Tribunal judiciaire, pcp jcp fond, 18 juin 2026 — n° 26/02975

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 10 juin 2018, l'association ADEF HABITAT a consenti un titre d'occupation à M. [R] [M] [D] sur des locaux au sein de l'établissement ADEF situé au [Adresse 3], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 321,31 euros. Par courrier du 9 décembre 2024 l'association ADEF HABITAT a adressé à M. [R] [M] [D] un avertissement pour hébergement de tiers non déclaré en lui rappelant les termes de l'article 9 du règlement intérieur et lui a demandé de mettre fin à ce trouble de jouissance. Par acte de commissaire de justice du 6 février 2025, l'association ADEF HABITAT a mis en demeure M. [R] [M] [D] de régulariser la situation dans un délai d'un mois suivant la date de réception ou de première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception et qu'à défaut la clause résolutoire insérée au contrat de résidence sera acquise de plein droit. Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2026, l'association ADEF HABITAT a fait assigner M. [R] [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : A titre principal : constater l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence : - Constater que M. [R] [M] [D] est occupant sans droit ni titre depuis l'expiration d'un délai d'un mois après la notification de la mise en demeure ou à défaut et à titre subsidiaire un mois après la signification de l'assignation, - à titre subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence, En tout état de cause : - rejeter toute demande de délai pour quitter les lieux, - dire que faute par M. [R] [M] [D] et les occupants de son chef de quitter l'appartement dans un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, à peine d'astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que le défendeur désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, - condamner M. [R] [M] [D] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance globale mensuelle actuelle, majorée d'un forfait pour charges supplémentaires de 15% du montant des charges et prestations individuelles, à compter de la date de résolution du contrat et jusqu'à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue le cas échéant au contrat d'hébergement, - condamner M. [R] [M] [D] à lui payer la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts, - condamner M. [R] [M] [D] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût de l'assignation et de tous actes d'exécution. A l'audience du 2 avril 2026 l'association ADEF HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes. M. [R] [M] [D] conteste avoir hébergé des tiers tout en reconnaissant avoir accueilli son compagnon durant une semaine ainsi qu'une autre personne durant plus de six mois, précisant qu'il ignorait devoir déclarer ces hébergements. Il souhaite rester dans cet appartement jusqu'à ce qu'il puisse se reloger. Il indique travailler en CDD et percevoir un salaire d'environ 2300 euros par mois. Il déclare bénéficier d'une protection en raison de son orientation sexuelle. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation de la demanderesse pour l'exposé de ses différents moyens.

MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [R] [M] [D] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation, en vertu de l'article L.632-3 du même code, ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989, en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de logements mis à disposition par l'association ADEF HABITAT, plus précisément en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ. Le règlement intérieur peut prévoir que la personne logée titulaire du contrat acquitte un montant forfaitaire correspondant à une participation aux charges supplémentaires occasionnées par l'hébergement d'un ou plusieurs tiers ; les dispositions tarifaires applicables sont annexées au règlement intérieur. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). En l'espèce, l'article 9 du règlement intérieur, paraphé par le défendeur, énonce les règles applicables en matière d'hébergement de tiers notamment en termes de durée d'hébergement, de nombres de personnes accueillies et d'information de l'association ADEF HABITAT. L'association ADEF HABITAT verse aux débats un premier procès-verbal de constat par commissaire de justice du 17 mars 2025 dont il ressort que ce dernier a constaté dans le logement lors de sa visite la présence de deux individus n'ayant pas communiqué leur identité ainsi que la présence d'un lit supplémentaire avec draps et couverture. Elle produit un second procès-verbal de constat par commissaire de justice du 18 février 2026 dont il ressort que ce dernier a constaté lors de sa visite la présence de M. [R] [M] [D] qui a reconnu héberger une personne dans sa chambre ainsi que la présence d'un homme allongé dans un lit posé au sol et la présence d'un second lit supplémentaire, défait. Au demeurant, M. [R] [M] [D] a reconnu à l'audience avoir hébergé des tiers durant plus de six mois sans l'avoir déclaré à l'association ADEF HABITAT. L'article 15 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur un mois après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Par courrier du 9 décembre 2024 l'association ADEF HABITAT a adressé à M. [R] [M] [D] un avertissement pour hébergement de tiers non déclaré en lui rappelant les termes de l'article 9 du règlement intérieur et lui a demandé de mettre fin à ce trouble de jouissance. Par acte de commissaire de justice du 6 février 2025, l'association ADEF HABITAT a mis en demeure M. [R] [M] [D] de régulariser la situation dans un délai d'un mois suivant la date de réception ou de première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception et qu'à défaut la clause résolutoire insérée au contrat de résidence sera acquise de plein droit. Malgré avertissement et mise en demeure, M. [R] [M] [D] a poursuivi les hébergements tel que constaté par le commissaire de justice. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera en conséquence constatée à la date du 7 mars 2025 du fait des hébergements illicites. M. [R] [M] [D] est en conséquence sans droit ni titre depuis cette date. Il convient, en conséquence, d'ordonner à M. [R] [M] [D] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'association ADEF HABITAT à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. La demande d'astreinte sera rejetée.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu entre l'association ADEF HABITAT et M. [R] [M] [D] sur des locaux au sein de l'établissement ADEF situé [Adresse 3] sont réunies depuis le 7 mars 2025 et que M. [R] [M] [D] est sans droit ni titre depuis cette date ; ORDONNE à M. [R] [M] [D] de libérer les lieux ; DIT qu'à défaut pour M. [R] [M] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'association ADEF HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; REJETTE la demande d'astreinte ; CONDAMNE M. [R] [M] [D] à payer à l'association ADEF HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, telles qu'elles auraient été dues si le contrat s'était poursuivi, à compter du 7 mars 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNE M. [R] [M] [D] à payer à ADEF HABITAT la somme de 50 euros au titre de la clause pénale ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE M. [R] [M] [D] aux dépens ; CONDAMNE M. [R] [M] [D] à régler la somme de 200 euros à l'association ADEF HABITAT en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; La greffière La Juge des contentieux de la protection