Tribunal judiciaire, chambre 01, 15 juin 2026 — n° 23/04398

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 juillet 2020, la S.C.I [X] a donné à bail à la S.A.S Nocnoc un local à usage commercial constituant les lots 3, 4, 5 et 6 d’un immeuble en copropriété sis à [Localité 3], [Adresse 3] pour une durée de neuf années, à compter du 28 juillet 2020 pour se terminer le 27 juillet 2029, pour y exploiter une activité d’hébergement touristique moyennant le règlement d'un loyer annuel de 92 048 euros hors taxes et hors charges. Le bail autorise le preneur à réaliser des travaux d’aménagement, moyennant une franchise de six mois de loyer et participation du bailleur, à hauteur d’un montant forfaitaire de 50 000 euros, suivant conditions stipulées au bail. Exposant avoir exécuté et réceptionné les travaux mais ne pas avoir reçu paiement du bailleur en dépit d’une lettre de mise en demeure du 24 janvier 2022, la S.A.S Nocnoc a, par acte de commissaire de justice du 21 avril 2022, fait assigner la S.C.I [X] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé aux fins d’obtenir paiement de la somme de 50 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, outre une indemnité de 5 000 euros pour frais irrépétibles et condamnation de la même aux dépens. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a, par ordonnance du 13 décembre 2022, dit qu’il n’y avait lieu à référé en raison de contestations sérieuses. Par suite, par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, la S.A.S Nocnoc a fait assigner la S.C.I [X] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir condamner le bailleur à lui payer la somme de 50 000 euros majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2022.

Sur cette assignation, la S.C.I [X] a constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 5 décembre 2024, la S.A.S Noc Noc sollicite du tribunal de : Condamner la S.C.I [X] à lui payer la somme de 50 000 euros majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2022 ; Débouter la S.C.I [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; Condamner la S.C.I [X] à réaliser les travaux de réfection et de mise aux normes de la VMC double flux, conformément au descriptif du devis de la société Ceratec en date du 9 novembre 2021 sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision de justice à intervenir ; Condamner la S.C.I [X] à lui payer la somme de 126,32 euros correspondant au trop-perçu concernant la période du 1er août 2021 au 1er août 2022 ; La Condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers frais et dépens. Au soutien de ses prétentions, la S.A.S Nocnoc fait valoir que le contrat de bail envisage seulement deux interprétations possibles s’agissant de la date de réalisation des travaux, à savoir une réalisation dans le délai d’une année à compter de la signature du bail, soit jusqu’au 28 juillet 2021 ou un achèvement avant la fin de l’année qui suit celle du bail, soit jusqu’au 31 décembre 2021. Elle conteste l’interprétation selon laquelle il s’agirait d’une année civile et d’un achèvement au plus tard au 31 décembre 2020, invoquant que le délai aurait été nécessairement trop court pour un bail signé le 28 juillet 2020. Elle en déduit qu’avec un procès-verbal de levée des réserves signé le 5 mars 2021 et un courriel du bailleur du 17 mai 2021 faisant état de travaux terminés, elle a respecté les délais contractuels pour réaliser lesdits travaux quelle que soit l’interprétation de la clause litigieuse. Elle ajoute qu’en tout état de cause, s’il était retenu la date du 31 décembre 2020, elle démontre suffisamment par la production de divers éléments, la réalisation des travaux et leur réception au 14 décembre 2020 fondant sa demande de paiement. D’autre part, elle soutient que les travaux réalisés sont conformes à ceux décrits dans les devis annexés au bail. Elle conteste devoir réaliser des travaux de ventilation double flux non contractuellement prévus. Elle allègue qu’en pareil cas, elle aurait renoncé au bail ou sollicité une participation supérieure et estime que le bailleur n’étant pas novice avait parfaitement conscience que les travaux ne comprenaient pas une telle ventilation. Elle invoque qu’il a ajouté de nouvelles conditions non prévues au bail après achèvement des travaux qui doivent faire l’objet d’un litige distinct de celui portant sur le paiement de la somme de 50 000 euros. Par ailleurs, elle conteste devoir financer de tels travaux invoquant qu’il s’agit de gros travaux au sens de l’article 606 du code civil incombant au bailleur et obligatoires pour l’exercice de l’activité envisagée par le bail sauf à rendre le bien loué impropre à sa destination. Elle souligne n’avoir pas été informée lors de la signature du bail par le bailleur de son dysfonctionnement dont il avait pourtant connaissance. Enfin, elle expose qu’il n’était pas contractuellement envisagé que le bailleur participe à la réception des travaux. Sur les loyers réclamés, elle fait valoir que le bailleur réclame la somme de 57 113 euros, en contravention avec la clause prévoyant une franchise de loyer pour les six premiers mois invoquant qu’il s’agissait d’une franchise ferme et sans conditions que le bailleur ne peut désormais soumettre à la condition de réaliser des travaux. Elle soutient au surplus que les travaux ont été réalisés. Elle conteste le calcul de la révision de loyer effectué par le bailleur arguant d’un trop-perçu par le bailleur et reconnu par le juge des référés d’un montant de 126,32 euros. Elle sollicite le débouté du bailleur quant aux charges arguant de l’absence d’envoi de récapitulatifs de charges avant le 30 septembre de chaque année et d’aucun état récapitulatif des charges en annexe du bail en application des dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce. Elle fait valoir que le bailleur ne justifie pas davantage des charges que devant le juge des référés l’ayant débouté de sa demande pour ce motif. Elle expose qu’il n’est pas justifié des charges réclamées au titre de la taxe d’enlèvements des ordures ménagères, qu’aucun forfait assurance n’est envisagé par le bail et enfin qu’une partie des charges a été facturée et payée par la S.A.S M87 étrangère au présent litige. Par conclusions récapitulatives signifiées par la voie électronique le 3 octobre 2024, la S.C.I [X] sollicite du tribunal de : Débouter la S.A.S Nocnoc de sa demande tendant à obtenir le paiement de la somme de 50 000 euros et de constater l’acquisition par le bailleur du bénéfice de la forclusion en application de l’article 7 du bail ; Condamner la S.A.S Nocnoc à réaliser d’une part les travaux de réfection et de mise aux normes de la VMC double flux, conformément au descriptif du devis de la société Ceratec en date du 9 novembre 2021 dont il faut prévoir que le prix sera considérablement augmenté en raison de la hausse des prix constatée depuis son établissement et d’autre part de modifier, si nécessaire, le cloisonnement des logements, et l’implantation des bouches d’aération, pour permettre le fonctionnement régulier de la VMC double flux et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision de justice à intervenir ; Dire et juger qu’à défaut par la S.A.S Nocnoc de réaliser les travaux nécessaires à la ventilation double flux de l’immeuble dans un délai de six mois à compter du jugement à intervenir, elle sera condamnée à payer au bailleur une indemnité provisionnelle de 150 000 € dont le montant définitif, sera fixé lors de l’achèvement des travaux, et dire que le bailleur sera autorisé à faire réaliser les travaux par des entreprises de son choix, et sous la surveillance d’un maître d’œuvre compétent, dont les honoraires seront à la charge du preneur, qui sera contraint de libérer les locaux pendant la durée des travaux dans le même temps qu’il sera tenu de continuer de payer le loyer pendant la durée desdits travaux ; Débouter la S.A.S Nocnoc de sa demande de condamnation sous astreinte de la S.C.I [X] à réaliser les travaux de réfection et de mise aux normes de la VMC double flux, conformément au descriptif du devis de la société Ceratec en date du 9 novembre 2021 sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision de justice à intervenir ; Condamner la S.A.S Nocnoc à payer à la S.C.I [X] la somme de 77 027,69 € (somme à parfaire à la date du jugement) au titre des charges locatives impayées, des loyers impayés et du remboursement de la franchise de loyer et ce pour les années 2020 à 2023 ; Condamner la S.A.S Nocnoc à payer à la S.C.I [X] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la S.A.S Nocnoc à tous les frais et dépens. La S.C.I [X] fait valoir qu’il y a lieu de retenir l’interprétation du juge des référés selon laquelle l’achèvement des travaux devait intervenir avant le 31 décembre 2020. Elle ajoute que le preneur confirmait cette interprétation dans ses conclusions devant le juge des référés et ne peut désormais soutenir le contraire. Puis, elle expose que la réception des travaux a été faite sans sa présence et postérieurement au 31 décembre 2020, faute de justifier d’une réception antérieure convenable. Elle conteste les pièces produites pour en justifier, arguant que c’est pour ce motif que le juge des référés a constaté l’existence d’une contestation sérieuse.

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.