Tribunal judiciaire, 13ch jcp civil, 18 juin 2026 — n° 26/00042

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2019, Monsieur [X] [D] a donné à bail à Monsieur [M] [K] et à Madame [F] [Z] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 2] (56) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 575 euros charges comprises. Suite à sa séparation avec Madame [F] [Z], Monsieur [M] [K] a indiqué à son bailleur vouloir conserver le logement seul. Un avenant au contrat de bail a alors été signé en ce sens le 25 avril 2022. Par courrier en date du 30 juin 2023, Monsieur [M] [K] a informé Monsieur [N] [D] de sa volonté de résilier le contrat de bail pour la date du 30 septembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2026, Monsieur [X] [D] a fait assigner Monsieur [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 5 février 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de: -condamner Monsieur [M] [K] à lui payer : la somme de 4276 euros avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer du 23 juillet 2023, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -condamner Monsieur [M] [K] au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût de la sommation de payer conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, -dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [X] [D], comparant en personne, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Il a actualisé sa créance à la somme totale de 5060,21 euros. Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [M] [K], représenté par son conseil, qui a repris oralement le bénéfice de ses entières écritures, a sollicité de la juridiction de: -débouter Monsieur [D] de ses demandes, fins et conclusions, et notamment de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -condamner Monsieur [D] au paiement de 200 euros au titre des demandes reconventionnelles, -lui accorder les plus larges délais de grâce pour s’acquitter de sa dette sur le fondement de l’article 1353-5 du code civil, -condamner le demandeur aux dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION: Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés: Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. Monsieur [X] [D] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [M] [K] à lui verser la somme de 6970 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au jour du départ du locataire. Il produit un décompte faisant état des loyers impayés au 2 novembre 2023 qui mentionne l’existence de règlements du locataire à hauteur de 3870 euros. Représenté par son conseil à l’audience, Monsieur [M] [K] n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur et n’a pas plus émis de protestations sur la validité de la reconnaissance de dette signée le 2 novembre 2023. Monsieur [M] [K] sera donc condamné à payer à Monsieur [X] [D] la somme de 6970-3870 = 3100 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 2 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande relative aux charges locatives: Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Monsieur [X] [D] sollicite l’octroi d’une somme de 577 euros au titre des charges locatives 2023. Monsieur [M] [K] s‘oppose à la demande. Il indique qu’en l’absence de compteur dédié ou de système de mesure individualisé, la méthode de calcul et de répartition manque de transparence et présente un caractère forfaitaire irrégulier. En l’espèce, il appartient à Monsieur [X] [D], en demande, de justifier du bien fondé de sa demande de condamnation de Monsieur [M] [K] à lui verser les charges locatives qu’il estime lui être dues. Or, il ressort des pièces produites aux débats que contrairement à la dette locative, Monsieur [M] [K] n’a pas signé un document par lequel il reconnait devoir au bailleur les charges locatives. Par ailleurs, Monsieur [X] [D] ne produit aucun document permettant de justifier du bien fondé de sa demande sur ce point, les seuls documents versés à l’appui de la demande émanant du bailleur lui même. Ainsi, la juridiction n’est pas en mesure de vérifier le bien fondé du quantum réclamé sur ce point. Monsieur [X] [D] sera donc débouté de sa demande sur ce fondement. Sur les réparations locatives: Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux. Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée. Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées. Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur. De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle. Monsieur [X] [D] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [M] [K] à lui verser la somme de 599 euros au titre du remplacement des plaques de cuisson. Monsieur [M] [K] estime le coût trop important faisant valoir que le prix usuellement constaté pour une plaque adaptée se situait entre 200 et 300 euros. Il ressort des débats que Monsieur [M] [K] ne conteste pas le principe de la réparation locative mais son quantum. Au regard des éléments du débats et de la vétusté à déduire, le montant des réparations locatives à imputer à Monsieur [M] [K] peut être évalué à la somme de 400 euros, en l’absence de tout justificatif précis produit à l’appui de la demande. Il convient donc de condamner Monsieur [M] [K] à payer à Monsieur [X] [D] la somme de 400 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Sur la demande de dommages et intérêts: Aux termes des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le titulaire d'une créance de somme d'argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s'il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard. En l'espèce une telle preuve n'est pas rapportée ; il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée par Monsieur [X] [D] à titre de dommages et intérêts sur ce fondement. Sur la demande de délais de paiement: En application des dispositions de l'article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Monsieur [M] [K] sollicite l’octroi de délais de paiement.

PAR CES MOTIFS,  Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe : Condamne Monsieur [M] [K] à payer à Monsieur [X] [D] les sommes de : -3100 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 2 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, -400 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, Déboute Monsieur [X] [D] de sa demande au titre des charges locatives, Déboute Monsieur [X] [D] de sa demande de dommages et intérêts, Déboute Monsieur [X] [D] de sa demande au titre des intérêts ou majorations complémentaires, Accorde à Monsieur [M] [K] des délais de paiement, assortis de l'obligation de s'acquitter de sa dette par 24 acomptes mensuels de 145 euros, le dernier étant augmenté du solde de la dette, avant le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la notification de la présente décision, Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, Déboute Monsieur [M] [K] se sa demande reconventionnelle, Condamne Monsieur [M] [K] à payer à Monsieur [X] [D] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne Monsieur [M] [K] aux dépens. Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision. Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.TROADEC, Greffière. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE