Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 19 juin 2026 — n° 25/08974

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 27 mars 2021 à effet au 31 mars 2021, Mme [H] [G] a consenti un bail d'habitation à M. [Q] [I] [T] et Mme [P] [C] [F] [Z] sur des locaux d'habitation situés [Adresse 3], rez-de-chaussée, porte droite, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 742 euros et d'une provision sur charges de 77 euros. Par acte du même jour, M. [N] [S] s'est porté caution solidaire pour un montant maximum de 36 mois de loyers charges incluses. Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9971,28 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle. Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025. Par actes de commissaire de justice en date des 20 et 21 août 2025, Mme [H] [B] [G] a fait assigner M. [Q] [I] [T], Mme [P] [C] [F] [Z] et M. [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion de M. [Q] [I] [T] et Mme [P] [C] [F] [Z] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'intervention de la force publique et d'un serrurier, ordonner le transport des meubles aux frais de la partie expulsée, et obtenir la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes: - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges à compter du 20 juillet 2025 et jusqu'à libération des lieux, - 11633,16 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à juillet 2025, avec intérêts au taux légal, outre le coût du commandement de payer, - 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 28 août 2025 mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Appelée à l'audience du 7 janvier 2026, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état. À l'audience du 19 mars 2026, Mme [H] [B] [G], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé de débouter M. [Q] [I] [T] de ses demandes, constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion de M. [Q] [I] [T] et Mme [P] [C] [F] [Z] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'intervention de la force publique et d'un serrurier, ordonner le transport des meubles aux frais de la partie expulsée, et obtenir la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes: - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges à compter du 20 juillet 2025 et jusqu'à libération des lieux, - 17564,35 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à mars 2026, avec intérêts au taux légal, outre le coût du commandement de payer, - 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. M.

MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Mme [H] [B] [G] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à M. [Q] [I] [T], Mme [P] [C] [F] [Z] et M. [N] [S] les 20 et 27 mai 2025 pour la somme en principal de 9971,28 euros. Ce commandement contient le montant du loyer et des charges, mentionne que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s'exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour lui de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière, ou la juridiction compétente pour solliciter un délai de grâce. Il est ainsi régulier en sa forme. Il sera à ce stade rappelé que, pour permettre l'acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée. M. [Q] [I] [T] fait part de sa bonne foi, expliquant avoir subi un trouble de jouissance majeur durant plusieurs années sans réponse adaptée de la bailleresse de telle sorte qu'il en est venu à cesser de payer son loyer après en avoir avisé Mme [H] [B] [G]. L'interdépendance des obligations réciproques résultant d'un contrat synallagmatique comme le bail permet en effet à l'une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l'autre n'exécute pas la sienne. L'article 1219 du code civil dispose à ce titre qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. La charge de la preuve de l'inexécution grave pèse sur celui qui l'invoque. Il est constant que le locataire n'est fondé à opposer au bailleur un refus légitime de payer son loyer que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu'ils rendent le logement inhabitable. Un locataire ne peut donc pas suspendre le paiement de ses loyers si la faute du bailleur ne l'empêche pas totalement de jouir des lieux. En l'espèce, M. [Q] [I] [T] ne soutient pas que son logement était inhabitable mais uniquement qu'il n'a pas pu jouir totalement des lieux. Il ne pouvait de ce fait pas suspendre unilatéralement le paiement des loyers. D'après l'historique des versements, la somme de 9971,28 euros n'a pas été réglée par M. [Q] [I] [T] dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Dès lors, la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 juillet 2025. Sur les délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, M. [Q] [I] [T] ne conteste pas l'existence d'une dette locative et sollicite des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au regard du décompte, il apparaît toutefois que la condition de reprise du paiement du loyer avant la date d'audience n'est pas remplie, aucun loyer n'ayant été payé depuis le mois d'avril 2024, hormis le paiement d'une échéance le 30 juillet 2025. M. [Q] [I] [T], qui prétend avoir repris le paiement du loyer, ne justifie que de ce seul paiement. Dans ces conditions, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne peut qu'être rejetée. Si Mme [H] [B] [G] sollicite l'expulsion de M. [Q] [I] [T] et de Mme [P] [C] [F] [Z], il ressort des pièces versées aux débats que cette dernière a donné congé le 21 septembre 2023 (pièces défendeur n°2.15 et n°3). Le mandataire de la bailleresse a tout d'abord contesté la validité de ce congé (n°2.15), avant d'admettre qu'il était régulier (n°3). Mme [H] [B] [G] soutient que les dispositions du bail empêcheraient tout congé individuel des locataires. Or, le bail permet légitimement à tout locataire de mettre fin au bail sans préciser que les deux locataires sont tenus de délivrer congé en même temps (paragraphe " date de prise d'effet et durée du contrat "). La solidarité des colocataires ne peut quant à elle avoir un impact que sur les éventuelles créances de la bailleresse et non sur la possibilité de délivrer ou non congé. Mme [P] [C] [F] [Z] a donc délivré congé en septembre 2023 et son expulsion ne sera pas ordonnée. Il convient, en conséquence, d'ordonner à M. [Q] [I] [T], ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [H] [B] [G] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, selon les modalités prévues au présent dispositif. Sur le sursis à expulsion concernant M.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer des 20 et 27 mai 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 mars 2021 à effet au 31 mars 2021 entre d'une part Mme [H] [B] [G] et d'autre part M. [Q] [I] [T] et Mme [P] [C] [F] [Z], concernant les locaux situés [Adresse 3], rez-de-chaussée, porte droite, est résilié depuis le 28 juillet 2025, ORDONNE à M. [Q] [I] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3], rez-de-chaussée, porte droite, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement M. [Q] [I] [T] et M. [N] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, et à concurrence pour M. [N] [S] de la somme de 17850,84 euros, CONDAMNE solidairement M. [Q] [I] [T] et M. [N] [S] à payer Mme [H] [B] [G] la somme de 17564,35 euros au titre de l'arriéré locatif (11633,16 euros) et indemnités d'occupation (5931,19 euros) échues au 12 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 11633,16 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE Mme [H] [B] [G] à payer à M. [Q] [I] [T] la somme de 3489,96 euros au titre de son préjudice de jouissance, CONDAMNE Mme [H] [B] [G] à payer à M. [Q] [I] [T] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral, ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE PARIS, CONDAMNE in solidum M. [Q] [I] [T] et M. [N] [S] à payer à Mme [H] [B] [G] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M. [Q] [I] [T] et M. [N] [S] aux dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer, DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge