Tribunal judiciaire, pcp jcp fond, 18 juin 2026 — n° 23/01780

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2022, la société FONCIERE EPILOGUE a assigné Mme [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - Constater qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 27 décembre 2021, - Ordonner son expulsion ainsi que de celle de tous occupants de son chef avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier, - Condamner Mme [O] [B] à lui payer la somme 76 007,27 euros au titre de l'arriéré d'indemnités d'occupation arrêté au 30 novembre 2022 outre les sommes de 2035 euros au titre des taxes foncières 2021 et 2022 et de 293,48 euros au titre de l'assurance sur la période du 20 juin 2020 au 30 novembre 2022 soit la somme totale de 78335,75 euros, - Condamner Mme [O] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 6827 euros jusqu'au départ effectif des lieux, - Condamner Mme [O] [B] à lui payer la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût de l'assignation. L'affaire, appelée à l'audience du 28 février 2023 a été renvoyée à la demande des parties. Par jugement avant-dire droit du 7 novembre 2023 le juge des contentieux de la protection a sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure RG n°21/08358 pour une durée de six mois, puis l'a par la suite renouvelé jusqu'à la présente audience. A l'audience de plaidoirie du 2 avril 2026 la société FONCIERE EPILOGUE, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande : - Ecarter des débats les prétentions et pièces communiquées par conclusions datées des 27 mars 2026 et 31 mars 2026, - Débouter Mme [O] [B] de ses demandes - Constater qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 27 décembre 2021, - Ordonner son expulsion ainsi que de celle de tous occupants de son chef avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier, - Condamner Mme [O] [B] à lui payer la somme 322 196,99 euros au titre de l'arriéré d'indemnités d'occupation arrêté au 30 novembre 2025 outre les sommes de 6640 euros au titre des taxes foncières 2021 à 2025, et de 889,26 euros au titre de l'assurance sur la période du 20 juin 2020 au 30 novembre 2025 soit la somme totale de 330 326,25 euros, - Condamner Mme [O] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 6827 euros jusqu'au départ effectif des lieux, - Condamner Mme [O] [B] à lui payer la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût de l'assignation.

MOTIVATION Sur la recevabilité des conclusions n°2 de Mme [O] [B] Aux termes de l'article 446-2 du code de procédure civile, lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d'accord ou si elles sont assistées ou représentées par un avocat, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces. Les parties peuvent également convenir, à tout moment de l'instance, de délais et de modalités de communication de leurs conclusions et pièces conformément à l'article 128. A défaut pour les parties de respecter les modalités de communication fixées par le juge, celui-ci peut rappeler l'affaire à l'audience, en vue de la juger ou de la radier. Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée ou convenue pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense. En l'espèce, il ne ressort pas de la note d'audience du 15 janvier 2026 que des délais aient été fixés aux parties pour conclure. Il n'y a donc pas lieu d'écarter les conclusions n°2 de la société FONCIERE EPILOGUE. Sur la demande de sursis à statuer L'article 378 du code civil dispose que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l'opportunité du sursis dans une bonne administration de la justice (Civ. 1ère 9 mars 2004) n°99-19.922. Ils ne sont pas tenus de motiver sur ce point leur décision (Soc. 31 janvier 1980). En l'espèce, un sursis à statuer a déjà été prononcé le 7 novembre 2023 puis reitéré dans le cadre de la présente instance, dans l'attente de la décision devant être rendue dans l'instance n°RG 21/08358 introduite devant le tribunal judiciaire de Paris. Or, par jugement du 6 novembre 2025 Mme [O] [B] a été notamment déboutée de sa demande aux fins de nullité du contrat de vente et condamnée à des dommages et intérêts pour procédure abusive. Mme [O] [B] a interjeté appel de cette décision mais la société FONCIERE EPILOGUE soulève une caducité. Il n'y a pas lieu dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice de sursoir à nouveau à statuer dans l'attente de la décision de la cour d'appel de Paris. Mme [O] [B] sera en conséquence déboutée de sa demande. Sur la demande d'expulsion Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1659 du code civil dispose que la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673. Aux termes de l'article 1662 du code civil, faute par le vendeur d'avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, par acte authentique du 26 juin 2020 versé aux débats, Mme [O] [B] a vendu à la société FONCIERE EPILOGUE les lots de copropriété n° 46 et 55 dans l'ensemble immobilier situé [Adresse 3], sous condition résolutoire de l'exercice du rachat pendant une période de 18 mois - soit jusqu'au 27 décembre 2021 - avec le bénéfice d'une convention d'occupation précaire de même durée en contrepartie du paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 6827 euros outre les frais et charges. Comme vu ci-dessus, Mme [O] [B] a été déboutée en première instance de sa demande aux fins de nullité de ladite vente. Sa demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision de la cour d'appel a été rejetée. Il est constant que Mme [O] [B] n'a pas exercé la faculté de rachat et qu'elle se maintient dans les lieux. Elle ne peut utilement soutenir que la convention d'occupation précaire doit être requlifiée en contrat de bail d'habitation soumis au dispositions d'ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En effet, cette convention n'est pas un acte juridique indépendant et isolé ; elle s'inscrit au contraire dans le cadre de la vente avec faculté de rachat à laquelle Mme [O] [B] a expressément consenti. Il ne saurait y avoir lieu dès lors à une requalification en contrat de bail. Mme [O] [B] sera en en conséquence déboutée de sa demande aux fins de requalfication de cette convention en bail d'habitation sousmis à la loi du 6 juillet 1989. Mme [O] [B] est en conséquence occupante sans droit ni titre depuis le 28 décembre 2021. Il convient de relever que Mme [O] [B] a librement consenti à la vente de son appartement. Elle ne peut dès lors, afin de faire obstacle à cette vente et dans le but de rester dans les lieux, invoquer l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme qui n'a pas lieu à s'appliquer en l'espèce puisque doit primer le respect du droit à la propriété de la société FONCIERE EPILOGUE tel que protégé par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen et l'article 1er du protocole additionnel à ladite convention. Sur la demande de délais pour quitter les lieux Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. En l'espèce, Mme [O] [B] aurait dû quitter les lieux le 27 décembre 2021, soit depuis plus de cinq années, délai dont elle a de fait déjà bénéficié. Par ailleurs, elle ne justifie aucunement de sa situation financière actuelle ni de recherches d'un autre logement. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de délai. Il convient dès lors d'ordonner à Mme [O] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3]. A défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin. Sur l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, Mme [O] [B] n'a pas produit l'arrêt de la Cour de cassation qu'elle a invoqué et les références mentionnées dans ses conclusions ne correspondent à aucune décision accessible sur le site internet Legifrance. C'est de façon erronée que Mme [O] [B] considère que l'indemnité d'occupation doit correspondre à la valeur locative du bien. L'indemnité d'occupation a en effet une double nature : compensatoire et indemnitaire.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, REJETTE la demande tendant à ce que soient écartées des débats les conclusions n°2 de Mme [O] [B] ; DIT n'y avoir lieu de sursoir à statuer ; DEBOUTE Mme [O] [B] de sa demande aux fins de requalification de la convention d'occupation précaire en contrat de bail d'habitation soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; CONSTATE que Mme [O] [B] est occupante sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 3] lots de copropriété n° 46 et 55 et ce depuis le 28 décembre 2021 ; ORDONNE à Mme [O] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] lots de copropriété n° 46 et 55 ; DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DEBOUTE Mme [O] [B] de sa demande de délai pour quitter les lieux ; RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; DEBOUTE Mme [O] [B] de sa demande d'expertise ; CONDAMNE Mme [O] [B] à payer à la société FONCIERE EPILOGUE une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 6827 euros jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNE Mme [O] [B] à payer à la société FONCIERE EPILOGUE les sommes suivantes : - de 322 196,99 euros au titre des indemnités d'occupation impayées arrêtées au 30 novembre 2025, - 1001 euros au titre de la taxe foncière de l'année 2021, Décision du 18 juin 2026 PCP JCP fond - N° RG 23/01780 - N° Portalis 352J-W-B7G-CZHHE - 889,26 euros au titre des frais d'assurance ; REJETTE toute autre demande ; CONDAMNE Mme [O] [B] aux dépens ; CONDAMNE Mme [O] [B] à payer à la société FONCIERE EPILOGUE la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la déboute de sa demande à ce titre ; La greffière La Juge des contentieux de la protection