Tribunal judiciaire, pcp jcp fond, 18 juin 2026 — n° 24/10488

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 10 avril 2015, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation à M. [J] [T] et Mme [M] [E] ép. [T] sur des locaux situés au [Adresse 1]. Le logement a subi un dégât des eaux. Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, M. [J] [T] et Mme [M] [E] épouse [T] ont fait assigner l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - Enjoindre et au besoin condamner [Localité 1] HABITAT - OPH à faire réaliser les travaux de remise en état de la toiture de l'immeuble et de supprimer les désordres subis dans l'appartement tels que constatés aux termes du rapport d'expertise commun contradictoire en date du 16 mai 2023 dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, - Assortir la décision d'une astreinte de 300 euros par jour passé un délai d'un mois à compter de la signification du jugement dans la limite de quatre mois, - Se réserver la liquidation de l'astreinte, - Condamner [Localité 1] HABITAT - OPH à leur verser la somme totale de 16008 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs troubles de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - Condamner [Localité 1] HABITAT - OPH à verser à : Mme [M] [E] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, à M. [T] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, - Condamner [Localité 1] HABITAT à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens. L'affaire, appelée à l'audience du 21 mars 2025 a été renvoyée à la demande du défendeur. Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH a assigné la société SMA en intervention forcée aux fins de jonction des deux instances et d'appel en garantie. A l'audience du 8 septembre 2025 les deux instances ont été jointes. L'affaire a été renvoyée plusieurs fois à la demande de l'une ou l'autre des parties pour être retenue à l'audience du 2 avril 2026. À cette audience M. [J] [T] et Mme [M] [E] épouse [T], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - Débouter [Localité 1] HABITAT - OPH de l'intégralité de ses demandes, - Débouter la société SMA SA de l'intégralité de ses demandes, - Voir constater qu'ils se désistent de leur demande de condamnation du bailleur au titre des travaux et celle relative à l'astreinte consécutive, - Condamner in solidum [Localité 1] HABITAT - OPH et la société SMA SA à leur verser la somme totale de 7 349,70 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs troubles de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - Condamner in solidum [Localité 1] HABITAT - OPH et la SMA SA à verser à Mme [M] [E] épouse [T] la somme de 30000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, à M. [T] la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, - Ordonner la compensation judiciaire à hauteur de la somme 14,06 euros correspondant à l'arriéré de loyer du logement précaire, - Condamner in solidum [Localité 1] HABITAT et la SMA SA à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande : - Débouter M. [J] [T] et Mme [M] [E] épouse [T] de l'ensemble de leurs demandes, - Subsidiairement : les ramener à plus juste proportion, - Condamner conjointement ou, à défaut, in solidum M.

MOTIVATION Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu'il n'y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n'en étant pas saisi. Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Sur les demandes de M. [J] [T] et Mme [M] [E] ép. [T] En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…). Aux termes de l'article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…). Aux termes de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation et demander réparation des conséquences de l'inexécution. Sur le préjudice de jouissance Il ressort de la procédure les éléments suivants. Le logement donné à bail aux époux [T] a subi un dégât des eaux ayant fait l'objet d'un constat amiable avec le bailleur le 8 décembre 2021. Celui-ci a fait déployer à titre conservatoire une bâche protectrice sur la toiture de l'immeuble le 21 décembre 2021, contrôlée les 20 décembre 2022, 17 novembre 2022, 27 janvier 2023, 24 mars 2023, outre des recherches de fuite les 24 février 2023, 31 mars 2023, 23 avril 2023 et enfin 21 juin 2023 (factures de la société France Etanchéité pièce n°2 de l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH). Par rapport du 21 février 2022 la société EUREXO mandatée par la MAIF, assureur des locataires, a d'une part déterminé que la cause du sinistre, non supprimée, correspond à une infiltration au niveau de la toiture de l'immeuble ayant occasionné des dommages aux embellissements dans le logement et a, d'autre part, constaté un taux d'humidité très important sur les supports sinistrés dans les deux chambres, les rendant inhabitables. Le 14 mars 2022, M. [J] [T] et Mme [M] [E] ont décliné la proposition de relogement du bailleur, le loyer de 1281,24 euros dépassant leurs capacités financières. Le service parisien de santé environnementale de la ville de [Localité 1] a procédé à un audit et rendu un rapport le 7 juillet 2022. Les constatations suivantes ont été faites : absence de système de ventilation en continu permettant une évacuation correcte des polluants intérieurs, de l'humidité et la limitation du développement des moisissures ; humidité importante sur tous les vitrages du logement et sur le plafond et le haut des murs de la chambre des enfants depuis le dégâts des eaux, présence de moisissures depuis plusieurs mois sur le plafond de la chambre des enfants, sur le mur sous l'évier dans la cuisine et au niveau des joints de la fenêtre du salon, logement proche d'un trafic routier dense, utilisation de plusieurs produits d'entretien et de parfum d'intérieur qui sont susceptibles de libérer des polluants chimiques irritants respiratoires. Des moisissures typiques des habitats présentant des problèmes d'humidité ont été isolées sur une surface cumulée de moyenne étendue (< 3 m²) pour l'ensemble du logement. La plupart des moisissures ont une potentialité allergisante et certaines peuvent avoir un potentiel toxique voire même infectieux selon les conditions environnementales. Le 16 mai 2023 un procès-verbal unilatéral de constatations relatives aux causes et circonstances et à l'évaluation des dommages a été dressé par la société EUREXO, en l'absence de l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH et de la société SMA dûment convoqués, concluant aux mêmes constatations et à une évolution des dommages sur les supports déjà sinistrés et ce malgré la mise en place de mesures conservatoires par le bailleur. Par procès-verbal de constat du 19 janvier 2024 un commissaire de justice a, à la requête des locataires, constaté la présence de stigmates de dégâts des eaux et de moisissures dans les deux chambres ainsi que des traces de moisissures en bas de la porte fenêtre de la troisième pièce et au-dessus de la fenêtre de la cuisine. Par acte sous seing privé du 5 avril 2024 à effet du 11 avril 2024 M. [J] [T] et Mme [M] [E] et l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH ont conclu une convention d'occupation précaire sur un logement situé [Adresse 4] moyennant le paiement d'un loyer de 440,59 euros hors charges. Un nouveau logement leur ayant été attribué, M. [J] [T] et Mme [M] [E] ont délivré congé le 31 octobre 2024, réceptionné le jour-même par le bailleur. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le logement donné à bail aux époux [T] a subi un dégât des eaux causé par des infiltrations au niveau de la toiture de l'immeuble. La présence de moisissures allergisantes voire toxiques a été constatée dans les chambres, devenues inutilisables, ainsi que dans une moindre mesure sur un mur et une fenêtre, ce qui créé nécessairement un risque pour la santé des occupants. Ne produisant aucune pièce, le bailleur ne justifie pas avoir, comme il l'allègue, engagé ou programmé des travaux de réfection de la toiture ni a fortiori de ce que M. [J] [T] et Mme [M] [E] en auraient empêché la réalisation. Il est par ailleurs établi par les rapports d'expertise que la pose de la bâche n'a pas mis fin aux infiltrations. Il s'ensuit que l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, d'entretien et de réparation. M. [J] [T] et Mme [M] [E] ont perçu de leur assureur la somme de 8658,30 euros en réparation de leur préjudice de jouissance du fait du caractère inhabitable des deux chambres, d'une surface totale de 21,7 m², pour une période de 19 mois du 8 décembre 2021 au 8 juin 2023. Ce n'est qu'au mois d'avril 2024 qu'ils ont bénéficié d'un relogement temporaire. Ils demeurent en conséquence fondés à solliciter une indemnisation complémentaire pour la période du 9 juin 2023 au 3 avril 2024, soit 9 mois et 24 jours. Leur demande est ainsi recevable. Le refus par M. [J] [T] et Mme [M] [E] de la première offre de relogement était légitime au regard du montant du loyer hors charges correspondant à près du triple de celui de leur logement sinistré. Sauf à produire son propre courrier, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH ne démontre pas que M.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, CONDAMNE l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH à payer les sommes suivantes : - 2068,33 euros à M. [J] [T] et Mme [M] [E] épouse [T] en réparation de leur préjudice de jouissance pour la période du 9 juin 2023 au 3 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, - 1600 euros à Mme [M] [E] épouse [T] et 1000 euros à M. [J] [T] en réparation de leur préjudice moral ; DEBOUTE M. [J] [T] et Mme [M] [E] épouse [T] de leur demande de condamnation in solidum avec la société SMA ; CONDAMNE la société SMA à garantir l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH des conséquences pécuniaires des condamnations susvisées ; CONDAMNE conjointement M. [J] [T] et Mme [M] [E] ép. [T] à payer à l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH les sommes suivantes : - 4595,45 euros au titre de l'arriéré locatif portant sur le logement anciennement donné à bail situé [Adresse 1], somme arrêtée au 10 mars 2026 selon décompte du 17 mars 2026 - 16,86 euros au titre de l'arriéré locatif portant sur le logement précaire situé [Adresse 4] somme arrêtée au 10 mars 2026 selon décompte du 17 mars 2026 ; ORDONNE la compensation des sommes susvisées et condamne l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH à payer à M. [J] [T] et Mme [M] [E] ép. [T] la somme de 56,02 euros ; REJETTE toute autre demande ; CONDAMNE l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH aux dépens ; CONDAMNE l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH à payer à M. [J] [T] et Mme [M] [E] ép. [T] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejette toute autre demande à ce titre ; La greffière La Juge des contentieux de la protection Décision du 18 juin 2026 PCP JCP fond - N° RG 24/10488 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6J7R