [Localité 1] a fait signifier à la société JAHDE’S KITCHEN un commandement d’avoir à payer la somme de 33.568,10 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 28 novembre 2024. La société JAHDE’S KITCHEN, n’ayant pas, dans le délai légal d'un mois à compter de la délivrance de ce commandement, réglé les causes de celui-ci, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 29 décembre 2024, en application de l’article L145-41 du code de commerce. Dès lors, la société JAHDE’S KITCHEN est occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 29 décembre 2024, ce qui constitue pour la SCI AUBINS GENNEVILLIERS un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse. En revanche, cette dernière étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de contraindre la société JAHDE’S KITCHEN à quitter les lieux. En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Le maintien dans les lieux de la société JAHDE’S KITCHEN causant un préjudice à la SCI AUBINS [Localité 1], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Sur la provision au titre des loyers impayés En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI AUBINS [Localité 1] produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 33.568,10 euros à la date du 28 novembre 2024. Cette créance n'étant pas contestée, ni sérieusement contestable, la société JAHDE’S KITCHEN, sera donc condamnée au paiement de la somme de 33.568,10 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 28 novembre 2024 – échéance 4ème trimestre 2024 incluse. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter du 28 novembre 2024, date du commandement de payer, à hauteur de la somme de 33.568,10 euros. Sur la demande d'application de la clause pénale La SCI AUBINS GENNEVILLIERS sollicite l'application de la clause pénale stipulée au contrat de bail (art 25.3), ayant pour effet d'appliquer une majoration de plein droit de 10% sur le montant des arriérés de loyers ou de leurs accessoires. Cette même disposition prévoit une majoration de trois points des intérêts de retard. Cependant, l'application de ces clauses est susceptible d'être modérée par le juge du fond. Or la bailleresse ne justifiant d'aucun préjudice particulier justifiant que les sommes dues soient majorées de 10 % et qu’elles produisent un intérêt au taux légal majoré de trois points, elle échappe en l'espèce aux pouvoirs du juge des référés. Il n’y aura donc pas lieu à référé sur ces demandes de provision. Sur le paiement de l’indemnité d’occupation L'occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d'une indemnité en réparation du préjudice qu'il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision. A cet égard, la majoration de 50 % effectivement stipulée au contrat de bail (art 25.7) s’assimile à une clause pénale, pour laquelle il convient de tirer les mêmes conséquences que celles évoquées au paragraphe précédent. Dès lors, la société JAHDE’S KITCHEN sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer exigible (soit la somme de 1524,14 TTC) augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Sur le paiement de la somme au titre de l’infraction à la règle de continuité de l’ouverture Le bail comporte la clause suivante en son article 25.5 : « Les infractions à la règle de continuité (absence d’ouverture) et aux jours et horaires d’ouverture ainsi qu’aux prescriptions concernant l’éclairage de la vitrine et les liquidations massives seront néanmoins sanctionnées par une pénalité de sept cent soixante euros (€.760) par jour ou de mille cinq cents euros (€.1500) par jour, selon que le magasin aura une surface inférieure ou supérieure à 200 m² » En premier lieu, il convient de relever que si le juge des référés est compétent pour allouer une provision au créancier, il n’a pas le pouvoir de condamner le débiteur au paiement de la créance réclamée par le demandeur. En second lieu, cette clause est devenue inopérante en l’espèce, dans la mesure où le bail étant résilié depuis le 29 décembre 2024, le preneur, devenu dès lors occupant sans droit ni titre, se trouve juridiquement dans l’impossibilité d’exploiter le commerce. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande en paiement. Sur la solidarité de Madame [B] [T] et Madame [J] [P] Au soutien de sa demande à ce titre, la SCI AUBINS [Localité 1] invoque la solidarité des deux associées de la société JAHDE’S KITCHEN, du fait que celles-ci ont procédé à la cession de leurs parts sociales, sans avoir informé préalablement la bailleresse, cela en infraction aux dispositions de l’article 10.3 du contrat de bail. Au cas particulier, il est constant que suivant un acte en date du 19 mai 2025, Madame [B] [T] et Madame [J] [P] ont cédé leurs parts sociales sur la société JAHDE’S KITCHEN à Monsieur [U] [X] [R].

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 29 décembre 2024 ; CONDAMNONS la société JAHDE’S KITCHEN à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 4] ; AUTORISONS, à défaut pour la société JAHDE’S KITCHEN d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ; DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité d'occupation par mois égale au montant du dernier loyer exigible (soit la somme de 1524,14 TTC), augmenté des charges et taxes afférentes ; CONDAMNONS la société JAHDE’S KITCHEN à payer à la SCI AUBINS GENNEVILLIERS la somme de 33.568,10 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 28 novembre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024 ; CONDAMNONS la société JAHDE’S KITCHEN à payer à la SCI AUBINS GENNEVILLIERS, à titre de provision, à compter du mois de janvier 2025 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SCI AUBINS [Localité 1] ; CONDAMNONS la société JAHDE’S KITCHEN aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, à l’exception du coût des assignations signifiées à Madame [B] [T] et Madame [J] [P] qui resteront à la charge de la demanderesse ; CONDAMNONS la société JAHDE’S KITCHEN à payer à la SCI AUBINS [Localité 1] une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. FAIT À [Localité 5], le 18 juin 2026. LA GREFFIÈRE Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière LE PRÉSIDENT François PRADIER, 1er Vice-président