Tribunal judiciaire, chambre référés, 19 juin 2026 — n° 26/00035

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte notarié du 27 juin 2025, la société civile immobilière (SCI) Bel [Adresse 3], défendeur à l’instance, a donné à bail à la société à responsabilité limitée (SARL) Oreve, demanderesse à la présente instance, un local à usage commercial sis [Adresse 4] à Bain de Bretagne (35). Le bail a été conclu pour une durée de neuf années et pour un loyer annuel de 18 000 euros TTC, payable d’avance les 10 de chaque mois. Une clause résolutoire a été prévue au contrat (pièce n°1 demandeur). Suivant procès-verbal de constat du 29 juillet 2025, le commissaire de justice a constaté de nombreux désordres (pièce n°3 demandeur). Suivant rapport d’expertise amiable du 21 novembre 2025, l’expert a constaté que le fonds de commerce n’était pas exploitable en l’état en raison : - d’une mise en danger des tiers par l’absence de protection au feu ; - d’une mise en danger du personnel et des installations avec risque d’incendie sur l’installation électrique ; - d’un risque sanitaire par les stagnations d’eau (pièce n°4 demandeur). Suivant courrier du 11 décembre 2025, la SARL Oreve a vainement mis en demeure la SCI Bel Horizon de procéder : - à la mise en sécurité, à la réparation et à la mise aux normes des locaux ; - au versement de la somme de 10 000 euros, à titre de provision, en réparation des préjudices économiques déjà subis (pièce n°5 demandeur). Par actes de commissaire de justice en date du 12 janvier 2026, la SARL Oreve a assigné au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, 1343-2 du code civil, la SCI Bel Horizon aux fins de voir désigner un expert. Par conclusions soutenues à l’audience, la SARL Oreve sollicite à ce qu’il soit - ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire du bail commercial ; - suspendu les obligations locatives et de paiement du loyer de la SARL Oreve rétroactivement à compter de la signature du bail et jusqu’à la réalisation complète par le bailleur des travaux de remise en état du local lui incombant ; à défaut accorder un échelonnement des sommes réclamées au titre des loyers et charges sur deux ans en tout état de cause ordonner la suspension des effects de la clause résolutoire du bail commercial - suspendre les obligations locatives et de paiement du loyer - désigner un expert ; - condamner la SCI Bel Horizon au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - statuer sur les dépens. Lors de l’audience sur renvoi et utile du 13 mai 2026, la SARL Oreve, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Pareillement représentée, la SCI Bel Horizon a formé les protestations et réserves d’usage, par voie de conclusions, quant à la demande d’expertise formée à son encontre. Elle a également sollicité : - un complément de mission à l’égard duquel il n’a été formé aucune observation ; - le versement de la somme de 10 911, 68 euros, à titre de provision, au titre des loyers et charges dus sur la période de juillet 2025 à février 2026 ; - le versement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - la condamnation de la demanderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d’expertise En application de l’article 145 du même code, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé. Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l'existence d'un litige plausible, crédible, bien qu'éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d'instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin). L'action au fond ainsi envisagée ne doit en outre pas apparaître comme étant manifestement compromise (Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539 publié au Bulletin). La SARL Oreve sollicite le bénéfice d’une mesure d’expertise du local faisant l’objet du bail, dans la perspective d’un procès au fond mais sans alléguer du moindre fondement juridique à cet égard. La SCI Bel Horizon ne s’étant toutefois pas opposée à cette demande, il y sera dès lors fait droit, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance et aux frais avancés de la demanderesse. La demande de complément de mission sollicitée par la défenderesse, à l’appui de laquelle aucun moyen n’est articulé, dès lors mal fondée, sera rejetée. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l'absence d'urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de contestation sérieuse. En l’espèce, s’il est constant qu’un commandement de payer a été délivré le 14 novembre 2025, aucune demande d’acquisition de la clause résolutoire n’a été formée par la SCI Bel Horizon, bailleresse. La demande de la SARL Oreve est donc sans objet. Sur la suspension des obligations locatives et de paiement du loyer et sur la provision réclamée par la SCI Bel Horizon au titre de la dette locative Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce n°1 demandeur). La SCI Bel Horizon sollicite la condamnation de la SARL Oreve à lui payer la somme provisionnelle de 10 911, 68 € au titre des loyers exigibles et charges arrêtés sur la période de juillet 2025 à mai 2026. Elle verse un commandement de payer en date du 14 novembre 2025 d’un montant de 2 554,84 € (sa pièce n°5). La SARL Oreve fait valoir l’existence d’une exception d’inéxécution pour s’opposer à la demande de condamnation provisionnelle au titre des loyers impayés et solliciter la suspension de son obligation de paiement. Conformément aux dispositions susvisées, le juge des référés est compétent pour accorder une provision en l’absence de contestation sérieuse. En l’espèce, la SARL Oreve produit un constat de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025 ainsi qu’un rapport d’expertise amiable du 21 novembre 2025 faisant état de désordres importants affectant les dispositions de protection feu, des installations électrique avec risque d’incendie et stagnation d’eau en violation de la règlementation sanitaire. L’expert conclut à l’impossibilité d’exploiter le fond sans travaux lourds de remise en conformité des locaux. Le contrat de bail signé entre les parties le 27 juin 2025 prévoit en sa page 6 que les dépenses liées aux travaux visant à remedier à la vétusté ou à mettre en conformité avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations, sont à la charge du bailleur. Il sera également relevé que la SARL Oreve a alerté le bailleur dès la prise à bail et n’a jamais exploité le fond de commerce. Eu égard à l’importance des désordres pointés par l’expert , il y a lieu de rejeter la demande de provision formée par la SCI Bel Horizon au titre des loyers impayés. Sur la demande de suspension de l’obligation de paiement du preneur et conformément aux dispositions susvisées, il convient de constater que cette demande excède manifestement les pouvoirs du juge des référés et est à ce stade prématurée dans l’attente du résultat de la mesure d’expertise ordonnée. Cette demande sera également rejetée. Sur les demandes annexes L’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrepetibles exposés. L’article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés «statue sur les dépens ». La partie défenderesse à une expertise, ordonnée sur le fondement de l'article 145 du même code, ne saurait être regardée comme la partie perdante au sens des dispositions des articles 696 et 700 dudit code (Civ. 2ème 10.02.2011 n°10-11.74 Bull. n°34). En conséquence, les dépens à l’instance resteront provisoirement à la charge de la Sarl Oreve PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe : Ordonnons une expertise et désignons, pour y procéder, M.

Laissons provisoirement à la demanderesse à l’instance la charge des dépens ; Rejetons toute autre demande, plus ample ou contraire ; La greffière Le juge des référés