Tribunal judiciaire, 13ch jcp civil, 18 juin 2026 — n° 26/00228

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2023, Monsieur [I] [N] et Madame [L] [N] ont donné à bail à Madame [S] [K] et Monsieur [M] [O] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 707,07 euros charges comprises. Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2026, Monsieur [I] [N] et Madame [L] [N] ont fait assigner Madame [S] [K] et Monsieur [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 7 mai 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de: -constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu entre les parties, à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail pour cause de défaut de paiement de la part de Madame [S] [K] et Monsieur [M] [O], -ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [M] [O] ainsi que de tout occupant de son chef du logement et au besoin avec le concours de la force publique, -condamner solidairement Madame [S] [K] et Monsieur [M] [O] à leur payer: la somme de 3735,35 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er mars 2026, et ce, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates qu’actuellement à compter du 20 février 2026 jusqu’au 13 octobre 2026 pour Madame [S] [K] et jusqu’à la libération effective des lieux dont il s’agit matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise pour Monsieur [M] [O], la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -condamner solidairement Madame [S] [K] et Monsieur [M] [O] au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, -prononcer la condamnation solidaire de Madame [S] [K] et Monsieur [M] [O] au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil. Pour les motifs exposés lors de l’audience, Monsieur [I] [N] et Madame [L] [N], comparants en personne, ont renouvelé l’ensemble de leurs demandes. Ils ont actualisé la dette locative à la somme de 4439,49 euros, mois de mars 2026 inclus. Pour les raisons développées lors de l’audience, Madame [S] [K] a indiqué avoir quitté les lieux le 31 août 2025 et ne plus occuper le logement. Elle a sollicité subsidiairement l’octroi de délais de paiement pour apurer sa dette. Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [M] [O] n’a pas comparu à l’audience, ne s’est pas fait représenter. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION: L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l’acquisition de la clause résolutoire : Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux Monsieur [I] [N] et Madame [L] [N] justifient avoir fait délivrer à Madame [S] [K] et Monsieur [M] [O], à la date du 19 décembre 2025, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés. Madame [S] [K] et Monsieur [M] [O] ne justifient pas avoir apuré leur dette dans le délai de deux mois. Il n’a pas été porté à la connaissance du juge l’existence d’une procédure de surendettement affectant le locataire, l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience interdisant toute suspension de la clause résolutoire. Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [I] [N] et Madame [L] [N] à la date du 19 février 2026. Sur l'expulsion du locataire: Monsieur [M] [O] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique. Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés: Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. Sur la condamnation solidaire de Madame [S] [K] et Monsieur [M] [O]: Monsieur [I] [N] et Madame [L] [N] sollicitent de la juridiction la condamnation solidaire de Madame [S] [K] et Monsieur [M] [O] à leur verser la somme de 4439,49 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 7 mai 2026, mois d’avril 2026 inclus. Madame [S] [K] et Monsieur [M] [O], sur qui repose la charge de la preuve du paiement du loyer, n’ont justifié d’aucun versement qui n’aurait pas été pris en compte par les bailleurs. Il n’est cependant pas contesté par les parties que Madame [S] [K] a quitté les lieux le 31 août 2025. Selon l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé étant précisé que la solidarité ne s’étend pas aux indemnités d’occupation due en raison de la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. En l’espèce, il résulte des développements précédents que le bail a été résilié le 19 février 2026. Dès lors, Madame [S] [K] ne peut être redevable d’aucune indemnité d’occupation à compter de cette date. Madame [S] [K] et Monsieur [M] [O] seront donc solidairement condamnés à verser à Monsieur [I] [N] et Madame [L] [N] la somme de 707,07X3 + 700+207,07+707,07 X19/29 = 3491,53 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la condamnation de Monsieur [M] [O] au paiement des indemnités d’occupation: Monsieur [M] [O] sera condamné à payer à Monsieur [I] [N] et Madame [L] [N] la somme de 947,96 au titre des indemnités d’occupation impayées suivant décompte arrêtée au 7 mai 2026, mois d’avril 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement : En application des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative. Madame [S] [K] se trouve dans l'incapacité de s'acquitter immédiatement de l'intégralité de la somme due. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement pour solder sa dette locative solidaire avec Monsieur [M] [O] d’un montant de 3491,53 euros. Il convient dans ces conditions d’accorder à Madame [S] [K] et Monsieur [M] [O] des délais de paiement de 36 mois, assortis de l'obligation de s'acquitter des sommes dues par 36 acomptes mensuels de 96€ au plus le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la décision et la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette. A défaut de règlement d'une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible. Sur l'indemnité d'occupation : Le contrat de bail étant résilié à compter du 19 février 2026, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 707,07 euros charges comprises, à compter de la date précitée. La solidarité ne s’appliquant pas au paiement de l’indemnité d’occupation et alors qu’il n’est pas contesté par les parties que seul Monsieur [M] [O] occupe les lieux, les demandeurs seront déboutés de leur demande de condamnation solidaire de Madame [S] [K] au paiement de cette indemnité d’occupation. Sur la notification de la résiliation du bail au préfet : Compte tenu de la situation de Monsieur [M] [O] et en application des dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, il convient d'ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées. Sur la demande de dommages et intérêts: Aux termes des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, le titulaire d'une créance de somme d'argent ne peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires que s'il établit que son débiteur lui a de mauvaise foi, causé un préjudice indépendant du retard.

PAR CES MOTIFS,  Le Juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe : Constate l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [I] [N] et Madame [L] [N] à la date du 19 février 2026. Dit que l'expulsion de Monsieur [M] [O] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux. Condamne solidairement Madame [S] [K] et Monsieur [M] [O] à payer à Monsieur [I] [N] et Madame [L] [N] la somme de 3491,53 euros, au titre des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au 19 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Condamne Monsieur [M] [O] à payer à Monsieur [I] [N] et Madame [L] [N] la somme de la somme de 947,96 au titre des indemnités d’occupation impayées suivant décompte arrêtée au 7 mai 2026, mois d’avril 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Accorde à Madame [S] [K] et Monsieur [M] [O] des délais de paiement, assortis de l'obligation de s'acquitter de sa dette par 36 acomptes mensuels de 96 euros, le dernier étant augmenté du solde de la dette, avant le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la notification de la présente décision. Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible. Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 707,07 euros charges comprises, à compter de la date du19 février 2026 et dit qu'elle ne pourra être réclamée qu'à compter de la date d'arrêté de compte. Condamne Monsieur [M] [O] à verser à Monsieur [I] [N] et Madame [L] [N] la somme mensuelle de 707,07 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de mai 2026 et jusqu'à la date de libération effective des lieux. Déboute Monsieur [I] [N] et Madame [L] [N] de leur demande de dommages et intérêts. Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [M] [O] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées. Condamne Monsieur [M] [O] à payer à Monsieur [I] [N] et Madame [L] [N] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Condamne Monsieur [M] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.TROADEC, Greffière. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE