Tribunal judiciaire, 13ch jcp civil, 18 juin 2026 — n° 26/00074

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte sous seing privé en date du 26 mai 2020, La Commune de [Localité 1] a consenti à Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] la location d'un immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant le versement d'un loyer mensuel actualisé de 797,56 euros, charges comprises. La Société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est engagée en qualité de caution simple au bénéfice de la Commune de [Localité 1] pour le paiement des loyers et charges suivant acte sous seing privé en date du 19 mai 2020. Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT pour l’audience du 7 mai 2026 pour voir: -Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation aux torts et griefs du preneur, -Ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin le recours à la force publique, -Condamner solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] à lui payer la somme de 3755,29 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 janvier 2025 sur la somme de 1989,47 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation, -Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer augmenté des charges, -Condamner solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] à lui payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, -Condamner solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] à lui payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, -Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, -Condamner in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. Pour les motifs exposés lors de l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a renouvelé ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3755,23 euros, précisant ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement. Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D], comparants en personne, ont indiqué ne pas contester le montant de la dette locative. Ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser une somme mensuelle de 100 euros pour apurer la dette, précisant souhaiter rester dans les lieux et le maintien du contrat de bail.

MOTIFS DE LA DÉCISION: Sur la qualité et l’intérêt à agir de la Société ACTION LOGEMENT SERVICES: La Société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de cautionnement régularisé par voie électronique dans le cadre du dispositif Visale entre elle même et la COMMUNE DE [Localité 1], bailleresse pour garantir à cette dernière, le paiement des loyers en cas de défaillance des locataires. Il résulte du contrat de cautionnement et conformément aux articles 2305 du et 2306 Code civil qu’après paiement des loyers impayés, la caution se trouve subrogée dans tous les droits et actions du bailleur et pourra agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail et fixation de l’indemnité d’occupation. En l'espèce le contrat de caution VISALE signé le 19 mai 2020 entre la COMMUNE DE [Localité 1] et la Société ACTION LOGEMENT SERVICES stipule au chapitre "Définitions" que "la quittance subrogative: désigne, conformément aux termes de l'article 2306 du Code civil, le document par lequel la caution est subrogée dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur ou du mandataire du bailleur à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail engagée par la caution". L'article 8.2 du même contrat ajoute que la caution s'engage après avoir versé au bailleur le montant des impayés déclarés, à "procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion" et à "informer régulièrement le bailleur des procédures contentieuses en cours", son dernier alinéa indiquant que "s'agissant des actions contentieuses engagées à l'encontre du locataire par la caution pour le recouvrement de sa dette, le bailleur aura la possibilité de s'adjoindre à la procédure engagée par la caution en cas d'assignation pour résiliation du bail". La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir à l'encontre de Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] en paiement des loyers impayés qu’elle a elle même réglés à la COMMUNE DE [Localité 1]. Sur la réclamation en paiement : Par application des dispositions de l'article 1353 du Code Civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats un décompte de créance faisant état d’une dette locative d’un montant de 3755,23 euros suivant décompte arrêté au 7 mai 2026. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats la quittance subrogative en date du 20 novembre 2025 attestant du versement de la somme de 5155,23 euros par ACTION LOGEMENT SERVICES à la bailleresse, au titre des loyers impayés. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution est donc subrogée dans les droits de la COMMUNE DE [Localité 1], et est fondée à agir en remboursement des sommes réglées à ce dernier aux lieu et place de Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] dans la limite de la subrogation. Présents à l’audience, Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] ont indiqué ne pas contesté le montant réclamé. Ils n’ont pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par la demanderesse et n’ont pas fait état d’une situation de surendettement. Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] seront en conséquence solidairement condamnés à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3755,23 euros, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 7 mai 2025, mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement : L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la durée maximale du plan d’apurement accordée par le juge judiciaire au locataire en situation de régler sa dette locative est portée à trois ans par dérogation à l’article 1244-1 du code civil. Présents à l’audience, Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] ont indiqué avoir repris le paiement du loyer et avoir effectué des versements pour apurer leur dette locative. La lecture du décompte de la créance locative produit à l’audience laisse apparaître que Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] ont repris le paiement intégral du loyer avant l’audience. Il convient dans ces conditions d’accorder à Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] des délais de paiement en prévoyant que ces derniers s’acquitteront de leur dette par le paiement de 36 mensualités de 100 euros, la dernière mensualité étant augmentée du solde de la dette. Il y a lieu en outre de prévoir qu'à défaut de règlement d'une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible. Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d'exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues. De même, il y a lieu de dire qu'en cas de décision définitive émanant de la Commission de Surendettement, les modalités d'apurement de la dette et/ou d'effacement se substitueront aux dispositions précitées. Sur l’acquisition de la clause résolutoire: L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail régularisé entre la COMMUNE DE [Localité 1] d’une part et Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] d’autre part qui contient une clause résolutoire de plein droit à défaut de règlement à terme des loyers et deux mois après un commandement demeuré infructueux. Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et visant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] le 28 janvier 2025. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte de la dette de loyer de Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] qui démontre que ces derniers n’ont pas régularisé leur dette dans les délais impartis. Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 28 mars 2025. Sur la suspension de la clause résolutoire : En application des dispositions de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation et mixtes, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à la disposition du public par le greffe : Dit que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable à agir en demande à l’encontre de Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D]. Condamne solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES la somme de 3755,23 euros, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 7 mai 2026, mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 mars 2025. Accorde à Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] des délais de paiement assortis de l'obligation de s'acquitter de leur dette par 36 acomptes mensuels de 100 euros le dernier comportant le solde de la dette, avant le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la notification de la présente décision. Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible. Dit qu'en cas de décision définitive de la Commission de Surendettement, les modalités d'apurement de la dette et/ou d'effacement se substitueront aux dispositions précitées. Rappelle que pendant ce délai les procédures d'exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues. Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés. Dit qu'en cas de règlement par Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] des échéances courantes et de l'intégralité de sa dette de loyers envers la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans les termes et délais fixés ci-dessus, le bail continuera de se poursuivre. Dit qu'en cas de non régularisation intégrale de l'arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, le bail sera résilié, et ordonne dans ce cas l'expulsion de Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] de tous occupants de leur chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique. Dit qu'en ce cas, il sera dû une indemnité mensuelle d'occupation égale à 797,56 euros, jusqu'à la libération définitive des lieux par Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D]. Condamne dans ce cas Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D], sous condition de la production par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’une quittance subrogative à ce titre, au paiement à cette dernière des indemnités mensuelles d’occupation. Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamne in solidum Monsieur [Z] [D] et Madame [N] [D] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer. Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience, et par C. TROADEC, Greffière. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE