Tribunal judiciaire, pole civil collegiale, 18 juin 2026 — n° 23/00418

EXPOSÉ DU LITIGE Mme [S] [F] est propriétaire d'une maison d'habitation située [Adresse 6]. Par un arrêté du 16 novembre 2021, la commune de l'Union a accordé à la SAS GREEN CITY IMMOBILIER un permis de construire pour 70 logements répartis sur trois bâtiments collectifs sur un terrain situé [Adresse 7]. Par arrêté du 28 juillet 2022, le permis de construire a été transféré à la SNC Le Majorelle et à la SA [Adresse 3]. Par courrier du 29 novembre 2022, le conseil de Mme [F] a mis en demeure la SNC Le Majorelle et la SA [Adresse 3] de lui verser la somme de 79.884 euros au titre de la perte de valeur vénale de son bien. Par exploit de commissaire de justice du 17 janvier 2023, Mme [S] [F] a saisi le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de voir condamner solidairement la SNC Le Majorelle et la SA [Adresse 3] au versement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. La clôture est intervenue le 16 décembre 2025. L'affaire a été retenue à l'audience du 5 février 2026 et mise en délibéré au 16 avril 2026 puis prorogée, en raison de la surcharge de travail du magistrat rédacteur, au 18 juin 2026. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 24 novembre 2025, Mme [S] [F] sollicite du tribunal, au visa de l’article 544 du code civil, de : - rejeter toutes demandes contraires comme étant infondées ; - constater qu’elle subit du fait de la création de l’ensemble collectif litigieux un trouble anormal de voisinage et que la SNC Le Majorelle et la SA [Adresse 3] sont tenues à réparation de ses préjudices subis ; - condamner solidairement la SNC Le Majorelle et la SA [Adresse 3] au versement de dommages et intérêts d’un montant de 113.384 euros en réparation des préjudices subis ; - condamner solidairement la SNC Le Majorelle et la SA [Adresse 3] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ; - ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage, elle soutient qu’un préjudice pour trouble anormal de voisinage peut être sollicité dès lors que les travaux ont débuté et même s’ils ne sont pas achevés à la date du jugement. Elle expose que la construction d’un ensemble collectif de 70 logements d’une hauteur de 9 mètres au faitage à tout juste 3 mètres de la limite de sa propriété entraîne incontestablement un certain nombre de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. Elle soutient que l’implantation de ce bâtiment lui cause plusieurs nuisances à savoir une perte importante d’ensoleillement et de luminosité ; une perte de vue depuis les surfaces intérieures à vivre ainsi que la terrasse et le jardin ; la création de vues directes ; la perte d’intimité et un vis-à-vis depuis une dizaine d’ouvertures ; des nuisances visuelles et environnementales notamment causées par les terrasses extérieures du projet. Elle fait notamment valoir que les vues et la perte d’intimité sont également subies depuis son jardin qui est à moins de 8 mètres de l’immeuble et que la plantation d’un écran visuel ne viendra en rien diminuer les vues subies. Elle produit en ce sens plusieurs constats d’huissier qui permettent selon elle de démontrer l’impact considérable de l’ensemble immobilier sur sa propriété. Elle fait valoir que la création de cet ensemble immobilier d’ampleur s’inscrit en total décalage avec le bâti environnant composé uniquement de petites parcelles accueillant des maisons d’habitation de type lotissement. Elle soutient qu’elle subit une perte d’ensoleillement, une perte de vue, une perte d’intimité et un changement radical de son cadre de vie qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage et qui occasionnent une dépréciation importante de la valeur vénale de son bien. Sur les préjudices subis, elle indique avoir subi un préjudice économique fondé sur un coefficient de dépréciation.

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre préliminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘constater’ que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. I/ Sur l’action sur le fondement du trouble anormal du voisinage Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage. En application de ce principe, toute personne qui subit un trouble anormal du voisinage dans la jouissance du local dont il est propriétaire, à savoir une nuisance qui excède ce qui est ordinaire, peut obtenir réparation. Celui qui demande réparation doit démontrer l'existence d'un trouble, son caractère anormal, et le lien de causalité avec le préjudice qu'il invoque. La notion de trouble anormal du voisinage est détachée de celle de faute de la personne qui cause le trouble, ce dernier pouvant provenir d'une activité licite. Il s'agit d'une responsabilité objective et il appartient à la partie qui s'en prévaut de rapporter la preuve qu'elle subit, indépendamment de toute faute de son voisin, un trouble, qui par son caractère excessif lié notamment à son intensité, sa durée ou à sa répétitivité, excède les inconvénients ordinaires du voisinage. Le tribunal doit rechercher si les nuisances, même en l'absence de toute infraction aux lois ou aux règlements, n'excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage et statue souverainement sur le mode de réparation du préjudice causé par le trouble anormal du voisinage en pouvant ordonner la réparation en nature ou une réparation par équivalent. Il convient toutefois de rappeler que nul ne peut prétendre à un droit définitivement acquis à un ensoleillement ou une vue importante, que nul n’est assuré de conserver son environnement qu’un plan d’urbanisme peut toujours remettre en question et que la perte d’un avantage nécessairement précaire au centre d’une agglomération n’est pas constitutive d’un trouble anomal. Il y a lieu également d’indiquer que la perte de valeur vénale d’un bien immobilier ne constitue pas un critère autonome de caractérisation du trouble anomal de voisinage et qu’elle n’est prise en considération, lorsque l’anormalité du trouble est retenue, qu’au titre de l’indemnisation. Il ressort des conclusions de la demanderesse que le trouble anormal de voisinage serait constitué par la perte d’ensoleillement et de luminosité, la perte de vue depuis les surfaces intérieures à vivre ainsi que de la terrasse et du jardin, la création de vues directes, la perte d’intimité et de vis-à-vis depuis une dizaine d’ouvertures et les nuisances visuelles et environnementales notamment causées par les terrasses extérieures du projet. Il ressort des éléments produits aux débats qu’un permis de construire valant division et démolition a été accordé le 16 novembre 2021 pour la création de 70 logements répartis sur 3 bâtiments collectifs sur une surface de 4.548 m² à la place d’un entrepôt de 2.452 m² qui sera détruit. Le projet architectural mentionne des immeubles collectifs s’élevant en R+1 Duplex d’une hauteur maximale de 7 m étant précisé que les duplex au 1er étage sont équipés de terrasses en toiture tropézienne qui selon le document permettent “de réduire au maximum les vis-à-vis avec les parcelles voisines”. Il était également prévu un espace vert entourant le projet de 2.4446 m², le permis de construire et le projet architectural indiquant la présence d’une haie libre d’1m80 et la plantation de nombreux arbres notamment des pommiers, des chênes, des noyers. Le constat de commissaire de justice du 30 septembre 2025, effectué à la requête de la demanderesse, et les photographies l’accompagnant, démontrent qu’un bâtiment en R+2 a été édifié sur la parcelle mitoyenne de Mme [F], le bien immobilier étant “désormais achevé et occupé” contrairement aux allégations des défendeurs. La situation du bien de Mme [F] dans la ville de l’Union, soumise à une forte densification depuis les années 2000, rendait plus qu’envisageable la construction d'immeubles avec les contraintes que cela impose en termes de proximité et de promiscuité. Dès lors, la situation de son habitation en zone résidentielle à côté d’une parcelle donnant sur un parking d’une société dont le fonctionnement était, a priori, arrêté depuis quelques années, les photographies produites par la demanderesse démontrant néanmoins la présence de plusieurs voitures sur ledit parking, ne peut être considéré comme un droit acquis. En revanche, cela ne signifie pas que la construction de ce programme immobilier ne soit pas un trouble anormal du voisinage pour Mme [F]. Il convient néanmoins de rappeler, et cela ressort notamment du rapport d’expertise non contradictoire réalisé par la société Expertise et Patrimoine, que cette mitoyenneté, sur la partie nord, avec un terrain servant de stationnement pour une société de ferronnerie et métallurgie, permet de considérer que la zone où se trouve le bien de Mme [F] n’était pas uniquement une zone pavillonnaire et que l’implantation de cette résidence ne peut caractériser une dégradation de son environnement. Par ailleurs, si la maison de Mme [F] était effectivement voisine sur les autres faces de sa propriété avec de simples maisons pavillonnaires, force est de constater que les défendeurs démontrent la présence de résidences collectives similaires à celle construite à proximité immédiate, ce qui n’est pas surprenant dans une ville résidentielle en pleine expansion comme l’Union. Il doit donc être considéré que la construction litigieuse d’une hauteur raisonnable s’inscrit dans le prolongement des constructions déjà existantes, aucun décalage avec le bâti environnant n’étant caractérisé. Pour démontrer le trouble anormal subi, Mme [F] met en avant les constatations effectuées, dans le cadre du procès-verbal du 30 septembre 2025 qui s’inscrivent dans le prolongement de celles effectuées par le même commissaire de justice le 4 décembre 2024, qui indiquent que “la séparation entre les deux fonds est réalisée au moyen d’un muret bâti, crépi et rehaussé d’un chaperon en terre cuite et d’une travée grillagée avec brise-vue en bois”. Il ressort également de ce constat que l’ensemble immobilier est visible depuis l’entrée de la parcelle de Mme [F], depuis le terrain d’agrément longeant le mur pignon droit et depuis le jardin arrière et que certaines fenêtres, balcons et terrasses de la résidence litigieuse sont visibles depuis certaines pièces de la maison. Le commissaire de justice note la présente d’un bruit sourd et continu émanant du fonds voisin. Il ressort de ce document que la résidence litigieuse est donc visible depuis la propriété de Mme [F] sans toutefois permettre de caractériser l’existence de vues de la résidence vers cette même propriété. Un constat de commissaire de justice, effectué à la demande des défendeurs, en date du 6 juin 2025, permet de constater, sur la limite séparative avec le fonds de Mme [F], la présence d’une clôture constituée d’un mur enduit surmonté de panneaux à mailles rectangulaires verticales occultées de lames de bois et l’implantation de 8 arbres devant ladite clôture, le document précisant “qu’il s’agit de chênes verts, de tilleuls et d’un cyprès, dont les feuillages sont persistants”, ce que confirme le plan des espaces verts produit par les défendeurs.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, DÉBOUTE Mme [S] [F] de ses demandes de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ; CONDAMNE Mme [S] [F] aux dépens de l'instance ; CONDAMNE Mme [S] [F] à payer à la SNC La Majorelle et la SA [Adresse 3] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE les autres demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile; RAPPELLE que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 18 juin 2026, et signé par la présidente et le greffier. Le Greffier, La Présidente,