Tribunal judiciaire, pcp jcp fond, 18 juin 2026 — n° 25/03754

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 28 août 2003, la Société anonyme de gestion immobilière aux droits de laquelle vient la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] (ci-après « RIVP »), a donné à bail à Madame [P] [D] un appartement de type 3 à usage d'habitation situé au [Adresse 3], à [Localité 2]. Considérant que Madame [P] [D] n’occupe plus personnellement le logement et faisant valoir une cession illicite du bail à ses deux fils, la RIVP a, par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, fait assigner Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - prononcer la résiliation judiciaire du bail du 28 août 2003 aux torts exclusifs de Madame [P] [D], - dire et juger que Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] occupent sans droit ni titre le logement situé au185[Adresse 4] à [Localité 2] ; - ordonner l’expulsion de Madame [P] [D] et de tous occupants de son chef, dont Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D], avec toutes conséquences de droit et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir ou, à défaut, à compter de sa signification ; - dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit ; - réserver la compétence du juge de céans pour liquider l’astreinte ; - supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; - condamner solidairement ou, à défaut, in solidum, Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer majoré de 30% et charges à compter du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux ; - ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1154 du code civil ; - condamner solidairement ou, à défaut, in solidum, Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation et du procès-verbal de constat. Après deux renvois à la demande des parties lors des audiences des 30 septembre 2025 et 19 décembre 2025, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mars 2026, lors de laquelle la RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en demandes visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles elle maintient l’intégralité de ses demandes initiales et, y ajoutant, sollicite la condamnation de Madame [P] [D] à lui payer la somme de 1114,89 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 16 mars 2026 et de débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes. Décision du 18 juin 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/03754 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7SPM Madame [P] [D], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en réponse n°3 visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience, aux termes desquelles elle demande de : - rejeter l’ensemble des demandes de la RIVP ; - condamner la RIVP à verser à Maître [Q] [K] une somme de 2 000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ; - à titre subsidiaire, constater que le contrat de location du 28 août 2003 continue au profit de Monsieur [H] [D], son fils ; - rejeter l’ensemble des demandes de la RIVP à l’encontre de Monsieur [H] [D]; - en tout état de cause, rejeter la demande de la RIVP au titre de l’article 700 du code de procédure civile, écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et dire que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle totale dont elle bénéfice.

MOTIFS DE LA DECISION Sur l’exception de nullité Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] soulèvent la nullité de l’assignation faisant valoir que la RIVP sollicite la résiliation du bail sur le fondement des articles L.441 à L.441-2-6 et R.441-1 à R.441-5 du code de la construction et de l’habitation et des clauses du bail sans autre précision quant au fondement de l’action, tout en visant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en particulier l’article 14 aux termes du dispositif de l’assignation, ce qui ne permet pas aux défendeurs de connaître le fondement juridique de la demande de résiliation. La RIVP rétorque que l’ensemble des fondements juridiques applicables à la résiliation demandée sont visés à l’acte introductif d’instance, et notamment les articles L. 441 à L. 441-2-6, en particulier l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, les articles R.441-1 à R.441-5 du même code, les clauses du contrat, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la définition de la résidence principale, l’article 7 de cette même loi et l’article 1728 du code civil qui imposent au preneur d’user de la chose louée conformément à sa destination, les articles 1224 et 1228 du code civil relatifs à la résiliation du bail ainsi que la jurisprudence applicable à l’obligation du locataire d’un logement HLM d’occuper les lieux à titre de résidence principale, de façon permanente et effective. Elle considère en tout état de cause que les défendeurs ne démontrent aucun grief dans la mesure où ils ont repris dans leurs écritures chacun des textes visés et qu’ils ont répondu à chacun des moyens, de sorte qu’ils ont pu utilement organiser leur défense. L’article 114 du code de procédure civile prévoit que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. L’article 56 du même code dispose que l’assignation contient, notamment, à peine de nullité un exposé des moyens en fait et en droit. En l’espèce, il sera relevé que l’assignation du 28 février 2025 contient, au soutien de la demande de résiliation du bail, les fondements juridiques applicables à la résiliation d’un contrat de location soumis à la législation des habitations à loyers modérés, à savoir les articles L. 441 à L. 441-2-6 et R.441-1 à R.441-5 du code de la construction et de l’habitation, qu’elle vise également les clauses du contrat, la jurisprudence applicable, et qu’elle vise expressément dans son dispositif les articles 2, 7, 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 applicable à la résiliation du contrat de location litigieux, ainsi que, notamment, les articles 1103, 1227, 1228, 1728, 1729 et 1741 du code civil relatifs à la force obligatoire des contrats et à la résiliation de ceux-ci. L’assignation contient en outre les moyens en fait sur lesquels la RIVP fonde sa demande de résiliation, tenant à l’inoccupation personnelle des lieux par la locataire en titre et à la cession illicite du bail à ses fils. Il sera observé, d’ailleurs, que les défendeurs répondent dans leurs écritures à chacun des moyens soulevés, au visa des fondements juridiques invoqués par la RIVP. L’assignation est donc régulière et, en tout état de cause, Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D], qui ont utilement pu organiser leur défense aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience du 26 mars 2026, ne démontrent aucun grief. L’exception de nullité de l’assignation sera donc rejetée. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. Les articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil font notamment obligation au preneur d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En application de ces textes, le preneur ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. En application des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation applicable aux logements sociaux, le locataire doit occuper personnellement les lieux, qui doivent constituer sa résidence principale, au moins huit mois par an, sauf exceptions. Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail. Il a déjà été jugé qu’un hébergement cédé à un tiers au bail, alors que le preneur n'occupe plus le logement, est assimilable à une cession prohibée justifiant la résiliation du bail. Il est ainsi constant que le preneur d'un logement d'une habitation à loyer modéré s’oblige occuper personnellement et continuellement son logement, qui doit ainsi constituer son obligation principale. Cette obligation est rappelée l’article 3 du contrat de location signé le 28 août 2003 par Madame [P] [D] qui énonce que « l’occupation des locaux loués étant strictement réservée au preneur qui doit y établir son habitation principale, le présent contrat est incessible et intransmissible. De même, le preneur ne pourra sous-louer les lieux loués, même partiellement et même à titre gratuit. Le non-respect de cette clause et de celles relatives à la destination des lieux loués étant de rigueur, leur inobservation pourra au gré du bailleur entraîner une demande de résolution judiciaire du contrat. Néanmoins, le présent bail pourra être transmissible dans les conditions définies aux articles 14 de la loi du 6 juillet 1989 ou 27 de la loi du 23 décembre 1986 ». Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. La RIVP soutient que Madame [P] [D] n’occupe plus son logement pendant au moins 8 mois par an et qu’elle l’a illicitement cédé à Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D]. Il est constant que l’attribution d’un logement H.L.M. est fonction de la situation de famille et des ressources du preneur, ce dont il résulte que le preneur doit occuper les lieux de façon strictement personnelle. D’ailleurs, l’occupation par un membre de la famille ne saurait suppléer l’occupation par le preneur qui ne maintient pas dans les lieux son habitation principale.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, REJETTE l’exception de nullité de l’assignation soulevée par Monsieur [H] [W] et Monsieur [N] [W] ; PRONONCE la résiliation du bail conclu le 28 août 2003 entre, d’une part, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] et, d’autre part, Madame [P] [D] portant sur les locaux à usage d'habitation situés au [Adresse 12] à [Localité 2], à compter du 18 juin 2026 ; CONSTATE que Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] sont occupants sans droit ni titre des lieux situés au [Adresse 3], à [Localité 2], depuis le 18 juin 2026 ; ORDONNE en conséquence à Madame [P] [D] et à tous les occupants de son chef, et notamment Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D], de libérer les lieux (le logement et l’ensemble de ses accessoires) et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DEBOUTE la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] de sa demande d’astreinte ; DEBOUTE la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DIT qu’à défaut pour Madame [P] [D] et tous les occupants de son chef, et notamment Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra faire procéder à leur expulsion, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que l'expulsion ne pourra être mise en œuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE in solidum Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, à compter du 18 juin 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ; DEBOUTE la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] de sa demande de majoration de 30% du montant de l’indemnité d’occupation ; DEBOUTE la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] de sa demande en paiement de la dette locative ; DEBOUTE Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] de leurs demandes reconventionnelles de transfert du bail au bénéfice de Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE in solidum Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ; CONDAMNE in solidum Madame [P] [D], Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Madame [P] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Monsieur [H] [D] et Monsieur [N] [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,