Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 19 juin 2026 — n° 25/05723

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 20 août 2014 à effet au 25 août 2014, la société [C] RESIDENCES a consenti un bail d'habitation à M. [N] [F] [B] sur des locaux situés [Adresse 5], 3ème étage, appartement n°6302, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 368,45 euros, et d'une provision sur charges mensuelle de 75,44 euros. Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7979,85 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [F] [B] le 13 janvier 2025. Par assignation du 9 mai 2025, la société [C] RESIDENCES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion sans délai de M. [N] [F] [B] avec si besoin l'intervention de la force publique et d'un serrurier et le condamner au paiement des sommes suivantes: - 7647,21 euros au titre des arriérés de loyers et de charges, arrêté au 19 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025, - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer actualisé augmenté des charges jusqu'à libération des lieux, - 410 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le coût du commandement de payer. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 mai 2025. L' affaire, appelée à l'audience du 14 octobre 2025, a fait l'objet de deux renvois. À l'audience du 19 mars 2026, la société [C] RESIDENCES, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé de: - déclarer M. [N] [F] [B] irrecevable en ses contestations des régularisations de charges pour les années antérieures à 2022 pour cause de prescription, - débouter M. [N] [F] [B] de l'ensemble de ses demandes, - faire droit à l'ensemble des demandes comprises dans son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à l'audience à la somme de 7645,36 euros, échéance de février 2026 incluse. M. [N] [F] [B], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles il a sollicité: - de débouter la société [C] RESIDENCES de l'intégralité de ses demandes, - d'enjoindre à la société [C] RESIDENCES de fixer et solliciter des provisions sur charges proportionnées à sa consommation réelle sous astreinte de 150 euros par jour de retard, - condamner la société [C] RESIDENCES à lui payer la somme de 8420 euros au titre de dommages et intérêts pour provision sur charges abusives, - à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui octroyer 24 mois de délais de paiement, puis à l’audience 36 mois de délais de paiement, - condamner la société [C] RESIDENCES à lui rembourser la totalité des sommes versées au titre des provisions sur charges indues, - en tout état de cause, condamner la société [C] RESIDENCES à lui verser les sommes suivantes: * 7087,26 euros à titre de remboursements des provisions sur charges des exercices 2019 à 2024 ou à titre de dommages et intérêts sur les provisions sur charges des exercices 2019 à 2024, * 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour harcèlement moral causé par l'acharnement illégitime du bailleur, * 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l'audience du 19 mars 2025 pour un exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré…

MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société [C] RESIDENCES justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, 2° Le montant mensuel du loyer et des charges, 3° Le décompte de la dette, 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière, 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. En l'espèce, le bail conclu le 20 août 2014, à effet au 25 août 2014, contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 8 janvier 2025, pour la somme en principal de 7979,85 euros. Ce commandement contient le montant du loyer et des charges, mentionne que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour lui de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière, ou la juridiction compétente pour solliciter un délai de grâce. Il est ainsi régulier en sa forme. Il sera à ce stade rappelé que, pour permettre l'acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée étant précisé que, lorsqu'il est délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, il demeure valable à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés. En l'espèce, M. [N] [F] [B] soutient que les sommes visées au commandement de payer ne sont ni certaines, ni liquides, ni exigibles, dès lors d'une part que les demandes relatives aux régularisations de charges de 2018 à 2021 sont prescrites et d'autre part que les sommes sont indûment sollicitées. Sur la prescription, aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Par ailleurs, il ressort de l'article 1342-10 du code civil que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. M. [N] [F] [B] soutient que la société [C] RESIDENCES a demandé dans le commandement de payer le paiement de charges depuis 2018 et qu'une partie de la demande est donc prescrite. Or, si le décompte joint au commandement de payer remonte à 2018, les paiements postérieurs de M. [N] [F] [B] se sont imputés sur les appels de loyers et de charges les plus anciens et la somme de 7979,85 euros sollicitée dans le commandement de payer correspond ainsi aux appels les plus récents, sur une période non prescrite. Les demandes de la société [C] RESIDENCES sont donc recevables. Sur l'existence de la dette, M. [N] [F] [B] soutient que les sommes réclamées sont indues puisque les provisions sur charges appelées sont supérieures aux charges réelles et qu'il bénéficie à chaque régularisation d'une position créditrice. Or, si cela est exact, cela ne signifie pas que la créance n'existe pas. L'impayé dont fait état la société [C] RESIDENCES n'est pas uniquement constitué de charges mais également d'une part du loyer. En effet, M. [N] [F] [B] explique payer chaque mois son loyer et la partie des charges qu'il estime devoir, soit un montant moins élevé que la provision appelée. Or, chaque mois, le montant qu'il paye s'impute sur un solde dû global, qui ne distingue pas le loyer et les charges. Il en ressort que si M. [N] [F] [B] estime payer le loyer en intégralité et seulement une partie des charges appelées, le montant qu'il verse à la bailleresse paye indifféremment le loyer et les charges dans leur intégralité. Il s'ensuit que la dette locative dont se prévaut la bailleresse ne peut pas être constituée uniquement de charges impayées mais bien d'une dette locative. Surtout, M. [N] [F] [B] semble faire une confusion entre une position créditrice à son profit après régularisation de charges et un remboursement d'un trop-perçu. En effet, la bailleresse est dans l'obligation de créditer le montant trop appelé au titre des provisions une fois que la régularisation a été effectuée. Cela est à distinguer d'un remboursement d'une somme que M. [N] [F] [B] aurait payé en trop. Le fait qu'une régularisation de charges soit créditrice ne signifie pas que M. [N] [F] [B] a trop payé au titre des provisions sur charges mais que la bailleresse a appelé un montant supérieur à ce qui était dû. Ainsi, le fait que chaque année la régularisation des charges entraîne une ligne créditrice sur le décompte ne signifie pas que M. [N] [F] [B] obtient le remboursement d'un trop perçu et qu'il n'existe pas de dette locative. A ce titre, il ressort des décomptes que M. [N] [F] [B] paye chaque mois et depuis plusieurs années une somme inférieure aux charges réelles alors qu'il soutient de façon erronée payer une somme supérieure. Pour exemple sur l'année 2024, la régularisation des charges montre une position créditrice de 587,09 euros, soit une moyenne de 48,9 euros par mois, alors que M. [N] [F] [B] a systématiquement payé 80 euros de moins par mois sur le montant total du loyer et de la provision sur charges appelée. Dès lors, il existe bien un impayé chaque mois. Enfin, la société [C] RESIDENCES justifie du décompte annuel de charges entre 2017 et 2024. Il ressort des décomptes versés aux débats que les régularisations ont été effectuées avant la délivrance d'un commandement de payer hormis pour les années 2023 et 2024. Pour ces deux années, les provisions appelées étaient supérieures aux charges réelles pour un montant total de 1194,87 euros. La somme demandée en principal dans le commandement de payer, soit 7979,85 euros, était ainsi supérieure à celle dont le locataire était débiteur. Le commandement de payer demeure toutefois valable à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés et des charges, soit pour le montant de 6784,98 euros (7979,85-1194,87). Au regard de l'ensemble de ces éléments, il sera constaté que M.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevables les demandes de la société [C] RESIDENCES, DECLARE les demandes de M. [N] [F] [B] antérieures au 19 mars 2023 irrecevables car prescrites, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 janvier 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 août 2014 à effet au 25 août 2014 entre la société [C] RESIDENCES et M. [N] [F] [B] concernant les locaux situés [Adresse 5], 3ème étage, appartement n°6302, est résilié depuis le 9 mars 2025, CONDAMNE M. [N] [F] [B] à payer à la société [C] RESIDENCES la somme de 7645,36 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, AUTORISE M. [N] [F] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 212 euros, la 36ème et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [N] [F] [B], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 mars 2025, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [N] [F] [B] et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - M. [N] [F] [B] sera condamné à verser à la société [C] RESIDENCES une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, REJETTE l'intégralité des demandes formées par M. [N] [F] [B], CONDAMNE M. [N] [F] [B] à payer à la société [C] RESIDENCES la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [N] [F] [B] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge