Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 18 juin 2026 — n° 25/08697

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par contrat du 17 octobre 2023, Mme [I] [W] a consenti un bail d'habitation à Mme [V] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 1800 euros, provision sur charges comprise. Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 7200 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. Par assignation du 5 septembre 2025, Mme [I] [W] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, ordonner l'expulsion de Mme [V] [M] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, autoriser le transport et la sequestration de ses meubles à ses frais, et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer contractuel, majoré des charges, soit 1800 euros par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 12 769,18 euros à titre de provision sur son arriéré locatif arrêté au 1er août 2025, - 28 152 euros à valoir sur son préjudice, pour avoir mis en location sans son autorisation, l'appartement sis [Adresse 3] via des plate-formes de location de courte durée, notamment les sites AIR BNB et BOOKING.COM, - 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 2 avril 2026, Mme [I] [W] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1 avril 2026, échéance d'avril 2026 incluse, s'élève à 25 200 euros. Mme [I] [W] ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de Mme [V] [M], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Sa demande de dommages-intérêts est fondée sur le fait que Mme [V] [M] aurait sous-loué son logement sans son autorisation et aurait généré des revenus égaux, selon Mme [I] [W], à 28 152 euros. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [V] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait representer. Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Mme [I] [W] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail a été conclu postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, de sorte que le nouveau délai de six semaines trouvait à s'appliquer. Un commandement de payer impartissant un délai de six semaines à la locataire la somme en principal de 7200 euros et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail lui a été signifié le 25 juin 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 7200 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 août 2025. Il convient, en conséquence, d'ordonner à Mme [V] [M] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [I] [W] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. La résistance de la défenderesse à l'exécution de la présente décision n'étant par ailleurs à ce stade pas établie, la demande d'astreinte sera rejetée. 2. Sur la provision au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, Mme [I] [W] indique qu'à la date du 1 avril 2026, échéance d'avril 2026 incluse, Mme [V] [M] lui devait la somme de 25200 euros. Elle ne verse toutefois aux débats aucun décompte démontrant l'existence de cette dette, seul le décompte figurant dans son assignation, faisant état d'une dette locative égale à 12769,18 euros, terme de septembre 2025 inclus, étant produit. Mme [V] [M] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 12 769,18 euros, selon décompte arrêté à septembre 2025 inclus, à la bailleresse, à titre de provision. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à celui du loyer contractuel, majoré des charges. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [I] [W] ou à son mandataire. 4. Sur les dommages-intérêts En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, Mme [I] [W] forme une demande de " dommages-intérêts ", ce qui suppose la démonstration d'un manquement contractuel et d'un préjudice en lien de causalité directe avec ledit manquement. Il convient toutefois de constater que Mme [I] [W] fonde juridiquement sa demande sur une jurisprudence en vertu de laquelle les sous-loyers constituent des fruits civils. Il convient donc de requalifier sa demande improprement qualifiée de dommages-intérêts en demande de restitution des fruits civils. Si la bailleresse parvient à établir la sous-location illicite, au regard des dispositions de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, et qu'elle parvient à établir que 37 personnes ont laissé des commentaires suite à leur séjour dans l'appartement litigieux sur le site booking.com, quand 31 visiteurs ont laissé des commentaires sur le site d'AIRBNB, il est impossible d'affirmer que les personnes ayant commenté leur séjour sur ces plateformes y aurait chacune passé deux nuits, de même qu'il est impossible d'affirmer qu'ils auraient réglé une somme moyenne de 207 euros par nuit pour séjourner dans l'appartement litigieux. Le quantum des fruits civils ne peut donc être déterminé de façon évidente. Or, il n'est pas de la compétence du juge des référés, juge de l'évidence, de déterminer le montant des fruits civils au regard d'éléments supposant une appréciation au fond des pièces versées aux débats. Au regard de ces éléments, la demande ne présente pas le caractère d'évidence requis sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile pour que le juge des référés statue sans excéder ses pouvoirs. En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur ce point et Mme [I] [W] sera invitée à se pourvoir au fond. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Mme [V] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. L'équité commande de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de Mme [I] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 juin 2025 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 octobre 2023 entre Mme [I] [W], d'une part, et Mme [V] [M], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 7 août 2025, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [V] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à Mme [V] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, REJETTE la demande d'astreinte, CONDAMNE Mme [V] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1800 euros par mois, à compter du mois d'octobre 2025, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [V] [M] à payer à Mme [I] [W] la somme de 12 769,18 euros, (douze mille spet cent soixante-neuf euros et dix-huit centimes) à titre de provision sur l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation arrêté au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7200 euros à compter du commandement de payer et de l'assignation pour le surplus, REQUALIFIE la demande de dommages-intérêts en demande de restitution des fruits civils, DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande portant sur les fruits civils, et invite Mme [I] [W] à se pourvoir au fond sur ce point, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Mme [V] [M] à payer à Mme [I] [W] la somme de 1500 euros (mille cinq cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [V] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 juin 2025 et celui de l'assignation du 5 septembre 2025. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge