Tribunal judiciaire, chambre 6 - référés pdt, 16 juin 2026 — n° 26/00311

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er avril 2017, [L] [T] a donné à bail à la SARL Chez [O] des locaux situés [Adresse 3]» à [Localité 4]. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2017 moyennant un loyer annuel de 4 020 euros HT, payable mensuellement, soit 335 euros par mois, outre une provision sur charges de 40 euros par mois, révisable à l’expiration de chaque période triennale. Un dépôt de garantie de 335 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux. Une clause résolutoire a été insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement des loyers et des charges. Un avenant a été régularisé à compter du 1er janvier 2022 pour consentir une extension de surface moyennant une augmentation de loyer à 600 euros HT outre 80 euros de provision sur charges par mois. Suivant acte sous seing privé du 10 mars 2025, la SARL Chez [O] a cédé une branche autonome d’activité de son fonds de commerce à la SARL Le [I] portant sur la restauration traditionnelle et la préparation de plats à emporter. Le droit au bail pour le temps restant à courir a également été cédé. [L] [T] est décédée le 6 mars 2024, laissant pour lui succéder Mme [B] [D] veuve [W], Mme [E] [T] et M. [P] [T]. Suivant acte authentique du 3 juillet 2025, une licitation est intervenue entre les héritiers. Les consorts [T] ont vendu l’immeuble à Mme [B] [D] veuve [W]. Constatant que sa locataire ne réglait plus ses loyers, Mme [B] [D] veuve [W] a, par acte du 9 janvier 2026, fait signifier à la SARL [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme totale de 2 838,24 euros en principal, sans résultat. Au mois d’avril 2026, le loyer s’élevait à la somme de 629,56 euros, outre une provision sur charges de 80 euros. Par acte du 17 avril 2026, Mme [B] [D] veuve [W] a fait assigner en référé la SARL [I] aux fins suivantes : - juger que le bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail est acquis au profit du bailleur à compter du 10 février 2026 ; - juger en conséquence que s’appliquera la résiliation de plein droit du bail commercial dont s’agit ; - ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL [I] des locaux qu'elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin par recours à la force publique ; - juger que Mme [D] veuve [W] sera autorisée à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux après le départ volontaire ou forcé des occupants, dans tel garde-meubles ou réserve et ce, aux frais et risques du locataire commercial ; - juger que l’indemnité d'occupation dont sera redevable la SARL [I] envers Mme [D] veuve [W] sera équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 709,56 euros TTC et ce à compter du 1er mars 2026 et jusqu'à complète libération des lieux ; - condamner la SARL [I] à payer à Mme [D] veuve [W], une provision de 4 996,92 euros TTC au titre du loyer, indemnités d’occupation et des charges échus au 30 avril 2026 ; - condamner la SARL [I] à payer à Mme [D] veuve [W], une provision de 993.38 € au titre de l’article 19 du bail commercial. - condamner la SARL [I] à payer et porter à Mme [D] veuve [W] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré par la SELARL CM Justitia le 9 janvier 2026 (149,69 euros). A l’audience des référés du 19 mai 2026, les débats se sont tenus. Mme [B] [D] veuve [W] a repris le contenu de son assignation.  La SARL [I] n’a pas comparu. Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION 1/ Sur les demandes aux fins de constat de résiliation du bail commercial et d’indemnité d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, la présidente du tribunal judiciaire statuant en référé peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s'il s'agit d'une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier. A l’appui des demandes, il est notamment produit : - le contrat de bail commercial liant les parties, - un avenant à effet au 1er janvier 2022, - le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 janvier 2026, - un décompte de créance actualisé au 30 avril 2026. En application de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, la résiliation de plein droit du bail produit effet à défaut de paiement par la locataire d’un seul terme de loyer à son échéance, un mois un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte des pièces versées aux débats que la SARL [I] n’a pas procédé au règlement de l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai d’un mois imparti par l’acte. Les conditions d’application de la clause résolutoire sont ainsi remplies à l’égard de la SARL [I] qui n’a pas procédé au règlement de sa dette, ce avec toutes conséquences de droit. Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de bail et d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les modalités précisées au dispositif de cette décision. Il convient également de condamner la SARL [I] à payer à Mme [B] [D] veuve [W], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. Par conséquent, la SARL [I] sera condamnée à payer à Mme [B] [D] veuve [W], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer facturé, outre les charges, soit la somme mensuelle de 709,56 euros TTC à compter du 1er mai 2026, ce jusqu’à la libération des lieux. 2/ Sur les demandes en paiement de provisions Mme [D] veuve [W] sollicite la condamnation de la SARL [I] à lui payer, à titre provisionnel : - la somme de 4 996,92 euros TTC au titre du loyer, indemnités d’occupation et charges échues au 30 avril 2026, - la somme de 993,38 euros au titre de l’article 19 du bail commercial. Au vu des pièces produites et des écritures des parties, il n’est pas sérieusement contestable ni contesté que la SARL [I] reste devoir au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’avril 2026 inclus, la somme de 4 996,92 euros. En conséquence, il y a lieu de condamner la SARL [I] à payer à Mme [B] [D] veuve [W] la somme provisionnelle de 4 996,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus au mois d’avril 2026 inclus. L’article 19 du bail commercial, intitulé « Clause pénale », stipule qu’ « à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au preneur ou dès délivrance d’un commandement de payer ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur ». Cependant, au même titre que les dommages et intérêts, les clauses pénales conduisent à apprécier la gravité des manquements d’une partie, ce qui ne relève pas du référé, a fortiori lorsque leur application est susceptible d’être modérée par le juge du fond. En tout état de cause, le juge des référés peut retenir l'existence d'une contestation sérieuse empêchant l'application d'une clause pénale, lorsque celle-ci apparaît sérieusement susceptible d'être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l'avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application (Cour d’appel de [Localité 5] – Pôle 1 – Chambre 2, 02 mars 2023, n°22/16346 ; Cour d’appel de [Localité 6] – 5ème chambre, 14 juin 2023, n°22/06501). Il apparaît en l’espèce que les montants correspondant à l’application de la clause précitée sont particulièrement élevés et qu’au regard des circonstances de l’espèce ils sont susceptibles d’être modérés par le juge du fond, ce que le juge des référés ne peut pas faire, de sorte que leur application soulève une contestation sérieuse. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande en paiement de pénalités. 3/ Sur les frais et les dépens La demanderesse a exposé des frais pour faire valoir ses droits, il est donc équitable de condamner la SARL [I] à lui verser la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL [I] supportera également les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe, CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, suivant commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2026, CONSTATE la résiliation à la date du 9 février 2026 du contrat de bail liant Mme [B] [D] veuve [W], d’une part, et la SARL [I], d’autre part, par le jeu de la clause résolutoire, DIT en conséquence que la SARL [I] sera tenue d’évacuer et de rendre libres les locaux appartenant à Mme [B] [D] veuve [W] situés [Adresse 3]» à [Localité 4], dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, ORDONNE à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, et autorise le propriétaire à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée, CONDAMNE la SARL [I] à payer à Mme [B] [D] veuve [W] à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer facturé, outre les charges, soit la somme de SEPT CENT NEUF EUROS ET CINQUANTE SIX CENTIMES (709,56 €) TTC euros à compter du 1er mai 2026 et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE la SARL [I] à payer à Mme [B] [D] veuve [W], à titre provisionnel, la somme de QUATRE MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT SEIZE EUROS ET QUATRE VINGT DOUZE CENTIMES (4 996,92 €) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus au mois d’avril 2026 inclus, DIT n’y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes, CONDAMNE la SARL [I] à payer à Mme [B] [D] veuve [W] la somme de CINQ CENTS EUROS (500 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SARL [I] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. La greffière, La présidente,