Tribunal judiciaire, pcp jcp acr référé, 18 juin 2026 — n° 26/00579

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par contrat du 26 octobre 2022, la société SEQENS a consenti un bail d'habitation à Mme [V] [J] et M. [Z] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 714,05 euros, provision sur charges comprise. Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3287,06 euros au titre de leur arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [J] et M. [Z] [J] le 18 septembre 2025. Par assignation du 18 et 19 décembre 2025, la société SEQENS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, subsidiairement prononcer sa résolution judiciaire, ordonner l'expulsion de Mme [V] [J] et M. [Z] [J] et les condamner solidairement par provision au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer contractuel majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 4267,53 euros au titre de leur arriéré locatif, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3287,06 euros à compter du commandement de payer et de l'assignation pour le surplus, - 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A cette audience, la société SEQENS maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 février 2026, s'élève à 11436,65 euros. La société SEQENS s'oppose au plan d'apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par la défenderesse, considérant qu'il n'y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [V] [J], comparante en personne, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros pendant 36 mois, le solde à la dernière échéance. Elle expose avoir rencontré des difficultés financières en lien avec l'état de santé de son époux, fait état d'un dégât des eaux survenu dans l'appartement, déclare avoir réglé la somme de 850 euros avant l'audience et soutient ne pas avoir été rendue destinataire de la mise en demeure relative à l'application du SLS. M. [Z] [J], régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu, de sorte qu'il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Autorisé à produire en délibéré un décompte actualisé de sa créance, le conseil de la bailleresse a, par message RPVA du 2 avril 2026, transmis un décompte actualisé de sa créance, arrêté au 2 avril 2026, dont il résulte que la dette s'élevait, à cette date, à la somme de 13 957,78 euros, échéance de mars 2026 incluse.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société SEQENS justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer impartissant aux locataires un délai de deux mois pour s'acquitter de la somme en principal de 3287,06 euros reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail leur a été signifié le 16 septembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3287,06 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 novembre 2025. Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette et à la reprise du paiement du loyer courant avant l'audience, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. 2. Sur la provision au titre de l'arriéré locatif Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation dispose que " L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte " mobilité inclusion " portant la mention " invalidité " prévue à l'article L.241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L.821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L.441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article ". En l'espèce, la société SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 2 avril 2026, Mme [V] [J] et M. [Z] [J] lui devaient la somme de 13 957,78 euros, ce montant comprenant un SLS appliqué depuis le mois de janvier 2026. Le bienfondé de l'application du SLS est justifié par les pièces versées aux débats, dont il résulte que les locataires ont été dûment mis en demeure de justifier de leurs ressources et informés du fait qu'en l'absence de réponse à l'enquête ressources qui leur a été adressée, le montant du SLS appliqué s'élèverait, à compter du 1 janvier 2026, à 2124,74 euros par mois. Il en résulte que la bailleresse est bien fondée à solliciter des locataires qu'ils lui règlent une provision égale à 13 957,78 euros, laquelle n'est ni contestée dans son principe, ni contestée dans son montant, étant précisé que le montant représenté par le SLS est provisoire, et pourra être déduit du montant de la dette sur justification des ressources du couple. Dans cette hypothèse, la dette locative s'élèverait à 7583,56 euros. Mme [V] [J] et M. [Z] [J] seront ainsi solidairement condamnés, dès lors qu'une clause le prévoit, à payer la somme de 13 957,78 euros à la bailleresse, à titre de provision, dont pourra être réduite le montant du SLS appliqué en fonction des ressources et de la situation des locataires, dans les conditions prévues à l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation. Eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] [J] et M. [Z] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 septembre 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 octobre 2022 entre la société SEQENS, d'une part, et Mme [V] [J] et M. [Z] [J], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 17 novembre 2025, CONDAMNE solidairement Mme [V] [J] et M. [Z] [J] à payer à la société SEQENS la somme de 13 957,78 euros (treize mille neuf cent cinquante-sept euros et soixante-dix-huit centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 2 avril 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3287,06 euros à compter du commandement de payer et de la signification de la présente ordonnance pour le surplus, AUTORISE Mme [V] [J] et M. [Z] [J] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [V] [J] et M. [Z] [J], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 novembre 2025, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [V] [J] et M. [Z] [J] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - Mme [V] [J] et M. [Z] [J] seront solidairement condamnés à verser à la société SEQENS une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la société SEQENS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [V] [J] et M. [Z] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 septembre 2025 et celui de l'assignation du 19 décembre 2025. RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge