Tribunal judiciaire, référés civil, 18 juin 2026 — n° 25/01781

*** FAITS ET PROCÉDURE : Aux termes d'un acte reçu par Maître [M], notaire à Nice, le 23 septembre 2023 la SCI CHICA a acquis une parcelle de terre située à [Localité 2] (Alpes-Maritimes), [Adresse 7], cadastrée section AK n° [Cadastre 1], lieu-dit [Adresse 8], d'une superficie de 00 ha 07 a 02 ca. Cette société est également propriétaire des parcelles cadastrées section AK [Cadastre 2] et [Cadastre 3] situées de l'autre côté du chemin sur lesquelles est édifiée l'école internationale bilingue [Etablissement 1], fondée par ses cogérants. Exposant qu'elle a le projet d'améliorer les équipements de cette école en offrant aux écoliers un gymnase et une piscine ; qu’une difficulté majeure s'oppose toutefois à la réalisation de ce projet dès lors que la parcelle AK [Cadastre 1] n'est pas desservie par le réseau public d'eaux usées ; qu'il existe bien un réseau privé partagé par plusieurs copropriétaires voisins pour raccorder leur propriété au réseau public, situé plus bas [Adresse 9] ; que cette parcelle ne bénéficie toutefois pas de la servitude de tréfonds, constituée par acte des 14 et 16 février 1977 entre les parcelles cadastrées section AK [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ; qu'elle ignore si ce réseau privé est suffisamment dimensionné pour supporter le raccordement des bâtiments qu'elle projette d'édifier ou s'il serait opportun qu'elle se raccorde directement au réseau public par le biais d'une servitude de tréfonds qui grèveraient les parcelles cadastrées section AK [Cadastre 7], AK [Cadastre 8] et AK [Cadastre 9] : la SCI CHICA a, par divers exploits de commissaire de justice, fait assigner à comparaître par-devant le juge des référés du tribunal judiciaire de céans Madame [H] [J], Monsieur [F] [G], Madame [E] [T], Monsieur [P] [V], Madame [B] [I] épouse [V], Monsieur [N] [I], Madame [C] [R] épouse [I], Madame [O] [L], Monsieur [P] [L] et Madame [S] [X] de, à l’effet de voir, au visa des dispositions des articles 145 du code de procédure civile et 682 du Code civil : - au principal renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra mais d'ores et déjà ; - désigner tel expert avec mission de se rendre sur les lieux litigieux, [Adresse 7] à [Localité 2], les visiter, les décrire, déterminer le tracé le plus court et le moins dommageable pour raccorder la parcelle cadastrée section AK [Cadastre 1] au réseau d'assainissement public situé [Adresse 9], savoir le réseau privé existant entre les parcelles cadastrées section AK [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 9] ou tout autres tracés à définir, pour ce faire, vérifier si le réseau privé existant est suffisamment dimensionné pour son projet, identifier le cas échéant les parcelles manquantes dont les propriétaires devraient participer aux opérations d'expertise, dire si les propriétaires des parcelles à grever souffriront un dommage et dans l'affirmative, fixer le montant de l'indemnité à leur verser, entendre tous sachant, s'adjoindre si nécessaire le sapiteur de son choix, répondre aux dires des parties, établir un pré-rapport et déposé son rapport dans les 4 mois de sa saisine. Par ordonnance en date du 19 mars 2026, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, le juge des référés a : - déclaré nulles et de nul effet les assignations délivrées à la requête de la SCI CHICA à Monsieur [P] [V] et à [N] [D] [I], décédés antérieurement à sa délivrance ; - jugé qu'il n'y a donc pas lieu de constater le désistement de cette société à leur égard, n'étant pas parties à l'instance ; - ordonné la réouverture des débats et invité la SCI CHICA à régulariser la procédure à l'égard des légitimes propriétaires des parcelles sur lesquelles elle est susceptible de revendiquer l'assiette de la servitude dont elle entend bénéficier pour raccorder sa parcelle cadastrée Section AK [Cadastre 1] au réseau d'assainissement public situé [Adresse 9] à [Localité 2] ; - réservé les demandes et les dépens. *** Par concl…

MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que "le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée". Aux termes de l’article 682 du Code civil, « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée aux dommages qu’il peut occasionner ». L'article 683 suivant dispose que "le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé". Enfin, l'article 684 dispose que "si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable". Aux termes l’article 145 du code de procédure civile, "s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé". Il convient d’observer que si de nouvelles parties peuvent être assignée en cours d’expertise, si leur présence apparaît nécessaire, il appartient au demandeur d’établir que les parties qu’elles a assignées sont bien propriétaires des parcelles concernées par le litige. Ainsi, dans sa précédente ordonnance, la juridiction indiquait : « Avant d'envisager une expertise judiciaire, qui s'impose afin de déterminer si la SCI CHICA est fondée à obtenir une servitude, de s'assurer de la présence à l'instance en référé de toutes les parties et propriétaires des parcelles avoisinantes, susceptibles d'être concernées et par voie de conséquence de la qualité à défendre des défendeurs, notamment d'[B] [I] veuve [V] et de [C] [R] veuve [I], en l'état du décès de leur époux respectif, Monsieur [P] [V] et [N] [D] [I] survenu antérieurement à l'introduction de l'instance. Une régularisation de la procédure pourrait s'imposer à l'égard des ayants droit. » Les parcelles concernées par l’expertise sollicitée sont, à ce stade, les parcelles [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 4] (parcelle grevée d’une servitude au profit des parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 9]), [Cadastre 5] et [Cadastre 9]. Les époux [G]-[J] sont propriétaires de la parcelle AK [Cadastre 9]. Madame [E] est propriétaire de la parcelle AK n° [Cadastre 5]. Il résulte des renseignements hypothécaires produits que la parcelle AK [Cadastre 4] provient de l’ancienne parcelle E [Cadastre 11]. Il résulte de la constitution de servitude en date du 16 février 1977 que la parcelle E [Cadastre 11] appartenait en indivision aux époux [I] et aux époux [V] Il résulte enfin des déclarations de Madame [C] [R] veuve [I] que la parcelle AK [Cadastre 4] a été placée sous le régime de la copropriété. Toutefois, l’attestation de propriété qu’elle vise dans ses écritures n’est pas produite, et aucun élément n’est produit en ce qui concerne la propriété actuelle des lots des époux [V]-[I]. Par ailleurs, les relevés de matrice cadastrale de 2024 produits sont insuffisamment probants en ce qui concerne la propriété des parcelles AK [Cadastre 7] et [Cadastre 8]. Or, dans sa dernière ordonnance, la juridiction indiquant : « Enfin, la société demanderesse s'est abstenue de vérifier les indications contenues dans les conclusions de Madame [E] [T] selon lesquelles certains défendeurs ne seraient plus propriétaires aujourd'hui, notamment [B] [V] veuve [I] qui aurait vendu sa parcelle Monsieur et Madame [L] ainsi que Monsieur et Madame [X] auraient également vendu leur parcelle. » La SCI CHICA ne produit aucun justificatif. Il convient en conséquence d’ordonner une nouvelle (et dernière) réouverture des débats, et d’inviter la SCI CHICA a : - justifier de la qualité de propriétaires de Monsieur [P] [L], Madame [O] [L], Madame [S] [X] et Madame [B] [I] veuve [V], - à régulariser la procédure à l'égard des légitimes propriétaires des parcelles sur lesquelles elle est susceptible de revendiquer l'assiette de la servitude dont elle entend bénéficier pour raccorder sa parcelle cadastrée Section AK [Cadastre 1] au réseau d'assainissement public situé [Adresse 9] à [Localité 2] ; y compris à l’encontre d’un éventuel syndicat des copropriétaires en ce qui concerne la parcelle AK [Cadastre 4]. Il convient par ailleurs d’enjoindre à Madame [C] [R] veuve [I] de produire, sans astreinte à ce stade, le courrier de l’OFFICE NOTARIAL du 29 avril 2026 et la copie de l'attestation immobilière avec clause d'attribution intégrale de la communauté au profit du conjoint survivant établi le 1 er mars 2021 ; ces documents étant visés dans ses conclusions mais non produits. Les demandes et les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, avant dire droit, mise à disposition au greffe,

Ordonnons la réouverture des débats à l'audience du 23 Septembre 2026 à 09h00 pour les motifs précédemment énoncés ; Invitons la SCI CHICA à : - justifier de la qualité de propriétaires de Monsieur [P] [L], Madame [O] [L], Madame [S] [X] et Madame [B] [I] veuve [V], - à régulariser la procédure à l'égard des légitimes propriétaires des parcelles sur lesquelles elle est susceptible de revendiquer l'assiette de la servitude dont elle entend bénéficier pour raccorder sa parcelle cadastrée Section AK [Cadastre 1] au réseau d'assainissement public situé [Adresse 9] à [Localité 2] ; y compris à l’encontre d’un éventuel syndicat des copropriétaires en ce qui concerne la parcelle AK [Cadastre 4]. Enjoignons à Madame [C] [R] veuve [I] de produire le courrier de l’OFFICE NOTARIAL du 29 avril 2026 et la copie de l'attestation immobilière avec clause d'attribution intégrale de la communauté au profit du conjoint survivant établi le 1 er mars 2021, visés dans ses conclusions, Réservons les demandes et les dépens. LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS