Tribunal judiciaire, chambre référés, 19 juin 2026 — n° 25/00418

EXPOSE DU LITIGE Aux termes d’un bail commercial par acte notarié en date du 18 décembre 2020, la SCI [Localité 1] a donné à bail à la SARL [Etablissement 2] un local constituant un hôtel-restaurant sis [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 34 896 euros, réglable en quatre termes égaux de 8 724 euros, les 1er janvier, avril, juillet et octobre, et pour une durée de neuf années à compter du 18 décembre 2020 pour se terminer le 17 décembre 2029 (pièce n°1). Suivant acte notarié en date du 05 juin 2024, la SARL [Etablissement 2] a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail des locaux où le fonds est exploité à la société [Etablissement 1]. Le 1er janvier 2025, la SCI [Localité 1] a émis une facture trimestrielle d’un montant de 15 398.78 euros à destination de la société [Etablissement 1]. Suivant acte de commissaire de justice délivré le 28 février 2025, la SCI [Localité 1] a fait signifier à la société [Etablissement 1] un commandement de payer la somme de 11 491.77 euros, dont 10 265.85 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire du bail commercial et l’article L145-41 du Code de commerce (pièce n°5). Cette mise en demeure est restée sans effet. Par acte de commissaire de justice délivré le 28 mai 2025, la SCI [Localité 1] a fait assigner la société [Etablissement 1] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir : Constater que la clause résolutoire contenue au bail commercial en date du 18 décembre 2020, consenti par la SCI [Localité 1] est acquise depuis le 28 mars 2025, Constater en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date, Ordonner l’expulsion de la société [Etablissement 1] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros, par jour de retard, au besoin avec l’aide d’un serrurier et de l’assistance de la force publique, Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 29 mars 2025 et ce jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés en vertu des dispositions de l’article « clause résolutoire » du bail commercial en date du 18 décembre 2020 selon lequel « il serait débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent » et condamner la SAS [Etablissement 1] à son paiement au profit de la SCI [Localité 1],Condamner à titre provisionnel la société [Etablissement 1] au paiement au profit de la SCI [Localité 1] d’une somme de 25 599, 11 euros TTC au titre de la dette locative, assortie de l’intérêt légal en vigueur majoré de cinq points conformément à l’article « Retard de paiement » du bail en date du 18 décembre 2020,Condamner société [Etablissement 1] au paiement, au profit de la SCI [Localité 1] d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la société [Etablissement 1] en cas de recouvrement forcé au paiement du droit proportionnel du commissaire de justice en application de l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, Condamner la société [Etablissement 1] aux entiers dépens. Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 13 mai 2026, la SCI [Localité 1], représentée par son conseil, demande au juge de bien vouloir : Constater que la clause résolutoire contenue au bail commercial en date du 18 décembre 2020, consenti par la SCI [Localité 1] est acquise depuis le 28 mars 2025, Constater en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date, Ordonner l’expulsion de la société [Etablissement 1] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros, par jour de retard, au besoin avec l’aide d’un serrurier et de l’assistance de la force publique, Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due…

MOTIFS DE LA DECISION Sur les indemnités provisionnelles En application des dispositions de l'article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum. Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi. Sur la provision réclamée au titre de la dette locative Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui lie les parties. La société [Etablissement 1] reconnaît devoir la somme de 22 029.75 euros au titre des loyers exigibles. Par suite, la société [Etablissement 1] sera donc condamnée au paiement d'une provision de 22 029.75 euros à ce titre, en deniers ou quittances valables, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer. Par ailleurs, il est constant que le juge des référés peut retenir l’existence d’une contestation sérieuse empêchant l’application d’une clause pénale, lorsque la clause pénale apparaît sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application. A ce titre, il y a lieu de relever qu’en application des dispositions du bail commercial, et en l’état de dettes de la société [Etablissement 1], le montant des indemnités sollicitées au titre de la clause pénale s’élèvent à la somme de 11 014,875 euros, soit plus de la moitié du principal de la dette locative. Dès lors, il y a lieu de considérer que la mise en œuvre de la clause pénale octroierait un avantage manifestement excessif à la SCI [Localité 1], de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande à ce titre. Sur la demande de délais de paiement En vertu de l'alinéa 2 de l'article L 145-41 du Code de commerce précité, les Juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Aux termes de l'article 1343-5 du Code civil, "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment". Il ressort des pièces versées aux débats que la société [Etablissement 1] a régularisé une partie importante des sommes dues au cours de l’année 2025 et au début de l’année 2026, et indique que sa situation financière s’améliore progressivement, après des difficultés qu’elle parvient à justifier. Il en résulte que la société [Etablissement 1] peine à faire face à sa dette locative, mais a déjà fait preuve de bonne foi par des remboursements partiels effectués auprès du bailleur. Dès lors, face aux difficultés de paiement rencontrées par la société [Etablissement 1], et aux efforts déjà fournis, il y a lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement. Par conséquent, la société [Etablissement 1] devra régler la somme de 22 029.75 euros par mensualités de 1 835 euros, pendant douze mois, en plus du loyer courant, sauf meilleur accord entre les parties, le solde étant versé à la dernière échéance. En revanche, en cas de non règlement de l’intégralité de la dette mensuelle par la débitrice d'une seule mensualité à échéance ou de l’arriéré, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Sur la résiliation et l’expulsion Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce : “ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ”. Il ressort des pièces versées aux débats que la société [Etablissement 1] a acheté le fonds de commerce de la SARL [Etablissement 2], comprenant le droit au bail commercial conclu le 18 décembre 2020, prévoyant un loyer annuel fixé à la somme de 34 896 euros HT, et qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la preneuse à bail le 28 février 2025, portant sur la somme totale de 11 491.77 euros, dont 10 265.85 euros au titre des loyers impayés, demeuré infructueux. Dès lors, en l’absence de paiement de la totalité des sommes dues, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 mars 2025. Cependant un délai de paiement a été octroyé à la société [Etablissement 1] par la présente décision, de sorte qu’il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai d’un an. Si les versements sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. A défaut du versement d'une seule mensualité à bonne date ou du loyer courant, le solde sera immédiatement exigible, et le bail résilié de plein droit. La société [Etablissement 1], devenue occupante sans droit ni titre, sera alors expulsée, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte. Sur l'indemnité provisionnelle d’occupation En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien.

Constatons la résiliation du bail commercial consenti conclu le 18 décembre 2020 à compter du 29 mars 2025 ; Condamnons la société [Etablissement 1] à payer à la SCI [Localité 1] la somme provisionnelle de 22 029.75 euros en deniers ou quittances, au titre de l’arriéré de loyers ; Déboutons la SCI [Localité 1] de sa demande au titre de la clause pénale ; Accordons à la société [Etablissement 1] un délai de grâce de 12 mois pour acquitter cette dette locative par mensualités de 1 835 euros, la douzième mensualité réglant le solde restant dû ; Disons que les versements susvisés interviendront le 10 de chaque mois, en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectuée 15 jours au plus tard après la signification de la présente décision ; Suspendons pendant cette période de 12 mois courant à compter du premier versement les effets de la clause résolutoire de plein droit, en cas de respect des modalités de paiement échelonnés prévues à l’ordonnance ; Disons que la clause résolutoire de plein droit sera réputée ne pas avoir joué si les versements sont respectés ; Disons qu'à défaut du versement d'une seule mensualité à bonne date ou du loyer courant, ou bien de l’intégralité de l’échéance mensuelle, le solde sera immédiatement exigible et le bail résilié de plein droit ; Disons qu'en cas de résiliation, et faute de départ volontaire des lieux, la société [Etablissement 1] sera expulsée, au besoin avec le concours de la force publique ; Disons n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ; Condamnons dans cette hypothèse la société [Etablissement 1] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré de 50%, et ce à compter du mois de 29 mars 2025 jusqu’à la libération complète des lieux loués ; Condamnons en tout état de cause la société [Etablissement 1] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ; Déboutons la SCI [Localité 1] de sa demande au titre des frais irrépétibles ; Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties. La greffière Le juge des référés