Tribunal judiciaire, loyers commerciaux, 18 juin 2026 — n° 25/05085

EXPOSE DU LITIGE : Aux termes d’un acte authentique en date du 1er février 2011, la société SUSHI SHOP [Localité 2], aux droits de laquelle est venue la société SUSHI SHOP RESTAURATION, a pris à bail, auprès de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA MADRIGALE des locaux commerciaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2], dans un ensemble immobilier et correspondant aux lots n°12 et 15 en rez-de-chaussée. Par acte authentique en date du 22 mars 2011, un avenant au bail commercial a été conclu entre les parties pour inclure dans les locaux loués les lots 69, 70 et 71 du Batiment C correspondants à des parkings situés au sous-sol. Ce bail d’ une durée de 9 années a pris effet, rétroactivement le 1°’ février 2011, pour se terminer le 31 janvier 2020. A son terme, à compter du 1°‘ février 2020, le bail s’est poursuivi par tacite prorogation. Par acte notarié reçu par Maitre [T] [E] en date du 16 septembre 2020, la société LA MADRIGALE a cédé la pleine propriété des locaux loués à la SCI H.H.E. Le 20 décembre 2021, la société H.H.E. a fait délivrer à la SUSHI SHOP RESTAURATION un congé avec offre de renouvellement du bail pour la date du 1er juillet 2022, avec proposition de fixation du loyer à un montant de 59.722,45 € H.T et H.C. Le 4 janvier 2022, la société H.H.E. a délivré à la Société SUSHI SHOP RESTAURATION un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour une somme de 25.333,79 euros en principal, outre mémoire au titre de la clause pénale contractuelle. Par ordonnance du 12 mars 2024, le juge des référés près le Tribunal Judiciaire de TOURS a : - dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail commercial liant les parties ; - dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles à titre d’indemnité d’occupation et à titre de clause pénale formulées par la SCI HHE ; - dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles à titre de remboursement des sommes indues, à titre d’indemnité pour procédure abusive et à titre d’amende civile formulées reconventionnellement par la SAS SUSHI SHOP RESTAURATION ; - enjoint à la SCI HHE de communiquer à la SAS SUSHI SHOP RESTAURATION Ies quittances relatives aux trimestres n°1, n°2 et n°4 pour l'année 2022, ainsi que celles au titre des trimestres n°1, n°2 et n°3 pour l'année 2023, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ; - condamné la SCI HHE à payer à la SAS SUSHI SHOP RESTAURATION une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. Suivant assignation au fond signifiée le 30 janvier 2025, la SCI HHE et la SCI LA MADRIGALE ont attrait la société SUSHI SHOP RESTAURATION devant le Tribunal Judiciaire de TOURS, aux fins de : - « CONDAMNER la société SUSHI SHOP RESTAURATION à payer à la société SCI LA MADRIGALE une somme de 21.305,68 euros € à titre d’indemnité forfaitaire au titre de la clause pénale contractuelle ; - CONDAMNER la société SUSHI SHOP RESTAURATION à payer à la société H. H. E.

MOTIFS : Sur le sursis à statuer Il résulte de l'article 378 du code de procédure civile que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. L'article 379 du code de procédure civile dispose que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l'expiration du sursis, l'instance est poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d'ordonner, s'il y a lieu, un nouveau sursis. Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai. En l'espèce, il est constant que le 4 janvier 2022, la SCI HHE a fait délivrer à la société SUSHI SHOP RESTAURATION un commandement de payer visant la clause résolutoire. A la suite de l’ordonnance de référé du 12 mars 2024 ayant constaté l’existence d’une contestation sérieuse et dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail commercial liant les parties, la SCI HHE, bailleur, a fait assigner la société SUSHI SHOP RESTAURATION devant le juge du fond le 30 janvier 2025 pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 5 février 2022. Au regard du congé avec offre de renouvellement du bail délivré le 20 décembre 2021 par le bailleur pour la date du 1er juillet 2022, la valeur locative des locaux loués par la société SUSHI SHOP RESTAURATION doit être fixée au 1er juillet 2022. Le juge des loyers commerciaux n’a pas à apprécier le bien fondé de l’argumentation des parties sur l’acquisition de la clause résolutoire. Toutefois, il relève que : - si le juge du fond constate l’acquisition de la clause résolutoire au 5 février 2022, celui-ci ne pourra fixer l’indemnité d’occupation qu’au regard du loyer en cours à cette date et non en tenant compte de la valeur locative au 1er juillet 2022, le bail étant résilié au 5 février 2022 ; - si le juge ne constate pas l’acquisition de la clause résolutoire ou suspend les effets de la clause résolutoire, la demande de voir fixer la valeur locative au 1er juillet 2022 devra nécessairement être examinée, celle-ci pouvant nécessiter la désignation d’un expert judiciaire ; - le bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement au preneur : toutefois devant le juge des loyers commerciaux, le preneur a la qualité de demandeur et devra donc avancer les frais d’expertise : il les conservera par ailleurs si le bail est résilié au 5 février 2022. Au vu de ces éléments, la demande de sursis à statuer présentée par le bailleur sera rejetée, le risque d’exposer des frais inutiles d’expertise incombant au preneur. Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé Selon l'article L. 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1º à 4º de l'article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1º à 4º de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En application de l'article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord cette valeur est déterminée d'après : 1º les caractéristiques du local considéré ; 2º la destination des lieux; 3º les obligations respectives des parties; 4º les facteurs locaux de commercialité ; 5º les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Aux termes de l'article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. D'après l'article L.145-57 du même code, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause,être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. Les parties, qui produisent des rapports amiables contradictoires, sont en désaccord sur la surface louée pondérée, sur la valeur locative à retenir et sur les correctifs à appliquer. Au vu de ces éléments, il convient d’ordonner une expertise dont les termes seront précisés au dispositif de la décision. Pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu'il y ait lieu de le diminuer ou de l'augmenter à ce stade de la procédure. Dans l'attente du rapport d'expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes et de réserver les dépens. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort, DÉBOUTE la S.C.I. HHE de sa demande de sursis à statuer ; ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder Monsieur [X] [Y], expert près la Cour d’Appel d’[Localité 4], demeurant [Adresse 7][Localité 5] [Adresse 8] [Localité 2], tel : 02 47. 26. 64.66 mail : [Courriel 1] ; avec mission de : - Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission ; - Visiter et décrire les lieux loués ; - Indiquer s'il s'est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l'indexation prévue à l'article L.145-34 du code de commerce ; - Déterminer et apprécier notamment pour ce faire : - les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ; - l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire ; - la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ; - les obligations respectives des parties s'agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l'auteur, l'époque et le coût seront précisés ; - les facteurs locaux de commercialité ; - Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires ; - Donner son avis sur la méthode d'évaluation de la valeur locative la plus pertinente ; - Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l'article L.145-33 du code de commerce ou dans l'hypothèse de l'application de l'article L.145-36, selon les articles R145-9 à R.145-11 et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail (au 1er juillet 2022); FIXE à 2 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que la société SUSHI SHOP RESTAURATION devra verser au plus tard le 1er août 2026 au régisseur du tribunal judiciaire de TOURS, sous peine de caducité de la mesure ; DISONS que les opérations d'expertise seront surveillées par le juge des loyers commerciaux ; DISONS qu'en cas d'empêchement ou de refus, l'expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ; DIT que l'expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu'il leur aura imparti pour ce faire ; DIT que l'expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 1er janvier 2027, sauf prorogation de délai accordée par le juge des loyers commerciaux ; FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ; SURSOIT à statuer sur les autres demandes ; DIT que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l'expertise ; RESERVE les dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le Greffier C. LEJEUNE Le Juge des Loyers Commerciaux P. GIFFARD