Tribunal judiciaire, 4 ème chambre civile, 15 juin 2026 — n° 25/05977

EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat en date du 02 mai 2022, ayant pris effet le 05 mai 2022, la S.C.I. [T] [G] [Z] [Q] a donné à bail à Monsieur [L] [N] un logement sis [Adresse 3], pour un loyer initial mensuel de 259,00 euros, outre une provision mensuelle sur charge de 35,00 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 259,00 euros. La S.C.I. [T] [G] [Z] [Q] a fait délivrer à Monsieur [L] [N], par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, un commandement de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme de 1475,96 euros au titre des loyers et charges impayés. Par saisine électronique enregistrée le 17 septembre 2025, la S.C.I. [T] [G] [Z] [Q] a informé la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de Monsieur [L] [N]. Par acte de commissaire de justice, signifié par dépôt à étude le [Q] décembre 2025, et notifié par voie électronique au représentant de l’État dans le département de la Loire le même jour, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la S.C.I. [T] [G] [Z] [Q] a fait assigner Monsieur [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins : de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, par le jeu de la clause résolutoire, subsidiairement de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef du logement, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;de condamner Monsieur [L] [N] à lui payer les sommes suivantes :2 177,60 €, au titre de son arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges échus entre la date d'assignation et la date d'audience ;250,00 euros à titre de dommages et intérêts ;250,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;ainsi que de condamner Monsieur [L] [N] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés pour le logement si le contrat de location n’avait pas fait l’objet d’une résiliation, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux. Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier du Tribunal avant l’audience. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 avril 2026, lors de laquelle, la S.C.I. [T] [G] [Z] [Q], représentée par son conseil, a fait valoir que le locataire n’avait toujours pas fourni le justificatif d’assurance locative, et qu’elle demandait donc à titre principal la résiliation du bail pour défaut d’assurance par le jeu de la clause résolutoire. Elle a maintenu ses autres demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 3 639,32 euros suivant décompte arrêté au 17 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse. Monsieur [L] [N], cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'absence du défendeur Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ». Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ». En l'espèce, il convient de faire application des articles précités en raison de l’absence de Monsieur [L] [N]. Sur la recevabilité de l’action L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En l’espèce, la S.C.I. [T] [G] [Z] [Q] justifie avoir notifié l’assignation le [Q] décembre 2025 au représentant de l’État dans le département de la [Localité 3], plus de six semaines avant l’audience. Elle a également bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) dans les délais légaux. Son action est donc recevable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance Il résulte de l’article 7g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le bail d’habitation signé par les parties contient une clause résolutoire (article 15) qui qui prévoit que le défaut d’assurance contre les risques locatifs entraîne la résiliation du contrat, un mois après un commandement demeuré infructueux. Un commandement de justifier de la souscription d’une assurance habitation a été signifié à Monsieur [L] [N] le 17 septembre 2025. Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d’un délai d’un mois pour produire le justificatif d’assurance. Le locataire n’a pas justifié de son assurance locative dans ce délai. Non comparant, Monsieur [L] [N] ne l’a pas fait non plus à l’audience. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 18 octobre 2025. La résiliation du bail étant constatée pour défaut d’assurance, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande subsidiaire de constat de la résiliation du contrat de bail relative au défaut de paiement des loyers. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, la S.C.I. [T] [G] [Z] [Q] verse aux débats un décompte en date du 17 avril 2026 établissant l’arriéré locatif au titre des loyers et charges échus jusqu’à l’échéance d’avril 2026 incluse, à la somme de 3 639,32 euros. Au regard de l'ensemble des justificatifs fournis et notamment du décompte détaillé produit, il convient de déduire de ce montant les sommes suivantes, lesquelles ne sont pas justifiées : - 50,00 euros facturés au titre de « Frais de relance », - 102,00 euros facturés au titre de « Frais de rejet prélèvement – [N] [L] », - soit un montant total de 152,00 euros. Monsieur [L] [N] sera donc condamné à payer à la S.C.I. [T] [G] [Z] [Q] la somme de 3 487,32 euros due jusqu’à l’échéance d’avril 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation. Sur l’indemnité d’occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le contrat de bail se trouvant résilié depuis le 18 octobre 2025, Monsieur [L] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date, ce qui cause nécessairement un préjudice à la société bailleresse laquelle est privée de la jouissance du bien. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation mensuelle sera fixée au montant des loyers révisés et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 18 octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise. Sur la demande de libération des lieux Monsieur [L] [N] est occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail depuis le 18 octobre 2025. Or, la S.C.I.

PAR CES MOTIFS La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable la demande de la S.C.I. [T] [G] [Z] [Q], aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE à la date du 18 octobre 2025 la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 02 mai 2022 concernant le logement sis [Adresse 4] - [Localité 4] [Adresse 5], par le jeu de la clause résolutoire contractuelle ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [N] de libérer les lieux ; AUTORISE à défaut de départ volontaire, la S.C.I. [T] [G] [Z] [Q] à faire procéder, à l’expiration du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expulsion de Monsieur [L] [N] ainsi que de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3], et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsé ; RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 18 octobre 2025 égale au montant des loyers révisés et des charges qui auraient été exigibles si le contrat de bail n’avait pas été résilié ; CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer à la S.C.I. [T] [G] [Z] [Q] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer à la S.C.I. [T] [G] [Z] [Q] la somme de 3 487,32 euros actualisée au 17 avril 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; DEBOUTE la S.C.I. [T] [G] [Z] [Q] de sa demande de dommages-intérêts ; Notification le : - CCC à : - Copie exécutoire à : - Copie au dossier CONDAMNE Monsieur [L] [N] à verser la somme de 250,00 euros à la S.C.I. [T] [G] [Z] [Q] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [L] [N] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de justifier de la souscription d’une assurance et de payer du 17 septembre 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ; LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION