Tribunal judiciaire, chambre 6 - référés pdt, 16 juin 2026 — n° 25/01054

EXPOSE DU LITIGE Le syndicat mixte ouvert « Biopole [Localité 1] » a consenti plusieurs conventions et baux au profit de la SA [G] : Par acte du 1er avril 2021, il a conclu une convention d’occupation précaire avec la SA [G] portant sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 5] d’une surface de 72,30 m2. La convention a été conclue pour une durée d’un an à compter du 1er avril 2021 moyennant un loyer annuel de 1368,28 euros TTC, payable mensuellement, outre une provision sur charges mensuelle de 180,76 euros TTC. La convention a été reconduite à plusieurs reprises. Par acte du 1er juin 2022, il a conclu une convention d’occupation précaire avec la SA [G] portant sur un local situé [Adresse 4], [Adresse 5] et [Z] [X] à [Localité 5] d’une surface de 22,55 m2. La convention a été conclue pour une durée d’un an à compter du 17 juin 2022 moyennant un loyer mensuel de 454,09 euros TTC, outre une provision sur charges mensuelle de 56,38 euros TTC. La convention a été reconduite à plusieurs reprises. Par acte du 16 juin 2022, il a donné à bail commercial à la SA [G] des locaux situés [Adresse 4], [Adresse 6] et [Z] [X] à [Localité 5] comprenant notamment deux bâtiments de laboratoire, un bâtiment de stockage solvant et un bâtiment de stockage situé au nord de la parcelle. Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 17 juin 2022 moyennant un loyer annuel de 201,37 euros HT/m2 pour les bâtiments à usage de laboratoire et un loyer annuel de 103,56 euros HT/m2 pour les bâtiments à usage de stockage de solvant, outre une provision sur charge de 25 euros HT/m2 pour les premiers et de 15 euros HT/m2 pour les seconds. Suivant avenant du 1er septembre 2025, il a été convenu que la SA [G] libère l’espace de stockage situé au nord de la parcelle. Le syndicat mixte ouvert « Biopole [Localité 1] » s’est plaint de l’absence de retrait de deux armoires fortes de chimie dans ledit bâtiment. Par acte du 1er octobre 2022, il a donné à bail commercial à la SA [G] des locaux situés [Adresse 4], [Adresse 6] et [Z] [X] à [Localité 5] d’une surface de 117,36 m2. Le bail a été conclu pour une durée de 9 année à compter du 1er octobre 2022, moyennant un loyer annuel de 1 922,65 euros HT, soit 2 307,18 euros TTC, payable mensuellement, outre une provision sur charges mensuelle de 352,08 euros TTC. Par acte du 1er novembre 2022, il a donné à bail à la SA [G] des locaux situés [Adresse 4], [Adresse 7] et [Z] [X] à [Localité 5] pour une surface totale d’environ 480 m2. Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er novembre 2022, moyennant un loyer mensuel de 5 440,32 euros TTC, outre une provision sur charges mensuelle de 1 440 euros TTC. Des clauses résolutoires ont été insérées aux conventions et baux prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement des loyers et des charges. Le syndicat mixte ouvert « Biopole [Localité 1] » a constaté des retards et défauts de règlement des loyers et charges qui ont persisté en dépit des commandements de payer qui ont été signifiés à la SA [G] le 20 novembre 2024 visant les clauses résolutoires des conventions et baux précités.

MOTIFS DE LA DECISION À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. 1/ Sur les demandes aux fins de constat de résiliation du bail commercial et d’indemnité d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, la présidente du tribunal judiciaire statuant en référé peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s'il s'agit d'une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier. A l’appui des demandes, il est notamment produit : - les conventions d’occupation précaire et contrats de bail commercial liant les parties, - les commandements de payer visant la clause résolutoire délivré le 20 novembre 2024, - les factures de loyers et charges, - les mises en demeure adressées à la SA [G]. En application des clauses résolutoires contenues dans les conventions d’occupation précaire et les baux liant les parties, la résiliation de plein droit des conventions et baux produit effet à défaut de paiement par la locataire d’un seul terme de loyer à son échéance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte des pièces versées aux débats que la SA [G] n’a pas procédé au règlement de l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai d’un mois imparti par l’acte. Les conditions d’application des clauses résolutoires sont ainsi remplies à l’égard de la SA [G] qui n’a pas procédé au règlement de sa dette, ce avec toutes conséquences de droit. Il y a donc lieu de constater la résiliation : de la convention d'occupation précaire portant sur le local situé [Adresse 8] et [Z] [X], comprenant trois pièces (P881 A, P881 B, P881 C) d’une surface totale de 72.30 m2, situé dans le bâtiment [Localité 6],du bail commercial en date du 16 juin 2022,du bail commercial en date du 1er octobre 2022,du bail commercial en date du 1er novembre 2022. Il y a également lieu d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les modalités précisées au dispositif de cette décision. Il convient enfin de condamner la SA [G] à payer au syndicat mixte ouvert « Biopole [Localité 1] », à titre provisionnel, une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du dernier loyer facturé de la manière suivante : S'agissant de la convention d'occupation précaire portant sur le local situé [Adresse 9], comprenant trois pièces (P881 A, P881 B, P881 C) d’une surface totale de 72.30 m², situé dans le bâtiment [Localité 6] : 1 721,03 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, outre les charges de 180,76 euros par mois ; S'agissant du bail commercial en date du 16 juin 2022,44 249,72euros par mois, outre 5 628,80 euros par mois au titre des charges à titre d’indemnité d’occupation du mois de janvier 2025 au mois de juin 2025 inclus, 45 420,98euros par mois, outre 5 628,80 euros par mois au titre des charges, à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux ; S'agissant du bail commercial en date du 1er octobre 2022 : 2 476,18 euros par mois à titre d’indemnité d'occupation, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, outre les charges de 352,08 euros par mois ; S'agissant du bail commercial en date du 1er novembre 2022 : 5 719,68 euros par mois à titre d’indemnité d'occupation, à compter du 1” janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, outre les charges de 1 440 euros par mois. 2/ Sur les demandes en paiement de provisions Au vu des pièces produites et des écritures des parties, il n’est pas sérieusement contestable ni contesté que la SA [G] reste devoir les sommes suivantes : S'agissant de la convention d'occupation précaire portant sur le local situé [Adresse 9], comprenant trois pièces (P881 A, P881 B, P881 C) d’une surface totale de 72.30 m2, situé dans le bâtiment [Localité 6] : 5 532,23 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, pour les mois de septembre, novembre et décembre 2024, S'agissant de la convention d’occupation précaire portant sur le local situé [Adresse 8] et [Z] [X], comprenant une pièce (P1046, salle Puy de Côme) d’une surface totale de 22.55 m2, communs compris, situé dans le bâtiment [Localité 7] : 1 114,74 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, pour les mois de septembre et novembre 2024 : S'agissant du bail commercial en date du 16 juin 2022, : 145 630,52 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, pour les mois de septembre, novembre et décembre 2024 ; S'agissant d’un bail commercial en date du 1er octobre 2022 : 8 220,03 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, pour les mois de septembre, novembre et décembre 2024 ; S'agissant du bail commercial en date du 1er novembre 2022 : 21 192,48 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, pour les mois de septembre, novembre et décembre 2024. En conséquence, il y a lieu de condamner la SA [G] à payer ces sommes à titre provisionnel au syndicat mixte ouvert « Biopole [Localité 1] ». 3/ Sur les indemnités contractuelles Le syndicat mixte ouvert « Biopole [Localité 8] Limagne » sollicite qu’il soit fait application des stipulations contractuelles prévoyant une indemnité forfaitaire à défaut de paiement des loyers. Les clauses visées, en ce qu’elles évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée, doivent s’analyser en des clauses pénales. Au même titre que les dommages et intérêts, les clauses pénales conduisent à apprécier la gravité des manquements d’une partie, ce qui ne relève pas du référé, a fortiori lorsque leur application est susceptible d’être modérée par le juge du fond. En tout état de cause, le juge des référés peut retenir l'existence d'une contestation sérieuse empêchant l'application d'une clause pénale, lorsque celle-ci apparaît sérieusement susceptible d'être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l'avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application (Cour d’appel de [Localité 9] – Pôle 1 – Chambre 2, 02 mars 2023, n°22/16346 ; Cour d’appel de [Localité 10] – 5ème chambre, 14 juin 2023, n°22/06501). Il apparaît en l’espèce que les montants correspondant à l’application de la clause précitée sont particulièrement élevés et qu’au regard des circonstances de l’espèce ils sont susceptibles d’être modérés par le juge du fond, ce que le juge des référés ne peut pas faire, de sorte que leur application soulève une contestation sérieuse. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande en paiement de pénalités. 4/ Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire En application de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe, CONSTATE l’acquisition des clauses résolutoire contenue dans les conventions d’occupation précaire et les baux commerciaux liant les parties, suivant commandements de payer délivrés par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024 ; CONSTATE la résiliation à la date du 20 décembre 2024 des actes liant le syndicat mixte ouvert « Biopole [Localité 1] », d’une part, et la SA [G], d’autre part, par le jeu de la clause résolutoire, suivants : la convention d'occupation précaire portant sur le local situé [Adresse 9], comprenant trois pièces (P881 A, P881 B, P881 C) d’une surface totale de 72.30 m2, situé dans le bâtiment [Localité 6],le bail commercial en date du 16 juin 2022,le bail commercial en date du 1er octobre 2022,le bail commercial en date du 1er novembre 2022 ; DIT en conséquence que la SA [G] sera tenue d’évacuer et de rendre libres les locaux appartenant au syndicat mixte ouvert « Biopole [Localité 1] » situés [Adresse 3] à [Localité 5], dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, ORDONNE à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même code, et autorise le propriétaire à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée ; CONDAMNE la SA [G] à payer au syndicat mixte ouvert « Biopole [Localité 1] » à titre provisionnel, une indemnité d’occupation qui fixée au montant du dernier loyer facturé de la manière suivante : S'agissant de la convention d'occupation précaire portant sur le local situé [Adresse 9], comprenant trois pièces (P881 A, P881 B, P881 C) d’une surface totale de 72.30 m2, situé dans le bâtiment [Localité 6] : 1 721,03 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, outre les charges de CENT QUATRE VINGTS EUROS ET SOIXANTE SEIZE CENTIMES (180,76 €) par mois ; S'agissant du bail commercial, en date du 16 juin 2022 :QUARANTE QUATRE MILLE DEUX CENT QUARANTE NEUF EUROS ET SOIXANTE DOUZE CENTIMES (44 249,72 €) par mois, outre CINQ MILLE SIX CENT VINGT HUIT EUROS ET QUATRE VINGTS CENTIMES (5 628,80 €) par mois au titre des charges à titre d’indemnité d’occupation du mois de janvier 2025 au mois de juin 2025 inclus ; QUARANTE CINQ MILLE QUATRE CENT VINGT EUROS ET QUATRE VINGT DIX HUIT CENTIMES (45 420,98 €) par mois, outre CINQ MILLE SIX CENT VINGT HUIT EUROS ET QUATRE VINGTS CENTIMES (5 628,80 €) par mois au titre des charges, à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux ; S'agissant d’un bail commercial, en date du 1er octobre 2022 : DEUX MILLE QUATRE CENT SOIXANTE SEIZE EUROS ET DIX HUIT CENTIMES (2 476,18 €) par mois à titre d’indemnité d'occupation, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, outre les charges de TROIS CENT CINQUANTE DEUX EUROS ET HUIT CENTIMES (352,08 €) par mois ; S'agissant du bail commercial, en date du 1er novembre 2022 : CINQ MILLE SEPT CENT DIX NEUF EUROS ET SOIXANTE HUIT CENTIMES (5 719,68 €) par mois à titre d’indemnité d'occupation, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, outre les charges de MILLE QUATRE CENT QUARANTE EUROS (1 440 €) par mois ; CONDAMNE la SA [G] à payer au syndicat mixte ouvert « Biopole [Localité 1] », à titre provisionnel, les sommes suivantes : S'agissant de la con…