Tribunal judiciaire, 13ch jcp civil, 18 juin 2026 — n° 26/00133

EXPOSE DU LITIGE: Par acte sous seing privé en date du 7 mai 2018, Monsieur ou Madame [U] [N] ont donné à bail à Monsieur [H] [V] et Madame [E] [G] un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 2] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 834,15 euros charges comprises. Par courrier remis en main propre le 2 avril 2024, Madame [E] [G] a attesté ne plus vivre dans les lieux depuis le 16 janvier 2020. Par acte notarié en date du 9 décembre 2021, Monsieur [U] [N] et Madame [T] [N] ont fait donation à Monsieur [O] [N] et Monsieur [X] [N] de la nue propriété dudit bien immobilier. Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2026, Monsieur [U] [N], Madame [T] [N], Monsieur [O] [N] et Monsieur [X] [N] ont fait assigner Monsieur [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 7 mai 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de: -voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à leur profit, aux torts exclusifs du locataire, avec toutes suites et conséquences de droit, Subsidiairement, -juger que le locataire a commis des manquements graves à ses obligations en s’abstenant de s’acquitter du montant de son loyer, En conséquence, -prononcer la résiliation pure et simple, à ses torts, du bail qui lui a été consenti le 7 mai 2018, -ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [V] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, -condamner Monsieur [H] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel de 828,96 euros à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à parfaite libération des lieux, -ordonner l’indexation du loyer chaque année au 1er mai jusqu’à complet départ du débiteur, -condamner Monsieur [H] [V] au paiement de l’arriéré de loyer s’élevant à la somme de 2865,84 euros arrêtée au 2 février 2026 suivant décompte annexé à l’assignation, -juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire pour ce qui concerne les arriérés de loyers et à compter du jugement à intervenir pour ce qui concerne l’indemnité d’occupation et que les intérêts courus pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil, -condamner Monsieur [H] [V] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -condamner Monsieur [H] [V] aux entiers frais dépens de dans lesquels seront notamment inclus le coût du commandement de payer, les frais d’assignation et de signification à intervenir. Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [U] [N], Madame [T] [N], Monsieur [O] [N] et Monsieur [X] [N], représentés par leur conseil, qui a repris oralement ses écritures, ont confirmé la reprise du versement du loyer mensuel avant l’audience. Ils ont été autorisés à produire un décompte actualisé de la dette locative durant le délibéré, décompte transmis laissant apparaître une dette d’un montant de 2199 euros. Il a été confirmé l’existence d’un plan de surendettement au profit du locataire. Les demandeurs ont indiqué maintenir leurs demandes. Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [H] [V], comparant en personne, a indiqué ne pas contester le montant de la dette locative. Il a expliqué avoir repris le versement du loyer mensuel, et que son dossier avait été déclaré recevable par la banque de France.

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés: Par application des dispositions de l'article 1353 du Code Civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, Monsieur [U] [N], Madame [T] [N], Monsieur [O] [N] et Monsieur [X] [N] versent aux débats le contrat de bail ainsi qu'un décompte de leur créance faisant apparaître une dette locative de 2199 euros au 6 mai 2026, mois de mai 2026 inclus. Présent à l’audience, Monsieur [H] [V] n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte par les demandeurs. La lecture du décompte laisse cependant apparaître qu’il est réclamé au titre des loyers impayés les sommes de 153,04 euros et de 181,17 euros qui correspondent à des factures de commissaire de justice et qui ne sauraient dès lors être réclamées à ce titre. Il sera donc déduit la somme totale de 334,21 euros du montant réclamé. Monsieur [H] [V] sera en conséquence condamné à payer à Monsieur [U] [N], Madame [T] [N], Monsieur [O] [N] et Monsieur [X] [N] la somme de 2199 - 334,21= 1864,79 euros suivant décompte arrêté à la date du 6 mai 2026, mois de mai 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Il convient de prévoir que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil. Sur l’acquisition de la clause résolutoire : Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, dans sa version applicable au litige, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux Monsieur [U] [N], Madame [T] [N], Monsieur [O] [N] et Monsieur [X] [N] justifient avoir fait délivrer à Monsieur [H] [V] , à la date du 2 décembre 2025 un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés. Monsieur [H] [V] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois. Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit Monsieur [U] [N], Madame [T] [N], Monsieur [O] [N] et Monsieur [X] [N] à la date du 2 février 2026. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire: En application des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L’article 24 VI de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. Il résulte des déclarations des parties à l’audience et du décompte produit aux débats par les demandeurs que Monsieur [H] [V] a repris le versement du loyer avant l’audience. Il est par ailleurs justifié de ce que par décision en date du 5 février 2026, la commission de surendettement du Morbihan a déclaré le dossier de Monsieur [H] [V] recevable. Il convient dans ces conditions de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [H] [V] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 50 euros, dans les conditions prévues au dispositif. A défaut de règlement de cette échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible. Sur la demande d'expulsion : En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [V] . En effet, en cas de régularisation intégrale de l'arriéré, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre. En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d'avoir à respecter l'échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de Monsieur [H] [V] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux. Sur l'indemnité d'occupation : En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n'y a pas lieu de fixer l'indemnité d'occupation tant que la résiliation n'est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l'arriéré, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre. En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d'occupation d'un montant de 834,15 euros due jusqu'à la libération définitive des lieux par Monsieur [H] [V]. L'indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation.

PAR CES MOTIFS : Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le greffe : Condamne Monsieur [H] [V] à régler à Monsieur [U] [N], Madame [T] [N], Monsieur [O] [N] et Monsieur [X] [N] la somme de 1864,79 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté à la date du 6 mai 2026, mois de mai 2026 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Dit que les intérêts échus pour une année entière se capitaliseront pour produire eux mêmes intérêts. Constate l'acquisition de la clause résolutoire au profit deMonsieur [U] [N], Madame [T] [N], Monsieur [O] [N] et Monsieur [X] [N] à la date du 2 février 2026. Autorise Monsieur [H] [V] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels de 50 euros en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de DEFENDEUR, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible. Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés. Rappelle que pendant ces délais, le loyer courant et les charges doivent être payés à leur échéance. Dit qu'en cas de règlement par Monsieur [H] [V] des échéances courantes et de l'intégralité de sa dette de loyers dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre. Dit qu'en cas de non régularisation intégrale de l'arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l'expulsion de Monsieur [H] [V] et de tous occupants de son chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux. Dit qu'en ce cas, il sera dû par Monsieur [H] [V] une indemnité mensuelle d'occupation de 834,15 euros charges comprises, jusqu'à la libération définitive des lieux. Déboute Monsieur [U] [N], Madame [T] [N], Monsieur [O] [N] et Monsieur [X] [N] de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation. Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement Monsieur [H] [V] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées. Condamne Monsieur [H] [V] à payer à Monsieur [U] [N], Madame [T] [N], Monsieur [O] [N] et Monsieur [X] [N] somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile . Condamne Monsieur [H] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers. Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Président d’audience et par C. TROADEC Greffière LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE