Tribunal judiciaire, chambre 6 - référés pdt, 16 juin 2026 — n° 25/01030

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique du 23 octobre 2014, M. [Q] [J] a acquis auprès de la SCI Quantum Girandière [Localité 3] en l’état futur d’achèvement les lots 60 et 138 au sein de l’ensemble immobilier « Résidence Arverne » situé [Adresse 3] à [Localité 4]. Suivant acte sous seing privé du 24 avril 2014, M. [J] a donné lesdits locaux à bail commercial à la SAS La Girandière. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années commençant à courir à compter du 1er janvier 2016 moyennant un loyer annuel de 8 146,54 euros HT et hors charges. Suite à une série d’opérations de fusion interne du 30 juin 2016, la SAS La Girandière est devenue la SAS Réside Etudes Seniors. Un avenant a été signé le 26 avril 2019. Suivant jugement du 28 novembre 2024, la deuxième chambre du tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de cession de la SAS Réside Etudes Seniors en faveur des sociétés Stella Management et Zénitude Seniors Exploitation. Le plan de cession en faveur de la société Zenitude Seniors Exploitation prévoyait la reprise, par cette dernière, des baux conclus par la SAS [Adresse 4]. Par acte du 19 mars 2025, la SARL Zénitude Seniors Exploitation venant aux droits de la société Réside Etudes Seniors laquelle venait elle-même aux droits de la SAS La Girandière a fait signifier un congé à M. [Q] [J]. Faisant valoir que la SARL Zénitude Seniors Exploitation a libéré les locaux le 30 septembre 2025 mais qu’elle n’avait pas procédé au règlement des loyers depuis le mois de décembre 2024, M. [Q] [J]a, par acte du 26 novembre 2025, fait assigner en référé ladite société aux fins suivantes : - condamner la SARL Zénitude Seniors Exploitation au paiement de la somme provisionnelle de 8 031,93 euros afférente à un arriéré de loyer pour la période du 1er décembre 2024 au 30 septembre 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter de la tentative de conciliation intervenue le 9 septembre 2025, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; - condamner la SARL Zénitude Seniors Exploitation au paiement de la somme provisionnelle de 4 000 à valoir sur le préjudice économique ; - condamner la SARL Zénitude Seniors Exploitation au paiement de la somme provisionnelle de 2 000 euros à titre de résistance abusive ; - condamner la SARL Zénitude Seniors Exploitation au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SARL Zénitude Seniors Exploitation aux dépens. Appelée à l’audience du 27 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée sur demande des parties à l’audience du 19 mai 2026 à laquelle les débats se sont tenus. Au dernier état de ses conclusions, M. [Q] [J] conclut aux fins suivantes : - condamner la SARL Zénitude Seniors Exploitation au paiement de la somme provisionnelle de 8 031,93 euros afférente à un arriéré de loyer pour la période du 1er décembre 2024 au 30 septembre 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter de la tentative de conciliation intervenue le 9 septembre 2025, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; - condamner la SARL Zénitude Seniors Exploitation au paiement de la somme provisionnelle de 4 000 euros à valoir sur le préjudice économique ; - condamner la SARL Zénitude Seniors Exploitation au paiement de la somme provisionnelle de 2 000 euros à titre de résistance abusive ; - condamner la SARL Zénitude Seniors Exploitation au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SARL Zénitude Seniors Exploitation aux dépens. Au dernier état de ses conclusions, la SARL Zénitude Seniors Exploitation venant aux droits de la société Réside Etudes Seniors laquelle venait elle-même aux droits de la SAS La Girandière conclut aux fins suivantes : - déclarer la demande irrégulière, irrecevable en tout cas mal fondée. - débouter M.

MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. 1/ Sur les demandes de provision En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, la présidente du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge doit vérifier l’existence d’une double condition : la provision ne peut être accordée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et elle ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Elle doit reposer sur des éléments objectifs et étayés. M. [Q] [J] sollicite la condamnation de la SARL Zénitude Seniors Exploitation à lui payer, à titre provisionnel, la somme de : - 8 031,93 euros au titre d’un arriéré de loyer pour la période du 1er décembre 2024 au 30 septembre 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter de la tentative de conciliation intervenue le 9 septembre 2025 et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, - 4 000 euros à valoir sur le préjudice économique, - 2 000 euros à titre de résistance abusive. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers Le bail commercial conclu entre les parties prévoit le versement d’un loyer annuel de 8 146,54 euros hors taxes, montant payable en quatre termes égaux et révisable de plein droit après, au minimum, une année complète d’exploitation, le 1er octobre de chaque année, proportionnellement à la variation, plafonnée annuellement à 2,3 % de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. L’acte mentionne, en sus des loyers, le paiement des charges courantes sans en préciser le montant. Il stipule seulement qu’« en sus du loyer, le « Preneur » règlera directement au syndic de la copropriété les charges lui incombant, et ci-dessus énoncées, sur appel de fonds du syndic ». L’avenant conclu le 26 avril 2019 ne fait aucune référence au montant du loyer ni à celui des charges. Par courrier avec accusé de réception du 15 octobre 2025, M. [J] a mis en demeure la SARL Zénitude Seniors Exploitation d’avoir à lui payer la somme de 8 031,93 euros correspondant aux loyers impayés pour la période du 1er décembre 2024 au 30 septembre 2025 sous dix jours. Cependant, M. [J] ne produit aucun décompte ni appel de fonds du syndic de copropriété permettant de justifier du montant du loyer dont il sollicite à titre provisionnel le paiement, manifestement supérieur à celui prévu au bail commercial, montant qui est, au surplus, contesté en défense. Dans ces conditions, seul le montant du loyer annuel HT et hors charges tel que prévu au bail initial apparait non sérieusement contestable. La SARL Zenitude Seniors Exploitation affirme que M. [J] avait acquiescé à une réduction du loyer de 30 % et à une franchise de loyer pour le mois de décembre 2024. Elle produit en ce sens un sondage auquel M. [J] aurait répondu favorablement. Ce document ne suffit pas, à lui seul, à établir, avec l’évidence requise en référé, l’engagement sans équivoque de M. [J] d’accorder une réduction de loyer à la SARL Zenitude Seniors Exploitation. Le tribunal de commerce de Paris, dans son jugement du 28 novembre 2024 arrêtant le plan de cession de la SAS Réside Etudes Seniors, précise par ailleurs que les administrateurs judiciaires avaient attiré l’attention des éventuels repreneurs sur la nécessité, pour les candidats retenus, comprenant la SARL Zenitude Seniors Exploitation, de conclure un avenant au bail avec les bailleurs ayant répondu favorablement à la modification du contrat (page 144 du jugement, pièce 1 de la défenderesse). Le tribunal a ordonné le transfert des contrats de bail relatifs aux lots de plusieurs résidences, dont la « résidence Arverne », aux charges et conditions énumérées au sein de chacun des contrats et de leurs éventuels avenants, excepté l’avenant conclu au cours de la période d’observation par la société Réside Etudes Seniors prévoyant une réduction de loyer tel que cela a été accepté par Zénitude, et a dit que Zénitude s’engageait à acquitter, à compter de la date d’entrée en jouissance, des contributions, impôts et taxes et autres charges de toute nature auxquels peut et pourra donner lieu l’exploitation des actifs repris, et ce sous la condition que leur fait générateur soit postérieur à la date d’entrée en jouissance. En l’état, la preuve d’un accord ferme et définitif conclu entre M. [J] et la SARL Zénitude Seniors Exploitation sur une réduction du loyer de 30% et sur une franchise de loyer pour le mois de décembre 2024 n’est donc pas rapportée. Il sera enfin observé que la SARL Zénitude Seniors Exploitation ne conteste ne pas avoir réglé les loyers à M. [J] sur la période visée. Par conséquent, il y a lieu de condamner la SARL Zénitude Seniors Exploitation venant aux droits de la société Réside Etudes Seniors laquelle venait elle-même aux droits de la SAS La Girandière à payer à M. [J], à titre provisionnel, la somme de 6 788,80 euros ((8 146,54/12)x10) au titre des loyers impayés du 1er décembre 2024 au 30 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte. Sur la provision au titre du préjudice économique Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande qui n’est pas suffisamment justifiée ni explicitée dans les écritures du demandeur et qui ne relève en tout état de cause pas des référés. Sur la provision au titre de la résistance abusive La SARL Zénitude Seniors Exploitation venant aux droits de la société Réside Etudes Seniors laquelle venait elle-même aux droits de la SAS La Girandière n’a procédé au versement d’aucun loyer, ni, a minima, d’une partie de loyer, pour la période du 1er décembre 2024 au 30 septembre 2025, en dépit de la tentative de conciliation du 9 septembre 2025 et de la mise en demeure qui lui a été adressée le 15 octobre 2025. Par conséquent, la SARL Zénitude Seniors Exploitation sera condamnée à payer à M. [Q] [J] la somme provisionnelle de 2 000 euros à titre de résistance abusive. 2/ Sur les frais et dépens Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Q] [J] les frais engagés pour voir reconnaître ses droits. La SARL Zénitude Seniors Exploitation sera en conséquence condamnée à verser au demandeur la somme de 2 000 euros application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS Le juge des référés statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SARL Zénitude Seniors Exploitation venant aux droits de la société Réside Etudes Seniors laquelle venait elle-même aux droits de la SAS La Girandière à payer à M. [Q] [J], à titre provisionnel, la somme de SIX MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT HUIT EUROS ET QUATRE VINGTS CENTIMES (6 788,80 €) au titre des loyers impayés du 1er décembre 2024 au 30 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ; CONDAMNE la SARL Zénitude Seniors Exploitation venant aux droits de la société Réside Etudes Seniors laquelle venait elle-même aux droits de la SAS La Girandière à payer à M. [Q] [J], à titre provisionnel, la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 €) au titre de la résistance abusive ; CONDAMNE la SARL Zénitude Seniors Exploitation venant aux droits de la société Réside Etudes Seniors laquelle venait elle-même aux droits de la SAS La Girandière à payer à M. [Q] [J] la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SARL Zénitude Seniors Exploitation venant aux droits de la société Réside Etudes Seniors laquelle venait elle-même aux droits de la SAS La Girandière aux entiers dépens ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. La Greffière, La Présidente,