Tribunal judiciaire, pcp jcp fond, 18 juin 2026 — n° 25/06093

EXPOSE DU LITIGE Monsieur [T] [F] et Madame [V] [F] née [I] étaient propriétaires d’un immeuble entier comprenant plusieurs appartements, situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 1972 prenant effet le 1er avril 1972, Monsieur [T] [F] et Madame [V] [F] née [I] représentés par leur mandataire de gestion immobilière, avaient donné à bail à Monsieur [H] [O] un appartement à usage d’habitation situé dans cet ensemble immobilier (rez-de-chaussée – fond de cour – couloir de droite – 1ère porte à gauche). Par acte sous-seing privé en date du 2 octobre 1986 prenant effet le 1er juillet 1986, Monsieur [T] [F] avait donné à bail à Madame [M] [A] (le bail mentionnant improprement en qualité de locataire « [B] [U] » ou « [A] ») un appartement à usage d’habitation et une cave, situés dans ce même ensemble immobilier (rez-de-chaussée – fond de cour – couloir de droite – porte au fond). Monsieur [T] [F] et Madame [V] [F] née [I] sont décédés laissant pour leur succéder leurs trois enfants, Monsieur [J] [F], Madame [G] [F] et Madame [W] [F]. Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025, Monsieur [J] [F], Madame [G] [F] et Madame [W] [F] ont fait délivrer congé à Madame [M] [A] sur le fondement de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, sans contestation du droit au maintien dans les lieux. Par actes séparés de commissaire de justice des 6 et 10 juin 2025, Monsieur [J] [F], Madame [G] [F] et Madame [W] [F] ont fait assigner respectivement Madame [E] [C] et Madame [M] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : A titre principal, - Constater la résiliation de plein droit du bail portant sur le logement situé au rez-de-chaussée, au fond de la cour, couloir de droite, porte du fond, en raison de l’abandon de domicile ; A titre subsidiaire, - Constater la déchéance du droit au maintien dans les lieux de Madame [M] [A] du logement précité, en raison de la mauvaise de celle-ci du fait des travaux entrepris illégalement sans autorisation et du fait de l’absence d’occupation effective du bien ; En tout état de cause, - Constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [H] [O] sur le logement situé au rez-de-chaussée, au fond de la cour, couloir de droite, 1ère porte à gauche en raison du décès de celui-ci et à tout le moins du fait de l’abandon de domicile ; - Ordonner l’expulsion de Madame [M] [A] et Madame [E] [C] du logement situé [Adresse 3] ; - Supprimer les délais prévus par les articles L. 412-6 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; - Ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration des meubles et objets mobiliers aux frais, risques et périls de Madame [M] [A] et Madame [E] [C] ; - Fixer à compter du 23 septembre 2024 une indemnité d’occupation d’un montant de 450 euros par mois, calculée au prorata temporis, due jusqu’à la libération des lieux ; - Condamner Madame [M] [A] et Madame [E] [C] à payer à Monsieur [J] [F], Madame [G] [F] et Madame [W] [F] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait des travaux illégalement entrepris au sein des deux logements ; - Condamner in solidum Madame [M] [A] et Madame [E] [C] à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention au dispositif de celui-ci. Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la résiliation du bail consenti à Monsieur [H] [O] et l’occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [M] [A] Monsieur [J] [F], Madame [G] [F] et Madame [W] [F] demandent de voir constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [H] [O], en raison de son décès supposé et à tout le moins, pour abandon des lieux. Madame [M] [A] fait valoir que le décès du locataire éteint de plein droit le bail, de sorte qu’il n’est pas nécessaire d’en prononcer la résiliation. Elle soutient en tout état de cause que n’étant pas partie à ce bail, cette demande ne peut lui être opposée. Il est constant que Madame [M] [A] est locataire du logement situé au rez-de-chaussée – fond de cour – couloir de droite – porte au fond au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] appartenant aux demandeurs, en vertu d’un contrat de location conclu le 2 octobre 1986 prenant effet le 1er juillet 1986 et que Monsieur [H] [O] occupait l’appartement contigu de celui de Madame [M] [A], situé au rez-de-chaussée – fond de cour – couloir de droite – 1ère porte à gauche, en vertu d’un bail conclu le 1er avril 1972. Il est également constant qu’à la suite du décès supposé de ce dernier, Madame [M] [A] a disposé de ce logement en réunissant son propre appartement et celui de Monsieur [H] [O] pour en faire un seul appartement. Quelles que soient les circonstances de cette réunification, il n’est pas contesté que Madame [M] [A] a occupé le logement loué par Monsieur [H] [O]. Si elle soutient que cet état de fait n’a jamais été contesté par le mandataire des bailleurs de l’époque et qu’elle a toujours payé les deux loyers correspondant aux deux appartements, il n’en reste pas moins qu’elle ne disposait d’aucun droit ni titre d’occupation du logement donné à bail à Monsieur [H] [O]. Si elle bénéficie effectivement d’un titre d’occupation sur le logement qu’elle a personnellement loué (rez-de-chaussée – fond de cour – couloir de droite – porte au fond), elle ne justifie ni même ne soutient disposer d’un titre sur celui précédemment loué par Monsieur [H] [O]. En sollicitant la résiliation du plein droit du bail consenti à Monsieur [H] [O] en raison de son décès ou a minima de l’abandon du logement et en sollicitant l’expulsion de Madame [M] [A] dudit logement, il sera considéré en application de l’article 12 du code de procédure civile, que les demandeurs ont entendu solliciter l’expulsion de la défenderesse en raison de sa qualité d’occupante sans droit ni titre du logement litigieux. Or l’article 5 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, applicable au bail litigieux, prévoit que le bénéfice du maintien dans les lieux appartient, en cas d'abandon de domicile ou de décès du locataire ou de l'occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs. En l’espèce, le décès de Monsieur [H] [O], locataire en titre du logement situé [Adresse 3], quoique très probable, n’est pas établi par la production de son acte de décès. Il est en revanche établi et non contesté que Monsieur [H] [O] ne réside plus dans le logement depuis de nombreuses années puisque son logement a été réuni avec celui loué par Madame [M] [A] et qu’elle admet elle-même s’être octroyée la jouissance de celui-ci à la suite du décès du locataire en titre et qu’elle n’est pas en mesure d’en restituer avec précision, compte tenu de l’ancienneté des faits, les circonstances exactes. Il résulte de ce qui précède que le bail consenti le 1er avril 1972 à Monsieur [H] [O] est résilié de plein droit et que Madame [M] [A], qui ne figure pas parmi les personnes ayant droit au maintien dans les lieux au sens des dispositions précitées, est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3]. Sur la résiliation du bail consenti à Madame [M] [A] et la déchéance du droit au maintien dans les lieux Monsieur [J] [F], Madame [G] [F] et Madame [W] [F] demandent de voir constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [M] [A], faisant valoir à titre principal, le défaut d’occupation personnelle du logement. Ils prétendent que la locataire ne réside pas huit mois par an dans le logement loué puisqu’elle réside en réalité depuis plusieurs années à [Localité 2] (83) où elle exerce son activité professionnelle. Ils font valoir à titre subsidiaire que Madame [M] [A] a réalisé des travaux de réunification illicites de son logement et de celui loué précédemment par Monsieur [H] [O], sans avoir recueilli l’autorisation obligatoire et préalable du bailleur. Madame [M] [A] rétorque que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de sa domiciliation à [Localité 2] et qu’ils ne démontrent dès lors pas qu’elle n’occupe pas les lieux au moins huit mois par an. Elle conteste la force probante du rapport établi par le détective privé et prétend qu’elle réside toujours dans l’appartement mais qu’elle se déplace ponctuellement à [Localité 2] pour des vacations professionnelles. Elle soutient qu’elle héberge ponctuellement sa nièce, Madame [E] [C], de sorte qu’elle n’a ni cédé ni sous-loué son logement. Elle prétend être hébergée de manière ponctuelle à [Localité 2] chez sa nièce de sorte que le logement en cause ne peut être qualifié de « local de plaisance » au sens de l’article 10, 6° de la loi du 1er septembre 1948. La défenderesse soutient, s’agissant des travaux de réunification contestés, que les demandeurs ne démontrent pas que ceux-ci ont été effectués en méconnaissance des droits du bailleur et unilatéralement dès lors que le mandataire de gestion immobilière en avait connaissance et que cette situation prolongée dans le temps n’a jamais été contestée. Elle prétend en outre que la transformation en cause n’a porté atteinte ni à l’immeuble ni à la destination des lieux et qu’elle a amélioré l’habitabilité des lieux, de sorte qu’aucun manquement ne lui est imputable. Suivant l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, « Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti le 1er avril 1972 à Monsieur [H] [O] portant sur le logement situé au [Adresse 3] ; CONSTATE l’occupation sans droit ni titre par Madame [M] [A] du logement situé au [Adresse 3] ; PRONONCE la déchéance du droit aux maintien dans les lieux de Madame [M] [A] portant sur le logement situé au [Adresse 3] ; ORDONNE en conséquence à Madame [M] [A] et à tous occupants de son chef, de libérer les lieux situés au [Adresse 3], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Madame [M] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [J] [F], Madame [G] [F] et Madame [W] [F] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; SUPPRIME le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DÉBOUTE Monsieur [J] [F], Madame [G] [F] et Madame [W] [F] de leur demande de suppression du délai prévu par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE en conséquence, que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors trêve hivernale ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et DIT n’y avoir lieu à ordonner la séquestration et le transport des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux ; DEBOUTE Monsieur [J] [F], Madame [G] [F] et Madame [W] [F] de leur demande d’expulsion à l’encontre de Madame [E] [C] ; FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [M] [A] à Monsieur [J] [F], Madame [G] [F] et Madame [W] [F] à la somme de 450 euros, à compter du 10 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; DIT n’y avoir lieu à compensation ; DEBOUTE Monsieur [J] [F], Madame [G] [F] et Madame [W] [F] de leurs demandes de dommages et intérêts; DEBOUTE Madame [M] [A] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame [M] [A] aux dépens en ce compris uniquement le coût des procès-verbaux de constat des 23 septembre 2024 et 10 décembre 2024 et à l’exclusion du coût du congé et des frais de détective privé ; CONDAMNE Madame [M] [A] à payer à Monsieur [J] [F], Madame [G] [F] et Madame [W] [F] la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Monsieur [J] [F], Madame [G] [F] et Madame [W] [F] de leurs demandes accessoires à l’encontre de Madame [E] [C] ; DEBOUTE Madame [M] [A] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,