Tribunal judiciaire, 13ch jcp civil, 18 juin 2026 — n° 26/00094

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 20 juillet 2023 , Monsieur [E] [O] et Madame [L] [O] ont donné à bail à Madame [F] [M] la location d’un bien immobilier à usage d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 645 euros, charges comprises. Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2026, Monsieur [E] [O] et Madame [L] [O] ont fait assigner en référé Madame [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection à l’audience du 2 avril 2026, statuant sous la forme des référés, aux fins d’obtenir de ladite juridiction de: -constater la résiliation de plein droit du contrat de bail intervenu entre les parties le 28 novembre 2025, En conséquence, -ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [F] [M] ainsi que de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, -ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [F] [M], -condamner Madame [F] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 669,28 euros jusqu’à la libération des lieux, -juger que l’indemnité d’occupation sera révisable le 20 juillet de chaque année en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE étant précisé que l’indice de référence est celui du trimestre 2 de l’année 2023, -condamner Madame [F] [M] au paiement de la somme de 4714,52 euros, avec intérêts au taux légal, -rappeler l’exécution provisoire de droit, -condamner Madame [F] [M] à leur payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris le coût du commandement de payer. Pour les motifs exposés lors de l’audience du 7 mai 2026, Monsieur [E] [O] et Madame [L] [O], représentés par leur conseil, qui a repris le bénéfice de ses entières écritures, ont sollicité de la juridiction de: -constater la résiliation de plein droit du contrat de bail intervenu entre les parties le 28 novembre 2025, -condamner Madame [F] [M] au paiement de la somme de 5331,31 euros avec intérêts au taux légal au titre de la dette locative, -condamner Madame [F] [M] au paiement de la somme de 3244,76 euros avec intérêts au taux légal au titre des réparations locatives, -rappeler l’exécution provisoire de droit, -condamner Madame [F] [M] au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, -condamner la même aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement de payer. Madame [F] [M] n’a pas comparu à l’audience et n’a transmis aucune pièce relative à sa situation. Elle n’a pas sollicité de report d’audience et ne s’est pas fait représenter. Il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION: La procédure aux fins de résiliation du bail est régulière notamment au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la résiliation du contrat de bail : L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, Monsieur [E] [O] et Madame [L] [O] versent aux débats le contrat de bail conclu avec Madame [F] [M] signé électroniquement le 20 juillet 2023. Le contrat de bail contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans un délai de 2 mois après la signification d'un commandement de payer. Madame [F] [M] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 lui a été signifié le 26 septembre 2025. Madame [F] [M] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois. Elle n’a pas comparu à l’audience et n’a transmis aucune pièce relative à sa situation. Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [E] [O] et Madame [L] [O] à la date du 26 novembre 2025. Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés: Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. Monsieur [E] [O] et Madame [L] [O] sollicitent de la juridiction la condamnation de Madame [F] [M] à leur verser à titre de provision la somme de 5331,31 euros, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés. Ils produisent aux débats un décompte de la dette locative. Ils précisent que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 17 février 2026. Madame [F] [M], qui n’a pas comparu à l’audience, n’a produit aucune pièce de nature à remettre en question le décompte produit par les bailleurs et n’a pas fait état de versements qui n’auraient pas été pris en compte. Elle sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [E] [O] et Madame [L] [O] à titre de provision la somme de 5331,31 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 7 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les réparations locatives: Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux. Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée. Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées. Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur. De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle. Monsieur [E] [O] et Madame [L] [O] sollicitent de la juridiction la condamnation de Madame [F] [M] à leur verser la somme de 3244,76 euros au titre des dégradations locatives. Ils font état de la nécessité de réaliser des travaux de peinture, dans les WC, du nettoyage du logement, du débarassage du garage non vidé ainsi que le remplacement de la clé dé sécurité de l’immeuble et de la poignée de porte. Ils produisent aux débats l’état des lieux d’entrée contradictoire du 20 juillet 2023 et le procès-verbal d’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice le 17 février 2026. En l’espèce, il résulte de la comparaison entre ces deux pièces que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables à Madame [F] [M]: alors que l’état des lieux contradictoire relevait le bon état général du logement avec quelques défauts néanmoins, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie relève quant à lui la présence de nombreuses affaires dans le garage, quelques éléments de saleté à différents endroits avec notamment des traces de poussière, manque d’une clé (garage dont il n ‘est pas démontré qu’elle est sécurisée). Certains des travaux réalisés par les bailleurs selon les factures et devis produits ne semblent en revanche pas pouvoir être imputables à la locataire, compte tenu des mentions figurant dans les états des lieux. Au regard des éléments du débats et de la vétusté à déduire, le montant des réparations locatives et des frais de nettoyage à imputer à Madame [F] [M] peut être évalué à la somme de 400 euros. Il convient donc de condamner Madame [F] [M] à payer à Monsieur [E] [O] et Madame [L] [O] la somme de 400 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Il convient de rappeler que les bailleurs devront déduire des sommes allouées dans le cadre de la présente condamnation la somme de 600 euros versée par la locataire au titre du dépôt de garantie. Sur les demandes accessoires: En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [F] [M] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement du commandement de payer et sera condamnée à payer à Monsieur [E] [O] et Madame [L] [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, exécutoire, en premier ressort et mise à disposition par le Greffe, Constate l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [E] [O] et Madame [L] [O] à la date du 26 novembre 2025. Condamne Madame [F] [M] à verser à Monsieur [E] [O] et Madame [L] [O] à titre de provision : -la somme de 5331,31 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 7 mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, -la somme de 400 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Rappelle que Monsieur [E] [O] et Madame [L] [O] devront déduire des sommes allouées le montant du dépôt de garantie de 600 euros versé par Madame [F] [M] au début du contrat de bail. Condamne Madame [F] [M] à payer à Monsieur [E] [O] et Madame [L] [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Condamne Madame [F] [M] aux dépens lesquels comprendront les frais de commandement de payer. Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision. La présente ordonnance a été signée par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.TROADEC, Greffière. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE