Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 19 juin 2026 — n° 26/02218

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 17 mars 2015 à effet au 1er avril 2015, l'association Office National pour le Logement Etudiant (ONLE) FAC HABITAT a consenti un bail d'habitation à M. [P] [B] sur des locaux d'habitation situés [Adresse 4], 6ème étage, logement n°608, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 640,99 euros, charges incluses. Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2888,03 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [B] le 8 septembre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2025, l'association ONLE FAC HABITAT a fait assigner M. [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de M. [P] [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'intervention de la force publique, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes: - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 2204,21 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal, - 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance et frais de l'exécution à venir. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 2 décembre 2025, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience lors de laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 19 mars 2026, l'association ONLE FAC HABITAT, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant la dette locative à la somme de 2966,57 euros au 9 mars 2026, mois de février 2026 inclus. Elle a indiqué que le paiement intégral du loyer avant l'audience n'avait pas repris, M. [P] [B] ne réglant que 710 euros sur les 723 euros appelés. Elle s'est opposée à tout délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. M. [P] [B], comparant en personne, a demandé le rejet des demandes adverses et subsidiairement la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l'octroi de délais de paiement. Au soutien de ses prétentions, il a contesté le montant de la dette locative. Il a ainsi soutenu que la seule dette locative correspondait à la différence de 13 euros entre le montant appelé et payé. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Des notes en délibéré portant sur le montant de la dette ont été autorisées par la juridiction. Par note en délibéré en date du 19 avril 2026, l'association ONLE FAC HABITAT a communiqué contradictoirement ses observations sur le montant de la dette.

MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande L'association ONLE FAC HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 septembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2888,03 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 novembre 2025. Sur les délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, au regard du décompte, il apparaît que la condition de reprise du paiement du loyer avant la date d'audience n'est pas remplie. Si la différence est minime entre le montant du loyer et ce qui a été payé par le locataire (13 euros), les conditions légales ne sont pas remplies pour suspendre les effets de la clause résolutoire. En l'absence d'accord de la bailleresse, expliquée par le nombre de procédures antérieures engagées à l'encontre de M. [P] [B] pour des impayés de loyers, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne peut qu’être rejetée. Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'association ONLE FAC HABITAT à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, selon les modalités prévues au présent dispositif. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire. Aux termes de l'article 24, I, alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter de sa signification au locataire. a défaut, la caution, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l'espèce, M. [P] [B] sera condamné à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié. Cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer à compter du 5 novembre 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'association ONLE FAC HABITAT ou à son mandataire. Par ailleurs, l'association ONLE FAC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 18 mars 2026, M. [P] [B] lui devait la somme de 2256,57 euros au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation échues à cette date, échéance de février 2026 incluse et après soustraction des frais de procédure. Elle a expliqué par note en délibéré les décomptes versés en procédure, et notamment l'imputation des paiements sur les sommes dues les plus anciennes. M. [P] [B] conteste la dette. Il soutient ne devoir que le différentiel entre le montant du loyer de 723 euros et le paiement de 710 euros, multiplié par le nombre de mois où le loyer n’a ainsi pas été payé en intégralité. Il n'apporte cependant pas d'éléments concrets à l'appui de ses dires et ne justifie pas de paiements que la société ONLE FAC HABITAT n'aurait pas comptabilisés. Il sera condamné à payer la somme de 2256,57 à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision compte tenu des paiements effectués depuis le commandement de payer et l'assignation. Les paiements effectués postérieurement au 18 mars 2026 s'imputeront sur ce montant. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [P] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. S'agissant de la demande de condamnation aux frais d'exécution, il convient de rappeler que conformément aux dispositions de l'article L111-8 du code des procédures d'exécution, par principe, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur et il n'appartient pas à ce stade de la procédure au tribunal judiciaire de statuer sur des frais futurs non justifiés. Il sera également condamné à payer à L'association ONLE FAC HABITAT la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 septembre 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 mars 2015 à effet au 1er avril 2015 entre l'association ONLE FAC HABITAT et M. [P] [B] concernant les locaux situés [Adresse 4], 6ème étage, logement n°608, est résilié depuis le 5 novembre 2025, ORDONNE à M. [P] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4], 6ème étage, logement n°608, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [P] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 novembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE M. [P] [B] à payer à l'association ONLE FAC HABITAT la somme de 2256,57 euros au titre de l'arriéré locatif et indemnités d'occupation échues au 18 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, DEBOUTE M. [P] [B] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, ORDONNE la transmission de la présente décision à M. [M] [Localité 1], CONDAMNE M. [P] [B] à payer à l'association ONLE FAC HABITAT la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [P] [B] aux dépens de la présente instance, qui ne comprendront pas les frais d'exécution, REJETTE le surplus des demandes, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge