Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 18 juin 2026 — n° 25/09954

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par contrat du 13 juillet 2017, Mme [M] [Z], aux droits de laquelle vient Mme [D] [Z], a consenti un bail d'habitation à Mme [V] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1] (rez-de-chaussée, porte droite au fond du couloir) [Localité 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 2000 euros, outre 300 euros de provisions sur charges, pour une durée de trois ans reconductible. Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2019, Mme [M] [Z] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4673,49 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Par acte sous signature privée du 3 juillet 2024, Mme [C] [Z] et Mme [V] [L] ont signé un protocole d'accord transactionnel aux termes duquel Mme [M] [Z] s'engageait à ne pas faire délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire sous réserve que Mme [V] [L] règle, le 5 de chaque mois, la somme de 3500 euros par mois du 5 juillet 2024 au 4 juillet 2025, puis, à compter du 5 juillet 2025, la somme de 4500 euros par mois jusqu'apurement de sa dette, égale 40 586,52 euros en principal au jour de la signature du protocole. Mme [M] [Z] est décédée le 16 octobre 2024, laissant pour lui succéder Mme [D] [Z]. Par acte de commissaire de justice du 6 février 2025, Mme [D] [Z] a fait sommation à M. [Q] [F] de justifier de son titre d'occupation du logement sis [Adresse 1]. Autorisée par ordonnance sur requête en date du 18 avril 2025, elle a ensuite fait constater les conditions d'occupation des lieux, et, par procès-verbal de constat du 11 juin 2025, le commissaire de justice désigné à cette fin a constaté dans les lieux la présence de M. [Q] [F], lequel a indiqué qu'il disposait d'une mise à disposition à titre gratuit des lieux en l'absence de Mme [V] [L], laquelle travaillait en ISRAEL, et qu'il souhaitait pouvoir mettre le bail à son nom. Il a précisé que le bon état des lieux était dû aux travaux qu'il avait effectués dans l'appartement, notamment le ponçage du parquet, la peinture des murs, la cuisine ouverte sur le couloir et la réhabilitation des pièces d'eau. Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, Mme [D] [Z] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 39 284,09 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [L] le 8 août 2025. Par assignation du 14 octobre 2025, Mme [D] [Z] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de Mme [V] [L] et celle de tous occupants de son chef, ordonner à Mme [V] [L] de remettre les lieux dans l'état dans lesquels ils se trouvaient au moment de l'entrée dans les lieux de la locataire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervnir, et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter du 17 septembre 2025 et jusqu'à libération des lieux, - 44 505,85 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif échéance d'octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal, capitalisés dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil, - 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du procès-verbal de constat du 11 juin 2025 et du commandement du 6 août 2025. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L'affaire a été appelée à l'audience du 14 janvier 2026, à laquelle elle a fait l'objet d…

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Mme [D] [Z] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Elle justifie également, bien que cela ne soit pas un condition de recevabilité de sa demande, avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. 1.2 Sur la délivrance du commandement de payer et l'existence de contestations sérieuses En application de l'article 834 du code de procédure civile, le juge des référés est compétent pour constater la résiliation du bail en cas d'urgence et en l'absence de contestation sérieuse. Par ailleurs, selon l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il entre ainsi dans les pouvoirs du juge des référés de constater l'existence d'une clause résolutoire, même en l'absence d'urgence, mais ses pouvoirs sont limités par l'existence d'une contestation sérieuse. La contestation est sérieuse lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l'inverse, doit être écartée une contestation à l'évidence superficielle ou artificielle. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 13 juillet 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 août 2025, pour la somme en principal de 39 284,09 euros. Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour elle de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme. Sur le fond, pour permettre l'acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée et être présenté de manière suffisamment explicite et précis sur la nature des sommes dues et les termes concernés pour permettre à son destinataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées. A ce titre, il sera rappelé que le commandement de payer n'est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu'elles sont réellement dues, mais que, s'il est délivré pour le paiement d'une somme supérieure à celle due, il n'est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette, c'est à dire à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés. En l'espèce, le bailleur produit plusieurs décomptes, permettant d'établir l'origine de la dette, dont il résulte que lui était due, à la date de la délivrance du commandement de payer, la somme de 39284,09 euros. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 39 284,09 euros n'a pas été réglée par Mme [V] [L] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Mme [V] [L] soutient toutefois qu'elle entend solliciter la compensation entre la créance de la bailleresse et sa propre créance, au titre de travaux qu'elle aurait effectués pour le compte de Mme [M] [Z] avant son décès, d'un montant de 60 728,35 euros, ce dont il se déduit qu'elle conteste l'existence même des causes du commandement de payer et de sa dette locative. Il convient toutefois de constater que, si elle justifie avoir réalisé ces travaux, du montant total allégué, elle ne justifie aucunement de l'accord intervenu entre elle et Mme [M] [Z], étant précisé que cet accord n'apparaît pas dans le protocole d'accord transactionnel signé par Mme [M] [Z] le 3 juillet 2024 avant son décès, cela alors même que les factures des travaux ont été établies les 23 août 2023 et 8 juillet 2024, ce dont il se déduit que les travaux ont été réalisés à une période antérieure ou concomittante à la signature de cet accord, qui n'en comporte aucune trace. L'existence d'une créance de 60 728,35 euros dont la locataire pourrait, devant le juge du fond, solliciter la compensation avec sa dette locative en application d'un accord intervenu entre elle et Mme [M] [Z] n'est donc pas établie, et la contestation portant sur les causes du commandement de payer n'est pas sérieuse, faute d'être étayée. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 octobre 2025. 1.4 Sur la suspension des effets de la clause résolutoire Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il résulte du décompte versé aux débats par le bailleur qu'au 1 avril 2026, terme d'avril 2026 inclus, la locataire n'avait pas repris le paiement du loyer courant. Il convient, en conséquence, de rejeter sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d'ordonner à Mme [V] [L], ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [D] [Z] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. 2.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les demandes formées par la bailleresse au titre du constat d'acquisition de la clause résolutoire, de l'expulsion, de condamnation au paiement de la dette locative et d'une indemnité d'occupation n'excèdent pas les pouvoirs du juge des référés, les contestations soulevées n'étant pas sérieuses, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 août 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 juillet 2017 entre Mme [D] [Z], d'une part, et Mme [V] [L], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (rez-de-chaussée, porte droite au fond du couloir) [Localité 1] est résilié depuis le 7 octobre 2025, ORDONNE à Mme [V] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] (rez-de-chaussée, porte droite au fond du couloir) [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [V] [L] à payer à Mme [D] [Z] la somme de 60171,13 (soixante mille cent soixante et onze euros et treize centimes) euros à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal sur la somme de 44 505,85 euros à compter de l'assignation, capitalisés à compter de l'assignation dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil. REJETTE la demande de délais de paiement formée par Mme [V] [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, CONDAMNE Mme [V] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du mois de mai 2026 inclus, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONSTATE que la demande formée au titre des travaux de remise en état sous astreinte se heurte à une contestation sérieuse et renvoie Mme [D] [Z] à se pourvoir au fond sur ce point, CONDAMNE Mme [V] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 août 2025 et celui de l'assignation du 14 octobre 2025. CONDAMNE Mme [V] [L] à payer à Mme [D] [Z] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dont sera exclus le coût du porcès-verbal de constat du 11 juin 2025, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge