Tribunal judiciaire, service des référés, 18 juin 2026 — n° 26/00128

❖❖❖❖❖❖❖❖ EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 30 mars 2010, M. [M] [Z] et son épouse Mme [W] [A] ont confié à Mme [E] [Q] épouse [T] la location-gérance d'un fonds de commerce de " café - restaurant - Auberge " situé [Adresse 3] à [Localité 1], connu sous le nom de " [Adresse 4] ". A titre accessoire, un tènement immobilier appartenant en propre à Mme [A] a été mis à disposition de Mme [Q]. Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2026, Mme [E] [Q] épouse [T] a fait assigner Mme [W] [A] épouse [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin de voir : - Ordonner une mesure d'expertise judiciaire ; - Désigner tel expert qu'il lui plaira ; - Ordonner le partage des frais d'expertise entre les parties ; - Autoriser Madame [T] à suspendre le versement des loyers et charges en exécution du bail consenti par Madame [Z] et ce jusqu'à la remise en état complète, satisfaisante et définitive des locaux, constatée par un huissier de justice ; - A défaut de faire droit à la demande de suspension des loyers et charges, AUTORISER Madame [T] à consigner le montant des loyers et charges dus en exécution du bail consenti par Madame [Z] auprès d'un séquestre qu'il plaira au juge des référés de désigner, qui ne pourra s'en décharger au profit du bailleur qu'avec l'autorisation de Madame [T] et après la remise en état complète, satisfaisante et définitive des locaux, constatée par un huissier de justice ; - Condamner Madame [Z] à payer à titre de provision la somme de 60 000 €, à valoir sur les préjudices subis par Madame [T] ; - Ordonner à Madame [Z] de délivrer toutes les quittances en paiement des loyers depuis le mois de septembre 2025 dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance puis sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; - Condamner Madame [Z] à payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner Madame [Z] aux entiers dépens de l'instance. L'affaire est retenue à l'audience du 7 mai 2026. Mme [E] [Q] maintient ses demandes et expose que : - En 2024, elle a signalé à Mme [A] de nombreux désordre affectant le bâtiment, lui demandant une intervention rapide au regard de l'impact sur son activité, - Mme [A] a estimé qu'elle n'était pas tenue de réaliser certains travaux, et s'est engagée à réaliser les travaux nécessaires à la remise en état de la toiture, - Les travaux promis n'ont jamais été réalisés, et le bâtiment continue de se dégrader, - La bailleresse a reconnu la " non-conformité " des locaux, - Mme [A] manque à ses obligations de délivrance conforme et paisible des locaux, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite, - Du fait des désordres affectant l'ensemble immobilier, Mme [Q] ne peut pas exploiter normalement son activité, - Les loyers sont intégralement payés chaque mois, sans émission de quittance correspondante, - Cette rétention de documents essentiels nuit à la tenue de la comptabilité de Mme [Q]. Mme [W] [A] formule protestations et réserves d'usage quant à la mesure d'instruction sollicitée. Elle demande que la mission confiée à l'expert soit complétée.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'expertise Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. En l'espèce, il résulte du constat établi par commissaire de justice les désordres suivants : - Absence de descente d'eaux pluviales, - Absence de cheneau sur une partie du bâtiment, - Détérioration de la rive du toit pentu, - Divers désordres affectant les ouvrants, - Cheneau détérioré sur une partie du bâtiment, - Porte d'accès principale difficile à ouvrir, - Importantes traces de moisissures sur plusieurs murs et plafonds, - Enfoncement du plancher au niveau du bar, - Matériel non fonctionnel, - Installation électrique qui n'est pas aux normes, - Diverses traces d'infiltrations au R+1, - Fissuration du mur côté Est émanant d'une poutre intermédiaire qui compose la charpente, - Présence de détritus et encombrants. Mme [W] [A] ne s'oppose pas à la mesure d'expertise sollicitée. Elle s'était d'ailleurs engagée à réaliser les travaux de remise en état de la toiture dans le courrier de réponse au recommandée de sa locataire du 10 janvier 2024. Mme [E] [Q] justifie d'un intérêt légitime à obtenir la désignation d'un expert chargé de constater de façon contradictoire les désordres, d'en déterminer l'origine et les causes, les travaux propres à y remédier et d'en évaluer le coût. Il convient en conséquence d'ordonner une expertise, à charge pour la demanderesse, qui la sollicite, d'en faire l'avance des frais. La mission confiée à l'expert sera complétée afin qu'il se prononce sur la date d'apparition des désordres. En revanche il n'appartient pas à l'expert de qualifier les travaux de réparation à exécuter au regard de l'article 606 du Code civil, appréciation juridique qui relève du juge. Sur la demande de suspension des loyers Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ". L'article 1719 du Code Civil prévoit que " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ". La suspension du paiement des loyers du preneur est proportionnelle à l'inexécution de l'obligation de délivrance et de réparation du bailleur seulement lorsque le locataire est dans l'impossibilité absolue d'exploiter son fonds dans les lieux loués. Autrement dit, l'inexécution de l'obligation d'une des parties n'est pas suffisante à autoriser l'inexécution de l'obligation de l'autre partie. En l'espèce, Mme [E] [Q] ne rapporte pas la preuve qu'elle est dans l'impossibilité d'exploiter son fonds dans les lieux loués. Elle verse même aux débats des captures d'écran d'avis clients laissés récemment. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'ordonner la suspension du versement des loyers. Il en est de même pour la demande de consignation des loyers, qui répond aux mêmes conditions. Sur la demande de provision L'expertise ordonnée ayant pour but d'établir les désordres et donc la responsabilité éventuelle de Mme [W] [A], en sa qualité de bailleresse, Mme [E] [Q] ne peut se prévaloir de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable d'indemnisation de son préjudice. Il n'y a pas lieu à référé sur cette demande. Sur la demande de délivrance des quittances Si aucune disposition spécifique du Code de commerce n'organise la quittance, le bailleur est tenu, en vertu de l'exécution de bonne foi du contrat, de remettre un justificatif de paiement au locataire qui a rempli son obligation. L'absence de quittance peut causer un trouble manifestement illicite, car elle prive le locataire de la preuve libératoire de sa dette, et peut compliquer sa gestion administrative et comptable. Si un retard dans le paiement d'un loyer a donné lieu à la délivrance d'un commandement de payer en date du 21 mai 2025, Mme [W] [A] indique qu'elle a fourni les quittances demandées sans en justifier. Il convient donc de la condamner à délivrer à Mme [E] [Q] toutes les quittances de paiement des loyers depuis le mois de septembre 2025 dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance puis sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant deux mois. En application de l'article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens. Mme [W] [A], qui succombe, est condamnée à les supporter et à payer à Mme [E] [Q] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des référés, ORDONNE une expertise, DESIGNE, pour y procéder, M. [S] [R], [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 2] Tél : [XXXXXXXX01] Port. : 06 76 47 22 91 Mèl : [Courriel 1] Avec la mission suivante : - Se rendre sur les lieux situés à [Localité 3][Adresse 7] ; - Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, - Entendre les parties et leurs conseils en leurs dires et explications, - Tenter de concilier les parties, tout au long de sa mission et, en cas de conciliation des parties, constater que sa mission est devenue sans objet, - Décrire les désordres allégués dans l'assignation et en déterminer la nature, l'origine et les causes ; dire notamment s'ils proviennent d'un défaut d'entretien, de la vétusté ou d'un problème structurel ; - Déterminer la date d'apparition des désordres ; - Indiquer les travaux propres à remédier aux désordres constatés, au vu des devis transmis par les parties dans le délai imparti par l'expert, en évaluer le coût et la durée prévisible, - Donner tous éléments de fait pour apprécier éventuellement les préjudices subis et en proposer une évaluation chiffrée, - Faire toutes observations utiles à la solution du litige ; DIT que l'expert accomplit sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283, 748-1 du code de procédure civile, qu'il peut entendre toute personne, qu'il a la faculté de s'adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge d'intégrer son avis à ses conclusions définitives, dit que si le sapiteur n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis doit être immédiatement communiqué aux parties par l'expert, DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler le déroulement de la mesure, DIT que l'expert doit communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable, au moins quatre semaines, pour la production de leurs dires écrits auxquels il doit répondre dans son rapport définitif, qu'il dépose au service des expertises EN VERSION PAPIER avant le : 18 janvier 2027 en un original, FIXE l'avance des frais d'expertise à valoir sur le montant des honoraires de l'expert à la somme de 3 000 euros qui doit être consignée par Mme [E] [Q] [T] avant le 18 juillet 2026 à la régie d'avance et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, DIT qu'à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti la désignation de l'expert est caduque, DIT que l'expert provoque la première réunion sur place dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine et que les parties doivent lui avoir communiqué préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état, DIT qu'en cas de défaillance des parties, le juge chargé du contrôle de l'expertise peut être saisi en vue de la fixation d'une astreinte, DIT que lors de la première réunion, l'expert dresse un programme de ses investigations, fixe un calendrier précis de ses opérations et évalue d'une manière aussi détaillée que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, DIT qu'à l'issue de cette réunion l'expert fait connaître au juge chargé du contrôle de l'expertise la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicite le cas échéant, le versement d'une provision complémentaire, INVITE les parties à procéder aux mises en cause nécessaires dans les deux mois de la saisine de l'expert ou de la réunion d'expertise qui a mis en évidence cette nécessité, sachant que l'avis de l'expert n'est pas obligatoire et qu'il ne peut porter que sur une appréciation technique de l'opportunité d'une telle mise en cause, l'opportunité juridique relevant de l'appréciation des parties, DIT que l'expert tient le juge chargé du contrôle de l'expertise informé de l'avancement de ses opérations et le saisit de toute difficulté y afférente, nota…