Tribunal judiciaire, référés civil, 18 juin 2026 — n° 25/01684

*** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Selon acte du 3 novembre 2020, la SARL TEISSEIRE IMMOBILIER aux droits de laquelle vient la SARL EID-EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT par suite d'un jugement d'adjudication sur saisie immobilière du Tribunal Judiciaire de GRASSE du 6 juillet 2023, a signé un bail commercial avec la SAS PACA FONCIER portant sur des locaux sis [Adresse 4]. Ledit bail a été consenti et accepté pour une durée de neuf années commençant à courir le 3 novembre 2020 pour se terminer au terme de la durée susvisée, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer annuel initial de QUATRE VINGT QUATRE MILLE EUROS (84.000 €), payable par échéance mensuelle de 7.000 euros hors taxes. Un avenant était régularisé entre les parties le 29 mars 2021, fixant notamment le loyer à la somme de 5.000 € HT à compter du 1 mars 2021. Suite à une TUP, la SARL FONCIERE MRI France est venue aux droits de la SAS PACA FONCIER. Le 18 septembre 2023, la SAS FONCIERE MRI France a changé de nom commercial pour devenir la SARL [S] DEVELOPPEMENT. Le loyer actuel est de 6.235,25 € TTC. Par acte en date du 16 octobre 2025, la SARL EID – EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT a fait assigner la SAS [S] DEVELOPPEMENT devant le juge des référés aux fins de voir : Vu l'article 1103 du Code Civil, Vu l'article L 145-41 du Code de Commerce, Vu le bail commercial du 3 novembre 2020 modifié par avenant du 29 mars 2021, Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 8 août 2025, - Juger que les causes du commandement en date du 8 août 2025 sont demeurées infructueuses, - En conséquence, constater la résiliation de plein droit du bail commercial en date du 3 novembre 2020 modifié par avenant du 29 mars 2021, au 8 septembre 2025, - Ordonner l'expulsion de la SAS [S] DEVELOPPEMENT ainsi que tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 5], correspondant en : - un bâtiment d'un étage sur rez-de-chaussée avec attenant un bâtiment à usage de caves et un bâtiment à usage de garages et un terrain attenant avec terrasse pergola, le tout en bordure de la promenade de la plage, - un autre bâtiment élevé d'un étage sur rez-de-chaussée et sous-sol comprenant 2 garages avec terrain attenant côte [Adresse 6], - En tant que de besoin, autoriser la SARL EID EUROP'INVEST DEVELOPPEMENT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, à frais, risques et périls de la SAS [S] DEVELOPPEMENT, - Condamner la SAS [S] DEVELOPPEMENT à verser à la SARL EID EUROP'INVEST DEVELOPPEMENT une somme provisionnelle de 32.219,03 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 2 octobre 2025 en l'état d'une créance non sérieusement contestable, - Condamner la SAS [S] DEVELOPPEMENT à verser à la SARL EID EUROP'INVEST DEVELOPPEMENT une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 6.210,00 € à compter du 1 novembre 2025, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, de tout occupant de son chef et de tout bien des lieux sis [Adresse 5], - Condamner la SAS [S] DEVELOPPEMENT à verser à la SARL EID EUROP'INVEST DEVELOPPEMENT une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du CPC, - La condamner aux plus entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 août 2025. Par conclusions notifiées par le RPVA le 19 mai 2025, la SARL EID – EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT demande à la juridiction de : DEBOUTER LE PRENEUR DE TOUTES SES DEMANDES [Localité 3] ET CONCLUSIONS.

MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur l’information des créanciers inscrits Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. En l’espèce, la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT ne produit aucun élément en ce qui concerne l’état des inscriptions et la notification de sa demande aux créanciers inscrits. 2- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion Aux termes des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail, en application d'une clause résolutoire, lorsque celle ci est mise en œuvre régulièrement. Aux termes de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l'infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l'infraction dans le délai d'un mois. Dans le cas d'un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d'en vérifier l'exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée. Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien fondé de l'acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L'existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle ci. *** En l’espèce, la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT produit aux débats le contrat de bail du 3 novembre 2020 par lequel les locaux ont été loués à la SAS [S] DEVELOPPEMENT pour une durée de neuf années, moyennant un loyer principal annuel de 84.000 euros hors taxes, payable d’avance le premier jour de chaque mois ; ainsi que l’avenant en date du 29 mars 2021. Ce bail contient une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme d’un seul terme de loyer, charges et accessoires, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer resté infructueux. La SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT a fait signifier à la SAS [S] DEVELOPPEMENT le 8 août 2025 un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 23.312,95 euros, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle. Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale, en rappelant au locataire défaillant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle. Il n’est pas contesté que cette somme n’a pas été intégralement payée dans le délai d’un mois à compter du 8 août 2025. La SAS [S] DEVELOPPEMENT a payé : - la somme de 10 867,70 € le 11 août 205, - la somme de 32 219,05 € le 26 novembre 2025. Ce commandement est incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance. La bailleresse est en conséquence fondée à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement. La SAS [S] DEVELOPPEMENT sollicite, dans le corps de ses écritures et oralement à l’audience, des délais de paiement rétroactifs et la suspension de la clause résolutoire contractuelle. En application des dispositions de l'article L 145 41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343 5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En application des dispositions de l'article 1343 5 du code civil, le juge tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier dans sa décision et peut subordonner les mesures à l'accomplissement par le débiteur d'acte propre à faciliter ou à garantir le paiement de la dette En matière de baux commerciaux, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est pas passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour de ses loyers. En l'espèce, même s'il est exact que la SAS [S] DEVELOPPEMENT n'a pas été toujours régulière et ponctuelle dans le paiement des échéances de son loyer, il résulte des pièces versées aux débats qu'elle s'est acquittée de l'intégralité de sa dette et a repris le paiement régulier des loyers. Il n’est pas justifié de défaut de paiement habituels ou postérieurs à la présente procédure. La SAS [S] DEVELOPPEMENT a en effet effectué un paiement de 43 495,23 € le 12 mai 2026. Ainsi, il convient de lui accorder, au moins une fois, la chance de conserver son activité professionnelle et de restaurer avec son bailleur une relation de confiance, étant rappelé qu'en cas de nouvel incident de paiement des loyers et des charges, une procédure en résiliation du bail pourrait être à nouveau diligentée et aboutir à son expulsion. En l'état des efforts accomplis par la SAS [S] DEVELOPPEMENT, des délais de paiement rétroactifs lui seront donc accordés, ce qui aura pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire, suivant les modalités précisées au dispositif de la présente décision, et la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT sera déboutée de ses demandes au titre de l'acquisition de dite la clause résolutoire et de ses conséquences. 3- Sur la demande de consignation des loyers En application des dispositions de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de service à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Aux termes de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe, Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile et 1343 5 du code civil , Constate que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT, bailleresse, à la SAS [S] DEVELOPPEMENT, locataire, le 8 août 2025 est resté infructueux dans le mois de sa délivrance ; Accorde à la SAS [S] DEVELOPPEMENT un délai de paiement rétroactif de 4 mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 août 2025 ; Constate que la SAS [S] DEVELOPPEMENT s'est intégralement acquittée des sommes visées dans le commandement de payer dont elle était redevable ; Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail commercial liant les parties, laquelle est réputée n'avoir pas joué ; Constate que les causes du commandement sont réglées ; Dit que les effets de la clause résolutoire sont rétroactivement suspendus ; Déboute en conséquence la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT de sa demande de résiliation du bail et d'expulsion, avec demande d'indemnité provisionnelle et d'indemnité d'occupation ; Déboute la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT du surplus de ses demandes, Déboute la SAS [S] DEVELOPPEMENT de sa demande visant à voir « DIRE qu’à compter de l’ordonnance de référé à intervenir, les loyers commerciaux dus par [S] seront bloqués sur le compte CARPA de son conseil jusqu’à décision définitive à intervenir dans le litige opposant les parties, inhérent aux désordres, actuellement objet du rapport d’expertise judiciaire déposé le 26 mars 2026 », Condamne la SAS [S] DEVELOPPEMENT aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ; Condamne la SAS [S] DEVELOPPEMENT à payer à la SARL EID - EUROP’INVEST DEVELOPPEMENT la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES