Tribunal judiciaire, chambre 6 - référés pdt, 16 juin 2026 — n° 26/00163

~ ~ ~ ~ ~ ~ EXPOSE DU LITIGE Par acte du 20 décembre 2021, Mme [Z] [C] épouse [D], M. [S] [C], Mme [P] [C] épouse [J], M. [T] [C] et M. [U] [C] ont donné à bail à la SARL AM Café des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 8] pour y exploiter une activité de salon de thé, salle de jeux et narguilés. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2021 moyennant un loyer annuel de 11 799,48 euros, soit 983,29 euros payable mensuellement les premiers de chaque mois, outre une provision sur charges de 60 euros. Une clause résolutoire a été insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement des loyers et des charges. Le 31 mai 2025, la SARL AM Café a constaté des infiltrations d’eau au niveau de la couverture du local occasionnant des dommages dans la surface d’accueil des clients du bar et une perte d’exploitation partielle en résultant. Un procès-verbal de constatations a été dressé contradictoirement. Un procès-verbal de constat a été dressé par Me [K] [Q] le 22 septembre 2025. Un rapport d’expertise a été établi le 1er octobre 2025 par l’expert mandaté par la société BPCE ès qualités d’assureur de la SARL AM Café. La SARL AM Café s’est plainte de la persistance des infiltrations en dépit de la réalisation de travaux de remise en état, et a affirmé que la réfection de la couverture dans son ensemble était nécessaire. Soutenant être dans l’impossibilité d’exploiter son commerce en l’absence de réalisation des travaux, elle a cessé de régler les loyers. Constatant que sa locataire ne réglait plus ses loyers, Mme [Z] [C] épouse [D], M. [S] [C], Mme [P] [C] épouse [J], M. [T] [C] et M. [U] [C] ont, par acte du 26 janvier 2026, fait signifier à la SARL AM Café un commandement de payer visant la clause résolutoire, sans résultat. Par actes des 24 et 25 février 2026, la SARL AM Café a fait assigner en référé Mme [Z] [C] épouse [D], M. [S] [C], Mme [P] [C] épouse [J], M. [T] [C] et M. [U] [C] aux fins suivantes : - suspendre les effets de la clause résolutoire ; - dire que le commandement de payer délivré le 26 janvier 2026 est infondé au regard des circonstances de la cause ; - autoriser la consignation des loyers entre les mains de M. le bâtonnier séquestre ; - ordonner une mesure d’expertise avec mission proposée ; - condamner solidairement les compris à payer et porter à la SARL AM Café, à titre de provision, une somme de 15 000 euros à valoir sur ses préjudices ; - condamner solidairement les compris à payer et porter à la SARL AM café une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement les compris aux entiers dépens. Appelée à l’audience du 21 avril 2026, l’affaire a été renvoyée sur demande des parties. A l’audience des référés du 19 mai 2026, les débats se sont tenus. Au dernier état de ses conclusions, reprises oralement à l’audience, la SARL AM Café demande au juge des référés de : - suspendre les effets de la clause résolutoire ; - dire que le commandement de payer délivré le 26 janvier 2026 est infondé au regard des circonstances de la cause ; - autoriser la consignation des loyers entre les mains du bâtonnier séquestre ; - ordonner une mesure d’expertise ; - condamner solidairement les compris à payer et porter à la SARL AM Café, à titre de provision, une somme de 15 000 euros à valoir sur ses préjudices ; - condamner solidairement les compris à payer et porter à la SARL AM café une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement les compris aux entiers dépens. Au dernier état de leurs conclusions, reprises oralement à l’audience, Mme [Z] [C] épouse [D], M. [S] [C], Mme [P] [C] épouse [J], M.

MOTIFS DE LA DECISION À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. 1/ Sur les demandes aux fins de suspension de la clause résolutoire, de délais de paiement et de consignation du montant des loyers En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, la présidente du tribunal judiciaire statuant en référé peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s'il s'agit d'une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier. En application de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. A l’appui des demandes, il est notamment produit : - le contrat de bail commercial liant les parties ; - le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 janvier 2026. En application de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, la résiliation de plein droit du bail produit effet à défaut de paiement par la locataire d’un seul terme de loyer à son échéance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte des pièces versées aux débats que la SARL AM Café n’a pas procédé au règlement de l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai d’un mois imparti par l’acte. Les conditions d’application de la clause résolutoire sont ainsi remplies à l’égard de la SARL AM Café qui n’a pas procédé au règlement de sa dette, ce avec toutes conséquences de droit. Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de bail commercial à la date du 26 février 2026 et d’ordonner l’expulsion de la locataire. Il convient également de la condamner à payer aux consorts [C], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer facturé, soit la somme de 983,29 euros, outre les charges, et ce de manière rétroactive à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à libération des lieux. Au mois de décembre 2025, la dette de la SARL AM Café s’élevait, au titre de l’arriéré de loyers et suivant le commandement de payer précité, à la somme de 7 433,70 euros. La SARL AM Café ne conteste pas la somme sollicitée. Si elle affirme avoir réglé ses loyers au titre des mois de janvier 2026 et février 2026, elle ne produit aucun élément en ce sens. Il y a donc lieu de la condamner à payer aux consorts [C], à titre provisionnel, la somme de 7 433,70 euros au titre de l’arriéré de loyers dus au mois de décembre 2025 inclus. La SARL AM Café se prévaut de désordres affectant la couverture des locaux loués caractérisant un manquement des consorts [C] à leur obligation d’entretien occasionnant d’importantes infiltrations l’empêchant d’exploiter les locaux loués dans des conditions normales, pour solliciter la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois pour apurer sa dette, soit la somme de 7 958,67 euros. Les consorts [C] s’opposent, à titre principal, à la suspension de la clause résolutoire en indiquant que la SARL AM Café ne démontre pas être dans l’impossibilité totale de jouir du local et qu’elle continue au contraire d’y exploiter son activité, de sorte qu’elle ne peut opposer l’exception d’inexécution du bailleur au paiement des loyers. Ils sollicitent que l’acquisition de la clause résolutoire soit constatée et que l’expulsion de la SARL AM Café des locaux loués soit ordonnée. Ils sollicitent en outre, à titre principal et reconventionnel, la condamnation de la SARL AM Café à leur payer, à titre provisionnel, la somme de 13 380,66 euros au titre de l’arriéré de loyer. A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la SARL AM Café à séquestrer le montant des loyers impayés à ce jour entre les mains du bâtonnier séquestre. En l’espèce, les pièces produites mettent en évidence l’existence d’infiltrations au niveau de la couverture des locaux exploités par la SARL AM Café et appartenant aux consorts [A]. Ces désordres ont occasionné des dommages à l’intérieur desdits locaux en empêchant partiellement l’exploitation, selon l’expert mandaté par l’assureur de la SARL AM Café. L’expert, de même que l’entreprise intervenue ponctuellement pour réaliser des travaux sur la couverture, indiquent que la toiture est en très mauvais état et que sa réfection intégrale doit être réalisée. Dans ces conditions, il apparaît que la SARL AM Café n’est pas en mesure d’exploiter pleinement les locaux loués. Par conséquent, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer des délais de paiement à la SARL AM Café s’agissant du montant de l’arriéré visé dans le commandement de payer, soit la somme de 7 433,70 euros, selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision. La SARL AM Café sera autorisée pour le surplus de sa dette, soit les indemnités d’occupation échues du 27 février 2026 à la date de la présente décision, et pour les indemnités d’occupation à venir, à les consigner entre les mains du bâtonnier séquestre. 2/ Sur la demande d’expertise judiciaire L’article 145 du code de procédure civile dispose que “S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”. Il résulte de ce qui précède que des désordres affectent la couverture des locaux loués par la SARL AM Café. En conséquence, l’examen des faits et des pièces produites amène à considérer que la SARL AM Café justifie d’un motif légitime pour voir ordonner une expertise judiciaire, à ses frais avancés, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Les consorts [C] sollicitent qu’il soit dit que l’expertise ne sera pas mise en place tant que la consignation des loyers ne sera pas intervenue. Il sera fait droit à cette demande et sera dit que les opérations d’expertise ne pourront débuter avant la consignation, par la SARL AM Café, des indemnités d’occupation dues à la date de la présente décision, soit jusqu’au mois de juin 2026 inclus, entre les mains du bâtonnier séquestre. 3/ Sur la demande de provision au titre des préjudices subis En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, la présidente du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge doit vérifier l’existence d’une double condition : la provision ne peut être accordée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et elle ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Elle doit reposer sur des éléments objectifs et étayés.

PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe, CONSTATE la résiliation à la date du 26 février 2026 du contrat de bail liant Mme [Z] [C] épouse [D], M. [S] [C], Mme [P] [C] épouse [J], M. [T] [C] et M. [U] [C], d’une part, et la SARL AM Café, d’autre part, par le jeu de la clause résolutoire ; DIT en conséquence que la SARL AM Café sera tenue d’évacuer et de rendre libres les locaux appartenant à la Mme [Z] [C] épouse [D], M. [S] [C], Mme [P] [C] épouse [J], M. [T] [C] et M. [U] [C] situés [Adresse 8] à [Localité 8], dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; ORDONNE à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, et autorise le propriétaire à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée ; CONDAMNE la SARL AM Café à payer à Mme [Z] [C] épouse [D], M. [S] [C], Mme [P] [C] épouse [J], M. [T] [C] et M. [U] [C] à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer facturé, soit la somme de NEUF CENT QUATRE VINGT TROIS EUROS ET VINGT NEUF CENTIMES (983,29 €), outre les charges à hauteur de SOIXANTE EUROS (60 €) par mois, de manière rétroactive à compter du 27 février 2026 et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs ; AUTORISE la SARL AM Café à procéder à la consignation des indemnités d’occupation dues, soit celles dues à compter du mois de février 2026 à la date de la présente décision, et des indemnités d’occupation à venir entre les mains du bâtonnier séquestre ; CONDAMNE la SARL AM Café à payer à Mme [Z] [C] épouse [D], M. [S] [C], Mme [P] [C] épouse [J], M. [T] [C] et M. [U] [C], à titre provisionnel, la somme de SEPT MILLE QUATRE CENT TRENTE TROIS EUROS ET SOIXANTE DIX CENTIMES (7.433,70 €) au titre de l’arriéré dû au mois de décembre 2025 inclus ; AUTORISE la SARL AM Café à s’acquitter de sa dette par 11 versements mensuels de SIX CENT DIX NEUF EUROS ET QUARANTE SEPT CENTIMES (619,47 €) chacun et un dernier versement correspondant au solde ; SUSPEND la résiliation du bail commercial pendant le cours des délais et DIT qu’en cas de paiement de la totalité de la somme due, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail reprendra ses pleins et entiers effets ; DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ainsi fixée et du versement d’un terme de loyer commercial à son échéance entre les mains de monsieur le bâtonnier séquestre, le solde sera dû en totalité et la clause résolutoire reprendra immédiatement et sans formalité ses pleins et entiers effets et DIT que les indemnités provisionnelles d’occupation seront dues à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à justification de la libération effective des lieux et remise des clés ; ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder : M. [V] [F] - expert près la cour d’appel de [Localité 9] - Demeurant [Adresse 9] [Adresse 10] OU, A DEFAUT, M.