Tribunal judiciaire, référés civil, 18 juin 2026 — n° 25/01707

*** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES La société [I] [E] a acquis le fonds de commerce de la société BIGFELX en 2019, laquelle était déjà locataire commercial des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à Antibes, propriété de la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL. La société [I] [E] exerce dans les lieux loués une activité de confection de stores et dispose dans les lieux de bureaux administratifs. Lors de la cession de fond, un nouveau bail commercial a été établi entre le bailleur la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL et la société [I] [E] à compter du 1er septembre 2019 pour une période de neuf années. Le loyer était fixé à 39.000 € HT/HC/an et une clause d’échelle mobile était convenue. Faisant valoir que le preneur a déploré des problèmes de venues d’eau par le toit et des températures de travail en été ou en hiver obligeant à prendre des mesures palliatives peu admissibles ; que, conscient de ses obligations, le bailleur n’est d’ailleurs pas resté inactif dans un premier temps et a effectivement fait réaliser, courant 2022, des travaux de réfection de la toiture ; que cependant, loin de donner satisfaction, les fuites depuis la toiture se sont accentuées obligeant la société [I] [E] à bâcher tous les soirs les machines-outils et à les surélever afin de les préserver des intempéries, ce depuis maintenant 5 années ; que les premiers sinistres sont survenus en 2020 ; que le 2 novembre 2023, un constat amiable de dégâts des eaux étaient à nouveau régularisé entre le bailleur et la requérante ; qu’à l’initiative de la Cie AXA France IARD, un expert amiable était mandaté et déposait un rapport définitif le 15 janvier 2024 ; que depuis lors, les assureurs des deux parties refusent toute intervention et indemnisation considérant que le litige relève de travaux soumis à garantie obligatoire des constructeurs (décennal du couvreur) ; que la société [I] [E] est contrainte d’adapter son activité, le bailleur n’ayant rien entrepris depuis lors pour permettre une jouissance paisible des lieux ; qu’en outre, les salariés de l’entreprise se plaignent également des températures en hiver et en été dans les bureaux ; qu’il s’avère que les locaux sont peu ou pas isolés et qu’il est impossible d’obtenir des températures compatibles avec des conditions de travail normales ; que le locataire a appris que la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL, qui a changé d’actionnaires, cherchait à vendre les locaux industriels exploités par [I] [E] et ainsi éviter d’avoir à financer les travaux de remise en état ; et que dans ces conditions et après de vaines relances et de vagues promesses en retour, elle est contrainte de saisir la juridiction de céans, la SAS [I] [E] a, par acte en date du 20 octobre 2026, fait assigner la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL devant le juge des référés aux fins de voir : Vu les articles 606, 1719, 1231-1 du Code civil, Vu l’article 835 du CPC, Dire qu’il existe une obligation de jouissance à la charge du bailleur, Condamner la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL à réaliser les travaux de mise hors d’eau des locaux et à faire cesser les infiltrations par la toiture Condamner la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL à procéder à l’isolation des locaux et à les pourvoir d’un système de production de chaleur et de froid afin de les rendre conformes à leur destination. Le tout sous astreinte de 500 €/jour de retard passé un délai de 3 mois après signification de l’ordonnance à intervenir, Condamner la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL, par provisions au paiement d’une somme de 24.000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice A titre accessoire, Autoriser la société [I] [E] à consigner les loyers et charges dues auprès de la Caisse des dépôts et consignation jusqu’à parfaite réalisation des travaux et production d’un PV de réception desdits travaux. En tout état de cause, Condamner la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL au paiement d’une somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens Par conclusions notifiées par le R…

DISCUSSION : Sur les travaux liés aux infiltrations * il résulte des pièces produites que les infiltrations antérieures à 2022 étaient minimes, * Monsieur [M] [Q] est intervenu pour refaire la toiture au mois de novembre 2022, * [I] [E] fait état d'un constat amiable du 2 novembre 2023 : en fait il s'agit d'un constat en date du 7 janvier 2021, * elle fait également état d'un rapport sans suite au mois de janvier 2024, sans aucune description des infiltrations, d'évaluation des dommages et / ou des réparations, * [I] [E] verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 29 janvier 2026 (dressé après les orages des 27 et 28 janvier 2026 ayant conduit à un Arrêté de catastrophe Naturelle pour les Communes de [Localité 2] et [Localité 3]) sur plus de 40 pages attestant, pour la première fois, de la réalité et de l'importance des infiltrations provenant de la toiture, * la situation ne perdure pas depuis 5 ans, * [I] [E] s'appuie sur le rapport établi par BNP REALESTATE qui a évalué les murs du local en vue de la vente à [I] [E] et renvoie à l'un des facteurs de moins-value à savoir : « « problèmes d'étanchéité de la toiture » qui à l'époque en janvier 2025 ne font que renvoyer aux deux dégâts des eaux qui viennent d'être évoqués, * ce n'est donc qu'au mois de JANVIER 2026 que [I] [E] est à même de démontrer la réalité et l'importance des infiltrations au travers de son procès-verbal de constat, * [I] [E] est d'une mauvaise fois caractérisée, * sur les travaux de reprise permettant de mettre un terme aux désordres : - le bailleur est tenu par son obligation de délivrance ; certes. - le procès-verbal de constat communiqué le 13 mai 2026 atteste d'un problème : certes. - mais est-il lié à l'état de la toiture ou bien aux intempéries exceptionnelles des 27 et 28 janvier 2026, très ponctuelle, * aucun élément technique n’est produit, * en suite de cet arrêté de catastrophe naturelle [I] [E] a dû déclarer son sinistre à son assureur : elle a dû recevoir une indemnité, * une réunion sur place a eu lieu les 12 janvier et 5 mars 2024 en présence de l'expert [A], intervenant pour ALLIANZ assureur du bailleur IMMOBILIERE DE BRETEUIL, [I] [E], [C], expert de l'assureur de [I] [E] (AXA) et Monsieur [Q], * il résulte du rapport que les désordres étaient limités à un bureau et une mezzanine, * il est indiqué dans le bail que le Preneur a l'obligation de s'assurer contre les dégâts des eaux, que le Bailleur ne pourra en aucun cas être recherché en cas de dégâts des eaux, et que le loyer est fixé en conséquence, * cette stipulation est contractuelle et acceptée, * ceci explique que de 2019 jusqu'en 2025 le Preneur n'a jamais agi contre son bailleur pour les quelques infiltrations qu'il disait avoir subies, * suite au rapport d'expertise [A] ALLIANZ, la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL a demandé à de nombreuses reprises Monsieur [Q] afin qu'il intervienne sur place pour résoudre les désordres et qu'il indique les coordonnées de son assureur (décennale), * il apparait que l'entreprise [Q] avait bien tenté de prendre rendez-vous avec la société [I] [E] mais qu'à chaque fois elle recevait une fin de non-recevoir, avec interdiction de se rendre sur place, * c'est tout à fait logiquement qu'elle appelle dans la cause Monsieur [Q], * la jonction des deux instances s'impose ; c'est même dans l'intérêt de la société [I] [E], Sur la consignation des loyers * la société [I] [E], sans le faire express, dévoile sa stratégie, * [I] [E] prend prétexte de cette instance pour influer sur le bailleur propriétaire afin soit de faire baisser le prix de vente, * il connait la situation financière tendue de certains des associés, * la Cour de cassation considère de longue date que l'exception d'inexécution ne peut être utilement mise en œuvre par le preneur que dans le cas où, par suite d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue totalement inutilisable au regard de l'activité prévue au bail, * tel n’est pas le cas en l’espèce, * le Procès-verbal de constat a été dressé alors que les ouvriers travaillaient, * cette demande de consignation sera rejetée, Sur la demande de paiement d'une provision à hauteur de 24.000 € en indemnisation de son préjudice. * [I] [E] ne décrit pas son préjudice allégué, étant précisé que : - La matérialité, l'origine et l'importance des désordres n'ont été démontrés qu'au mois de mai 2026, - [I] [E] utilise les locaux depuis 2019 et les occupe encore aujourd'hui - [I] [E], ou plutôt, son bénéficiaire économique entendait acquérir les locaux moyennant un prix minoré avant de défaillir, - [I] [E] ne justifie pas des démarches qu'il a dû entreprendre auprès de son assureur dans le cadre du régime de catastrophe naturelle, * cette demande de paiement d'une provision sera rejetée. Sur les travaux liés à l'isolation des locaux * la société [I] [E] se fonde sur l'article R 145-35 du Code de commerce issu du Décret du 3 novembre 2014 mais en tronquant le texte, * les conditions d’application de ces dispositions ne sont pas remplies, * elle se fonde aussi sur les dispositions de l'article R 4223-13 du Code du Travail, qui sont inapplicables en l'espèce, * cette demande figure pour la première fois dans son assignation après 7 années d'exploitation, * aucun élément technique n’est produit, * le preneur tente de tirer prétexte de ce (faux) prétexte pour forcer son preneur à lui céder les murs moyennant un prix revu à la baisse, * il résulte du bail que le locataire a pris les locaux en l’état, et que tous travaux de conformité avec les règles de sécurité ou d'hygiène ou de travail de l'exploitation ainsi que les nouvelles règles qui pourraient être dictées en ces différents domaines seront entièrement à la charge du preneur qui en fera son affaire personnelle sans recours contre le bailleur ; * dans le contexte qui a été décrit, mettant en évidence une mauvaise foi caractérisée de la société [I] [E], cette demande d'isolation et de système de chauffage et de climatisation sera rejetée, * elle se heurte à une contestation sérieuse à ce stade conformément à l'article 835-2 du [Etablissement 1] de procédure Civile. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la demande de jonction L’appel en cause de Monsieur [Q], enrôlé sous le n° RG 26/00332, n’ayant pas été retenue à l’audience de plaidoirie, aucune jonction ne peut être ordonnée. La demande sera en conséquence rejetée. Sur la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte Aux termes de l’article 1719 du Code civil, Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. L'article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

PAR CES MOTIFS Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, Juge des Référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, exécutoire immédiatement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe Déboutons la SCI IMMOBILIERE DE BRETEUIL de sa demande de jonction, Déboutons la SAS [I] [E] de toutes ses demandes, Condamnons la SAS [I] [E] aux dépens, La déboutons de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES