Tribunal judiciaire, référés civil, 18 juin 2026 — n° 25/01888

*** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES La SARL [L] est locataire d’un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 6], en vertu d’un bail commercial signé le 16 mai 2017, avec prise d’effet au 1er mai 2017, conclu avec Mme [W] [S], bailleresse. Par actes en dates des 1er, 3 et 4 décembre 2025, la SARL [L] a fait assigner Madame [W] [S], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] et la SAS SO’EAU devant le juge des référés aux fins de voir : Vu les articles L. 145-41 du Code de commerce, 834 et 835 du Code de procédure civile, Vu le bail commercial, Vu le commandement de payer du 29 octobre 2025, Il est demandé à Madame le Président du Tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, de : Juger que le commandement de payer du 29 octobre 2025 fait référence à une dette inexistante et à tout le moins inexacte et qu’il ne peut produire aucun effet ; Juger que la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 16 mai 2017 ne peut être acquise de plein droit et ne peut produire aucun effet ; Juger qu’il existe un motif légitime, au sens de l’article 145 du Code de procédure civile, de voir ordonner une mesure d’instruction avant tout procès, au regard des consommations d’eau établies et constatation du commissaire de justice du 17 novembre 2025 Et ainsi Ordonner une expertise judiciaire, confiée à un expert inscrit sur la liste de la cour d’appel, avec la mission suivante : - se rendre sur les lieux et décrire l’état des installations d’alimentation et de distribution en eau du local et des parties communes ; - examiner le fonctionnement du compteur d’eau attribué au lot de la SARL [L] et vérifier toute consommation résiduelle vannes fermées ; - déterminer l’origine des consommations anormales, notamment l’existence d’une fuite, d’un mauvais raccordement, d’un défaut de branchement, d’un détournement, d’une erreur de relevé ou de tout autre dysfonctionnement ; - analyser les interventions réalisées sur les réseaux, compteurs et canalisations, qu’elles relèvent de la bailleresse, du syndicat des copropriétaires ou de la société SO’EAU, et dire si elles sont susceptibles d’être à l’origine du dysfonctionnement ; - vérifier la conformité du branchement du compteur au lot de la locataire ; - reconstituer, si possible, les consommations réelles de la SARL [L] ; - déterminer les responsabilités éventuelles de Mme [S], du syndicat des copropriétaires représenté par la SARL CAGI et/ou de la SAS SO’EAU ; - proposer les mesures techniques nécessaires pour remédier définitivement au dysfonctionnement ; - chiffrer le préjudice résultant des facturations excessives si tel est le cas ; - répondre aux observations des parties. Réserver les dépens, Par conclusions déposées à l’audience, la SARL [L] demande à la juridiction de : Vu les articles L. 145-41 du Code de commerce, 834 et 835 du Code de procédure civile, Vu le bail commercial, Vu le commandement de payer du 29 octobre 2025, Il est demandé à Madame le Président du Tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, de : Juger que le commandement de payer du 29 octobre 2025 fait référence à une dette inexistante et à tout le moins inexacte et qu’il ne peut produire aucun effet ; Juger qu’il existe donc une contestation sérieuse sur l’acquisition de la clause résolutoire ; Juger que la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 16 mai 2017 ne peut être acquise de plein droit et ne peut produire aucun effet ; Juger qu’il existe un motif légitime, au sens de l’article 145 du Code de procédure civile, de voir ordonner une mesure d’instruction avant tout procès, au regard des consommations d’eau établies et constatation du commissaire de justice du 17 novembre 2025 À titre subsidiaire, SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et DIRE qu’en raison de l’apurement intégral du solde allégué par virement du 17 mai 2026, ladite clause sera réputée ne jamais avoir joué.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de jonction Il convient d’ordonner la jonction des procédures enrôlées sous les n° RG 25/01888 et 26/00511, qui concerne pour parties les mêmes désordres. Sur les demandes formées au titre du commandement de payer délivré par Madame [S] à la SARL [L] Sur l’information des créanciers inscrits Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. En l’espèce, Madame [S] ne produit aucun état des inscriptions ni notification aux créanciers inscrits. Sur les demandes principales en résiliation de bail, expulsion et condamnations provisionnelles, et sur la demande reconventionnelle tendant à voir accorder des délais et suspendre la clause résolutoire Aux termes des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail, en application d'une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. Aux termes de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l'infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l'infraction dans le délai d'un mois. Dans le cas d'un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d'en vérifier l'exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée. Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l'acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L'existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. *** En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain. Madame [S] a fait signifier à la SARL [L] le 29 octobre 2025, un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 30.758,00 €, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle. Ce commandement contient un décompte des sommes dues correspondant aux loyers et charges des mois d’avril 2025 à octobre 2025 inclus. Aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. La SARL [L] justifie avoir effectué les paiements suivants : un virement du 21/10/2025 d’un montant de 8.788 euros, mentionnant « miliana loyer 09+10/2025 »,un virement du 10/09/2025 d’un montant de 4.394 euros, mentionnant « SARL [L] LOYER 08/25 »,un virement du 01/08/2025 d’un montant de 4.394 euros, mentionnant « Loyer juillet [L] / BROWN SUGAR » un virement du 01/07/2025 d’un montant de 13.182 euros, mentionnant « loyer »,un virement du 26/05/2025 d’un montant de 13.182 euros, mentionnant « [L] »,un virement du 20/03/2025 d’un montant de 8.788 euros, mentionnant « [L] ». Il en résulte que la SARL [L] avait expressément réglé les loyers de juillet à octobre 2025 à la date de la signification du commandement de payer. Les autres paiements s’imputent sur les dettes les plus anciennes, conformément à l’article 1342-10 du Code civil. Or, il résulte du décompte produit par Madame [S] qu’au 1er novembre 2025, la SARL [L] restait devoir une somme de 9 416 € au titre des loyers antérieurs. Le commandement est incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance. Toutefois, le décompte annexé au commandement, qui ne fait état de la dette antérieure ni des paiements effectués par la SARL [L], et qui est donc erroné, ne permettait pas à cette dernière de connaître la somme à payer dans le mois suivant la signification du commandement. L’acquisition de la clause résolutoire se heurte en conséquence à une contestation sérieuse, et Madame [S] sera déboutée de ses demandes visant à voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties, ordonner l’expulsion de la société [L] et fixer le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation. En ce qui concerne l’arriéré de loyer, Madame [S] produit un décompte dont il résulte que la SARL [L] reste devoir la somme de 10 810 € au mois de décembre 2025 inclus. La SARL [L] produit les justificatifs de : un virement du 17 mai 2026, d’un montant de 8 760,00 €, mentionnant « loyer décembre 2025 – débit 4366 »,un virement du 14 mai 2026 pour la somme de 8 788,00 €, mentionnant avril/mai 2026. La SARL [L] ne produit aucun justificatif du crédit locatif 2021 qu’elle invoque, et qui est contesté par Madame [S]. Dès lors, la dette de la SARL [L] s’établit à 2.050 € au mois de décembre 2025 inclus. Il convient de faire droit à la demande de provision formée à ce titre par Madame [S]. Sur la demande d’expertise En application de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé. Il convient de rappeler que, hors le cas d’un obstacle manifeste et dirimant à l’action qui pourrait être intentée au fond, l’allégation ou l’existence de contestations sérieuses n’est pas de nature à faire échec à la mise en oeuvre des mesures visées à l’article 145 du code de procédure civile. L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la responsabilité éventuelle de la ou des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. Ladite mesure doit être ordonnée dès lors qu’il est constaté qu’un tel procès est possible, qu’il aurait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée, et que cette dernière ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et liberté fondamentaux d’autrui. En l’espèce, il résulte des pièces produites, et notamment des factures de la société SO’EAU et du procès-verbal de constat du 17 novembre 2025, un motif légitime pour la SARL [L] de faire établir, avant tout procès, la réalité et l’origine des anomalies de consommation d’eau qu’elle invoque. Il convient, en application de l’article 145 du Code de procédure civile, d’ordonner la mesure d’expertise qui est nécessaire. Le…

Ordonnons une expertise, Désignons à cet effet : M. [T] [K] SOGEC INGINIERIE [Adresse 9] [Adresse 10] [Localité 3] 04 93 45 52 73 qui aura pour mission, après avoir convoqué les parties en avisant leurs conseils, de : - se rendre sur les lieux : [Adresse 1] à [Localité 6], - se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est, tous sachants, - décrire l’état des installations d’alimentation et de distribution en eau du local et des parties communes ; - examiner le fonctionnement du compteur d’eau attribué au lot de la SARL [L] et vérifier toute consommation résiduelle vannes fermées ; - analyser les interventions réalisées sur les réseaux, compteurs et canalisations, qu’elles relèvent de la bailleresse (Madame [S]), du syndicat des copropriétaires ou de la société SO’EAU, - rechercher et indiquer la ou les causes des consommations anormales alléguées par la SARL [L], en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés, - fournir tous éléments techniques et de fait permettant de dire si elles proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages, ou de toutes autres causes, - déterminer si possible la date de survenance du sinistre, - vérifier la conformité du branchement du compteur au lot de la locataire ; - reconstituer, si possible, les consommations réelles de la SARL [L] - fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues ; - donner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour y remédier en faisant produire par les parties des devis qu’il appréciera et annexera au rapport et, d’autre part, sur le coût et la durée des travaux, A défaut de production de devis par les parties, dresser le devis descriptif et estimatif des travaux propres à remédier aux désordres ; - recueillir et annexer au rapport les éléments relatifs aux préjudices allégués et donner son avis, Disons que l'expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l'ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux nouvelles dispositions de l'article 276 du code de procédure civile; Disons que pour l'exécution de sa mission, l'expert commis s'entourera de tous renseignements utiles à charge d'en indiquer l'origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles et qu'il pourra éventuellement recueillir l'avis d'un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne; Disons que l'expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle des mesures d'instruction, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l'état de ses opérations; Disons qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement d'office par ce juge; Disons que la SARL [L] devra consigner auprès du Régisseur du Tribunal judiciaire de GRASSE, dans les deux mois suivant l'invitation qui lui en sera faite conformément à l'article 270 du code de procédure civile, la somme de TROIS MILLE EUROS (3000 euros) destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert, sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général; Disons qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert…