Tribunal judiciaire, pcp jcp acr fond, 18 juin 2026 — n° 26/00825

EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat du 28 avril 2011, la SA IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d'habitation à Mme [B] [G] et M. [R] [C] sur des locaux (appartement et parking) situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 403,24 euros pour l'appartement et 70 euros pour le parking. Par courrier du 1er juillet 2022, M. [R] [C] a donné congé des lieux, et, par avenant du 11 juillet 2022, le bail a été consenti au seul bénéfice de Mme [B] [G]. Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 27159,50 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [G] le 27 janvier 2025. Par assignation du 5 janvier 2026, la SA IMMOBILIERE 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti à Mme [B] [G] , ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes: - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, subsidiairement, d'un montant égal àà celui du contractuel majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 21544,95 euros au titre de son arriéré locatif, - 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 6 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026. A cette audience, la SA IMMOBILIERE 3F maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 mars 2026, s'élève désormais à 19544,95 euros, terme de février 2026 inclus. La SA IMMOBILIERE 3F accepte le plan d'apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par la défenderesse, considérant qu'il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [B] [G] demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 500 euros pendant 36 mois. Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et impartissant à la locataire un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 27159,50 euros lui a été signifié le 24 janvier 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 27159,50 euros n'a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mars 2025. Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la SA IMMOBILIERE 3F, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. 2. Sur la dette locative En application des dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 16 mars 2026, Mme [B] [G] lui devait la somme de 19544,95 euros. Mme [B] [G] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 5 janvier 2026, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [B] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des déclarations à l'audience de Mme [B] [G] perçoit des revenus annuels de l'ordre de 31 000 euros annuels et que son fils, majeur, travaille et qu'il peut contribuer au paiement du loyer. Il en résulte qu'elle peut raisonnablement assumer le paiement d'une somme de 500 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient d'autoriser Mme [B] [G] à se libérer de sa dette locative par des versements de 500 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement de la dette : - la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ; - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; - une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu'à son départ effectif des lieux, aucun élément ne justifiant la majoration de 50% sollicitée par le bailleur, demande dont il sera débouté, - il pourra être procédé à l'expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [B] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 janvier 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 avril 2011 entre la SA IMMOBILIERE 3F, d'une part, et Mme [B] [G], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 25 mars 2025, CONDAMNE Mme [B] [G] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 19544,95 euros (dix-neuf mille cinq cent quarante-quatre euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre de son arriéré locatif arrêté au 16 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2026, AUTORISE Mme [B] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 500 euros (cinq-cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] [G], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 mars 2025, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [B] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - Mme [B] [G] sera condamnée à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Mme [B] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025 et celui de l'assignation du 5 janvier 2026, REJETTE la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées. Le Greffier Le Juge