Tribunal judiciaire, 13ch jcp civil, 18 juin 2026 — n° 26/00131

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé signé électroniquement le 7 février 2025, Monsieur [S] [L] a donné à bail à Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] un bien immobilier à usage d’habitation meublé sis [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 1150 euros charges comprises. Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2026, Monsieur [S] [L] a fait assigner Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 7 mai 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de: A titre principal, -voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, En conséquence, -prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 7 février 2025 entre lui et les consorts [Z], -ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] de leurs meubles et de tous occupants au besoin avec le concours de la force publique, -condamner Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1150 euros et ce, jusqu’à complète libération des lieux, -condamner Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] au paiement de la somme de 5750 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 27 janvier 2026, après déduction du dépôt de garantie, A titre subsidiaire, -juger que Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] ont manqué à leur obligation de preneur en ne payant plus leur loyer, En conséquence, -prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 7 février 2025 entre lui et les consorts [Z], -ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] de leurs meubles et de tous occupants au besoin avec le concours de la force publique, -condamner Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1150 euros et ce, jusqu’à complète libération des lieux, -condamner Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] au paiement de la somme de 5750 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 27 janvier 2026, après déduction du dépôt de garantie, -condamner Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [S] [L], représenté par son conseil, qui a repris oralement ses écritures, a actualisé la dette locative à la somme de 5186,29 euros au 4 mai 2026. Il a précisé que les locataires avaient repris le versement du loyer avant l’audience et qu’il ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement. Il a ajouté maintenir ses autres demandes. Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H], comparants en personne, ont indiqué ne pas contester le montant de la dette locative. Ils ont expliqué avoir repris le versement du loyer mensuel, proposant de verser une somme mensuelle de 250 euros en plus du loyer pour apurer la dette, ajoutant voulant rester dans les lieux.

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés: Par application des dispositions de l'article 1353 du Code Civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, Monsieur [S] [L] verse aux débats le contrat de bail ainsi qu'un décompte de sa créance faisant apparaître une dette locative de 5186,29 euros au 4 mai 2026, mois de mai 2026 inclus. Présents à l’audience, Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] n’ont pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur. Ils n’ont pas contesté le montant de la dette locative. Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] seront en conséquence condamnés à payer à Monsieur [S] [L] la somme de 5186,09 euros suivant décompte arrêté à la date du 4 mai 2026, mois de mai 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement : En application des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] se trouvent dans l’incapacité de régler la somme due. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement proposant d’apurer la dette locative par des versements mensuels de 250 euros. Il convient dans ces conditions de leur accorder des délais de paiement de 20 mois, assortis de l'obligation de s'acquitter des sommes dues par 20 acomptes mensuels de 250 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision. A défaut de règlement de cette échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible. Sur l’acquisition de la clause résolutoire : Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, dans sa version applicable au litige, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux Monsieur [S] [L] justifie avoir fait délivrer à ses locataires, à la date du 3 novembre 2025, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés. Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois. Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [S] [L] à la date du 3 janvier 2026. Sur la suspension de la clause résolutoire : En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation et mixtes, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l'arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer. En l'espèce, les délais accordés à Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] pour régulariser l'arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes. Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés. Sur la demande d'expulsion : En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H]. En effet, en cas de régularisation intégrale de l'arriéré, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre. En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d'avoir à respecter l'échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas, Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] pourront être expulsés, ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux. Sur l'indemnité d'occupation : En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n'y a pas lieu de fixer l'indemnité d'occupation tant que la résiliation n'est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l'arriéré, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre. En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d'occupation d'un montant de 1150 euros due jusqu'à la libération définitive des lieux par Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H]. Sur la notification de la résiliation du bail au préfet : Compte tenu de la situation de Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] et en application des dispositions de l'article R412-2 du Code des procédures civiles d'exécution, il convient d'ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées. Sur les demandes accessoires: En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] qui succombent dans le cadre de la présente procédure seront condamnés aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers et seront condamnés à payer à Monsieur [S] [L] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS : Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le greffe : Condamne Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] à régler à Monsieur [S] [L] la somme de 5186,29 euros suivant décompte arrêté à la date du 4 mai 2026, mois de mai 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Accorde à Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] des délais de paiement de 20 mois pour s’acquitter de leur dette moyennant le versement de 20 mensualités de 250 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision. Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible. Constate l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [S] [L] à la date du 3 janvier 2026. Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés. Rappelle que pendant ces délais, le loyer courant et les charges doivent être payés à leur échéance. Dit qu'en cas de règlement par Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] des échéances courantes et de l'intégralité de sa dette de loyers dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre. Dit qu'en cas de non régularisation intégrale de l'arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l'expulsion de Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] et de tous occupants de leur chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux. Dit qu'en ce cas, il sera dû par Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] une indemnité mensuelle d'occupation de 1150 euros charges comprises, jusqu'à la libération définitive des lieux. Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées. Condamne Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] à payer à Monsieur [S] [L] la somme de 900 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile . Condamne Monsieur [T] [C] et Madame [X] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers. Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience, et par C. TROADEC, Greffière LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE