Tribunal judiciaire, référés civil, 18 juin 2026 — n° 26/00176

*** FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par acte sous seings privés à [Localité 4] en date du 25 septembre 2017, la société AMENAGEMENT [Localité 5] (RCS [Localité 6] 345 401 665) a consenti à la Société [Localité 1] un bail commercial portant sur des locaux constitués par une partie du lot n° 9 portant la mention « 13B » au plan du Cabinet Arpenteurs Géomètres annexé au bail initial, d'un immeuble sis à [Localité 7] [Localité 8], [Adresse 2]. Cette partie du lot n° 9 représente une surface de 97 m2. Le bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 1 er octobre 2017, pour se terminer à pareille époque de l'année 9 ans plus tard. La destination des lieux loués est l'usage exclusif de « école maternelle, école primaire privées et plus généralement toute activité liée à l 'éducation des enfants ». Le montant du loyer a été initialement fixé à la somme annuelle HT et hors charges de : * 12.000 € pour la première année suivant la date de prise d'effet du bail, * puis 14.400 € pour les années suivantes, outre l'impôt foncier et les différentes charges. Une indexation annuelle automatique étant prévue sur la base de l'ILC. Le loyer actuel indexé est de 1.243,73 € HT par mois, soit 1.492,47 € TTC, augmenté de la provision pour taxe foncière de 51 ,92 € et de charges à hauteur de 107,64 €. La SCI VICTORIA vient aux droits de ce précédent bailleur en l'état de la cession à son profit des locaux par acte en date du 24 février 2021. Par acte sous seings privés à [Localité 4] en date du 24 avril 2018, la AMENAGEMENT [Localité 5] (RCS [Localité 6] 345 401 665) a consenti à la Société [Localité 1] un bail commercial portant sur des locaux constitués par une partie des lots n° 8 et 9 portant la mention « 13C2 » au plan du Cabinet Arpenteurs Géomètres annexé au bail initial, d'un immeuble sis à [Localité 9] [Localité 10] [Adresse 3] ([Adresse 4]), [Adresse 2]. Le lot n0 8 représente une surface de 76 m2 Le lot n09 représente une surface de 108 m2 Le bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 1 er avril 2018, pour se terminer à pareille époque de l'année 9 ans plus tard. La destination des lieux loués est l'usage exclusif de « école maternelle, école primaire privées et plus généralement toute activité liée à l'éducation des enfants ». Le montant du loyer a été initialement fixé à la somme annuelle HT et hors charges de 5.040 € pour la première année suivant la date de prise d'effet du bail, puis 6.000 € pour les années suivantes, outre l'impôt foncier et les différentes charges. Une indexation annuelle automatique étant prévue sur la base de I 'ILC. Le loyer actuel indexé est de 607,66 € HT par mois, soit 729,19 € TTC, augmenté de la provision pour taxe foncière de 46,50 € et de charges à hauteur de 53,26 €. La SCI VICTORIA vient aux droits de ce précédent bailleur en l'état de la cession à son profit des locaux par acte en date 24 février 2021. Pour le local 13B, il a été délivré deux commandements de payer les loyers visant la clause résolutoire, à savoir : o le 7 août 2025 pour : Le loyer du mois de juillet 2025 à hauteur de 1.629,40 € Ce commandement visait la clause résolutoire contenue dans le bail. o le 9 décembre 2025 pour : • le loyer du mois de novembre 2025 à hauteur de 1.629,40 € • le complément du dépôt de garantie à hauteur de 2.884,81 € Ce commandement visait la clause résolutoire contenue dans le bail. Pour le local 13C2, il a été délivré deux commandements de payer les loyers visant la clause résolutoire, à savoir : o le 7 août 2025 pour : o le solde du loyer du mois de juin 2024 à hauteur de 14,40 € o le loyer et accessoires du mois de juillet 2025 à hauteur de 848,90 € Ce commandement visait la clause résolutoire contenue dans le bail. o le 9 décembre 2025 pour : . le loyer et accessoires du mois de novembre 2025 à hauteur de 848,90 € .

MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur la jonction des deux procédures Il convient d’ordonner la jonction des procédures enrôlées sous les n° RG 26/00176 et 26/00461, qui concernent les mêmes parties et le même immeuble. 2- Sur les demandes des parties Aux termes des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail, en application d'une clause résolutoire, lorsque celle ci est mise en œuvre régulièrement, et d’allouer des provisions. Il convient toutefois de rappeler que la compétence du juge des référés est soumise à l'absence de toute contestation sérieuse. L'article 1719 alinéa 1er du code civil fait obligation au bailleur de délivrer un local conforme et paisible. A cet égard, si le preneur ne peut décider de sa propre autorité de ne plus payer le loyer, en invoquant des travaux non effectués par le bailleur ou le fait qu'il les a effectués à sa place, l'exception d'inexécution, par exception, est admise en cas d'impossibilité totale d'utiliser les lieux, notamment en cas de non-conformité du logement aux normes d'hygiène et de sécurité, le bailleur ne respectant pas alors l'obligation de délivrance mise à sa charge. En l'espèce, les trois baux commerciaux ont pour objet la location de locaux à usage exclusif de « école maternelle, école primaire privées et plus généralement toute activité liée à l 'éducation des enfants ». Il résulte des pièces produites, et notamment des courriels adressés par la société [Localité 1] tant au bailleur qu’au syndic de l’immeuble, dès le mois de juillet 2024 jusqu’au mois de mai 2025, des photographies jointes, du procès-verbal de constat du 4 novembre 2024, du rapport d’expertise amiable de la société A2CEB du 25 novembre 2024, et des courriers échangés entre les conseils des parties, que : * les locaux loués par la société [Localité 1] sont atteints de multiples infiltrations depuis le mois de juillet 2024, * les infiltrations ont des origines diverses : - fuites de l’appartement du-dessus, - désordres affectant les parties communes (parvis), * les locaux de l’espace 2, l’espèce 3 et le dortoir sont devenus insalubres et l’activité de l’école a été interrompue suite au sinistre survenu fin octobre, * des travaux ont été réalisés, * des infiltrations sont réapparues dès le mois de février 2025 et ont persisté jusqu’au mois de mai 2025. Les locaux, en l'état de ces constatations, ne semblant pas répondre aux normes d'hygiène et de sécurité ni pouvoir être utilisés conformément à leur destination contractuelle, il apparaît que les demandes de la bailleresse se heurtent à une contestation sérieuse au regard de l'exécution d'inexécution des obligations de cette dernière invoquée par la locataire, et ce, dès le mois de mai 2025. Dans ces conditions, les demandes tant principales que reconventionnelles en remboursement de travaux et en allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à la suite du non-respect de l'obligation de délivrance ne relèvent pas de la compétence du juge des référés. 3- Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile La SCI VICTORIA supportera les dépens. Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile Chacune des parties sera déboutée de sa demande formée à ce titre. PAR CES MOTIFS Nous, Nathalie MARIE, vice-présidente, Juge des Référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, exécutoire immédiatement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Ordonnons la jonction des procédures enrôlées sous les n° RG 26/00176 et 26/00461, Disons que les demandes de la SCI VICTORIA se heurtent à une contestation sérieuse ; Disons que les demandes de la SAS [Localité 1] relèvent de la compétence du juge du fond ;

Déclarons incompétent le juge des référés pour statuer sur les demandes principales de la SCI VICTORIA et reconventionnelles de la SAS [Localité 1] ; Condamnons la SCI VICTORIA aux dépens, Disons n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et déboutons chacune des parties de sa demande formée à ce titre. LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES