Tribunal judiciaire, référés, 18 juin 2026 — n° 25/01559

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé signé électroniquement les 20, 21 mars et 03 avril 2024, la SCI [W] a donné à bail commercial à Messieurs [B] [Y], [V] [D] et [O] [K], agissant pour le compte de la société OTF BURGER en cours d’immatriculation, plusieurs locaux situés [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5], 92270 [Adresse 6] COLOMBES. La société OTF BURGER a été immatriculée auprès du RCS de [Localité 3], sous le numéro 928 765 973 Par acte du 05 février 2025, la SCI [W] a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 24.052,62 euros au titre de l’arriéré locatif. Arguant que la société OTF BURGER n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, la SCI [W] a, par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, assigné la société OTF BURGER devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, pour l’audience du 04 novembre 2025 aux fins de voir : - Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur les locaux situés [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 7], - Ordonner l’expulsion de la société OTF BURGER des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, - Condamner la société OTF BURGER au paiement de la somme provisionnelle de 26,010,26 euros correspondant aux loyers impayés à la date du 05 février 2025, - Condamner la société OTF BURGER au paiement à titre de provision, d’une indemnité d’occupation correspondant au prix des loyers contractuels, soit la somme trimestrielle de 12.448,56 euros, Réserver les dépens. Lors de l'audience du 04 novembre 2025, les parties ayant constitué avocat, l’affaire a été renvoyée pour leur permettre de se mettre en état. A l’audience du 05 mai 2026, l’affaire a été retenue pour être plaidée. La SCI [W] qui a transmis de nouvelles conclusions écrites expose que sa créance s’élève désormais à la somme de 79.514,84 euros dont elle réclame le paiement. Elle maintient l’intégralité de ses autres demandes et s’oppose à l’octroi de délais de paiement. La société OTF BURGER qui a communiqué également des conclusions écrites sollicite l’octroi de délais de paiement, ainsi que la suspension de la clause résolutoire, invoquant avoir rencontré des lenteurs administratives pour l’ouverture de son commerce incombant à la mairie, de sorte que son exploitation n’a commencé qu’à partir de du 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges. Il est constant que la SCI [W] a fait signifier à la société OTF BURGER un commandement d’avoir à payer la somme de 24.052,62 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 05 février 2025. La société OTF BURGER n’ayant pas, dans le délai légal d'un mois à compter de la délivrance de ce commandement, réglé les causes de celui-ci, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 06 mars 2025, en application de l’article L145-41 du code de commerce. En application du même article, le juge ne peut accorder des délais qu'au preneur en situation de régler sa dette locative. Or, dans le cas d'espèce, la dette de loyer n'a cessé d'augmenter depuis le commandement de payer, ayant plus que tripler. Si la société OTF BURGER indique avoir commencé l’exploitation de son commerce depuis le mois de février 2026, en faisant état de rentrées d’argent intéressantes elle n’a pas pour autant repris le paiement du loyer courant. Au demeurant, la lecture de ses relevés bancaires tend à révéler qu’elle dispose de peu de trésorerie, le solde de compte étant créditeur seulement de la somme de 425,19 euros au 31 mars 2026. Il ne pourra donc pas être fait droit aux demandes de maintien dans les lieux et pas davantage à la demande de délais de paiement, eu égard aux faibles garanties financières du preneur. Dès lors, la société OTF BURGER doit être considérée occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 06 mars 2025, ce qui constitue pour la SCI [W] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse. En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Le maintien dans les lieux de la société OTF BURGER causant un préjudice à la SCI [W], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Sur la provision au titre des loyers impayés En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI [W] produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 79.514,84 euros à la date du 22 avril 2026. Cette créance n'étant pas contestée, ni sérieusement contestable, la société OTF BURGER sera donc condamnée au paiement de la somme de 79.514,84 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 22 avril 2026 – échéance du second trimestre 2026 incluse. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter de la présente ordonnance. Sur le paiement de l’indemnité d’occupation L'occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d'une indemnité en réparation du préjudice qu'il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision. Dès lors, la société OTF BURGER sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d'occupation trimestrielle égale au montant du dernier loyer exigible (soit la somme de 14.349,19 €) augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du mois de juillet 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société OTF BURGER. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 06 mars 2025 ; REJETONS la demande de délais formée par la société OTF BURGER ; CONDAMNONS la société OTF BURGER à quitter les lieux loués situés [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 7] ; AUTORISONS, à défaut pour la société OTF BURGER d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ; DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité d'occupation par trimestre égale au montant du dernier loyer exigible (soit la somme de 14.349,19 €), augmentée des charges et taxes afférentes ; CONDAMNONS la société OTF BURGER à payer à la SCI [W] la somme de 79.514,84 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 22 avril 2026 (échéance du second trimestre 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNONS la société OTF BURGER à payer à la SCI [W], à titre de provision, à compter du mois de juillet 2026 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SCI [W] ; CONDAMNONS la société OTF BURGER aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. FAIT À [Localité 4], le 18 juin 2026. LA GREFFIÈRE Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière LE PRÉSIDENT François PRADIER, 1er Vice-président