Tribunal judiciaire, pcp jcp fond, 18 juin 2026 — n° 25/11056

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, M. [G], [H] [K] a fait assigner Mme [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - Requalifier le contrat en bail d'habitation non meublée et, par voie de conséquence, dire nul et de nul effet le congé pour vendre, - Condamner Mme [X] [I] à lui restituer la somme de 11024,40 euros au titre des loyers trop-perçus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - À titre principal, ordonner la réfaction globale du loyer pour 36505,50 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - À titre subsidiaire, lui allouer la somme de 36500 euros au titre du trouble de jouissance, - Lui allouer la somme de 16000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudices extrapatrimoniaux, - Faire exécuter les travaux essentiels sous peine d'astreinte, - Condamner la défenderesse à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 2500 euros, - Mettre à la charge de la défenderesse les frais de constat de commissaire de justice. L'affaire, appelée à l'audience du 9 janvier 2026 a été renvoyée à l'audience du 2 avril 2026 lors de laquelle la nouvelle demande de renvoi de Mme [X] [I] a été rejetée. A l'audience M. [G], [H] [K], comparant en personne, maintient ses demandes. Mme [X] [I], représentée par son conseil, soulève la prescription de la demande en requalification du contrat de bail et sollicite le rejet des demandes de M. [G], [H] [K] ainsi que la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle soutient que les demandes sont infondées tant en droit qu'en fait. Elle fait valoir que M. [G], [H] [K] ne produit aucun élément s'agissant de sa demande de dommages et intérêts et de travaux. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation de M. [G], [H] [K] pour l'exposé de ses différents moyens. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. A titre liminaire, il convient de souligner que M. [G], [H] [K] a produit un contrat de bail incomplet puisque les pages paires sont manquantes, notamment celle comportant la signature des parties. Par ailleurs le bailleur y est dénommé " indivision [I] représentée par Melle [Z] [I] ". Cependant Mme [X] [I] n'a pas contesté lors de l'audience être la bailleresse de M. [G], [H] [K]. Il convient dès lors de le tenir pour acquis. Il résulte des pièces versées aux débats les éléments suivants. Par acte sous seing privé à effet du 7 novembre 2016, l'indivision [I] représentée par Melle [I] [Z], aux droits de laquelle est venue Mme [X] [I], a consenti un bail d'habitation meublée à M. [G], [H] [K] et M. [O] [F] sur des locaux situés [Adresse 1]. M. [F] a donné congé le 19 septembre 2018 et Mme [V] est devenue co-titulaire du bail. Sur la demande de requalification du contrat de bail - Sur la fin de non-recevoir Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, telle la prescription. Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 27 mars 2014, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. Par ailleurs, le point de départ de la prescription applicable à la demande tendant à la requalification d'un contrat court à compter de la date de sa conclusion (Civ 3è 14 septembre 2017 n°16-23.590). En l'espèce, M. [G], [H] [K] se prévaut de l'article 2240 du code civil en faisant valoir que le gestionnaire locatif, la société LOCAGEST, a reconnu à plusieurs reprises que la qualification initiale du bail comme portant sur des locaux meublés était erronée puisqu'un lit était manquant, ce qui a interrompu le délai de prescription. Il a produit en ce sens divers courriers de la société LOCAGEST. Mme [X] [I] soutient que la demande en requalification est irrecevable car prescrite. Si la date de signature du contrat est manquante puisque le contrat produit est incomplet, la date d'effet du bail est connue, à savoir le 7 novembre 2016. C'est également à cette date que l'état des lieux d'entrée a été établi et que les locataires ont pris connaissance du fait qu'un lit était manquant et qu'ils pouvaient agir en requalification du contrat de bail. Le délai de prescription triennal a donc commencé à courir le 7 novembre 2016 jusqu'au 7 novembre 2019. S'agissant d'une éventuelle interruption de prescription, le courrier du 18 octobre 2019 de la société LOCAGEST a été adressé à M. [F], co-locataire ayant régulièrement quitté les lieux au cours de l'année 2018. Ce n'est que le 22 novembre 2021, soit au-delà du délai de trois ans, que M. [G], [H] [K] a été destinataire d'un tel courrier. Par ailleurs le mandat de gestion n'est pas produit de sorte qu'il ne peut être tenu pour acquis qu'il entrait dans les pouvoirs de la société LOCAGEST la possibilité de reconnaitre une erreur tenant à la qualification du bail. Or en application de l'article 1998 du code civil, le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné ; il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement. Il doit en conséquence être considéré en l'espèce qu'en l'absence de preuve quant à l'étendue du mandat confié ou d'une ratification, les courriers de la société LOCAGEST sont inopposables à la bailleresse, réelle débitrice. Les courriels sont dénués de force probante suffisante en l'absence de signature électronique authentifiant leurs auteurs. Enfin l'action en référé introduite le 9 octobre 2025, pour peu qu'elle ait porté sur la requalification du contrat ne saurait interrompre la prescription laquelle était déjà acquise à cette date. En l'absence de renouvellement du contrat de bail, M. [G], [H] [K] ne peut soutenir que chaque reconduction tacite ou avenant a fait courir un nouveau délai de prescription. Il n'y a donc pas eu interruption de la prescription. L'action en requalification du contrat de bail est en conséquence prescrite depuis le 7 novembre 2019. La demande sera déclarée irrecevable. Les demandes subséquentes aux fins de nullité du congé pour vendre, qui n'est pas même produit (la pièce n°24 n'est pas l'acte de signification du congé), et de restitution des loyers au titre de l'encadrement des loyers sont de fait sans objet. Sur les demandes de M. [G], [H] [K] tenant à l'état du logement En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…). Aux termes de l'article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…). Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent. En l'espèce, M. [G], [H] [K] soutient que l'appartement était déjà dans un état délabré à l'entrée dans les lieux. Il convient cependant de relever que sa pièce n°4 intitulée " état des lieux " est tronquée : l'en-tête est masqué de sorte que le document ne comporte pas la désignation des lieux concernés. Si le document est signé, sont cependant manquants le nom du bailleur et de son mandataire comme ceux des locataires. Alors que Mme [X] [I] conteste les allégations de M. [G], [H] [K] quant à l'état du logement, aucun élément du dossier ne permet de rattacher cet état des lieux au logement loué à M. [G], [H] [K]. Il ne peut dès lors en être tenu compte pour établir que les locaux étaient délabrés voire indécents dès l'entrée dans les lieux comme le soutient ce dernier. M. [G], [H] [K] expose par ailleurs que quatre dégâts des eaux successifs survenus les 7 novembre 2017, 18 novembre 2018, 21 juin 2020 et au mois d'octobre 2021 ont aggravé l'état de délabrement et rendu le logement indécent, sans que la bailleresse et son gestionnaire ne s'en inquiètent.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, RECOIT la fin de non-recevoir tirée de la prescription et déclare irrecevable la demande de M. [G], [H] [K] tendant à la requalification du contrat de bail d'habitation à effet du 7 novembre 2016 ; DIT que les demandes subséquentes de M. [G], [H] [K] aux fins de nullité du congé pour vendre et de restitution de la somme de 11024,40 euros au titre des loyers trop-perçus sont devenues sans objet ; ECARTE des débats les attestations de Mme [T], de M. [Q] et de Mme [D] ; DEBOUTE M. [G], [H] [K] de sa demande de réduction du prix du loyer ; CONDAMNE Mme [X] [I] à payer à M. [G], [H] [K] la somme de 4186,55 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au 2 avril 2026 ; DEBOUTE M. [G], [H] [K] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral, physique et d'agrément ; DEBOUTE M. [G], [H] [K] de sa demande de travaux sous astreinte ; REJETTE toute autre demande ; CONDAMNE Mme [X] [I] aux dépens ; CONDAMNE Mme [X] [I] à payer à M. [G], [H] [K] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la déboute de sa demande à ce titre ; La greffière La Juge des contentieux de la protection