Tribunal judiciaire, chambre référés, 19 juin 2026 — n° 26/00110

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 3 juillet 2023, la société civile immobilière (SCI) [K], demanderesse à l’instance, a donné à bail à la société par actions simplifiée (SAS) Alfa-Dor Mister [J] (la société Mister [J]), défenderesse au procès, des locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à Fougères (35). Le bail a été conclu pour un loyer annuel net de 36000 €, Hors Taxes et Hors Charges payable mensuellement d’avance. Une clause résolutoire a été prévue au contrat (pièce n°3 demandeur). Suivant avenant au contrat de bail susmentionné des 27 et 28 mai 2024, la SCI [K] a consenti à son preneur une franchise de loyer jusqu’au 31 mai 2024 à titre dérogatoire (pièce n°4 demandeur). Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 9 mars 2024, le conseil de la SCI [K] a mis en demeure la SAS Mister [J] de reprendre le paiement du loyer indexé chaque mois à hauteur de 3104,91 € et de procéder au paiement du mois d’avril impayé. Il lui a également rappelé le premier versement effectué d’un montant de 2000 € ne correspondait pas au montant du loyer (pièce n°8 demandeur). Suivant courriel du 6 mai 2025, la société Mister [J] a sollicité la mise en place d’un échéancier de paiement sur cinq mois à partir du 15 mai 2025 de la somme de 19 577,14 € correspondant aux loyers impayés (pièce n°9 demandeur). Suivant courriel du 13 mai suivant, l’expert-comptable de la société Mister [J] a indiqué que cette société procèderait à un règlement imminent des loyers des mois d’avril et mai 2025 et a sollicité un échéancier de paiement sur douze mois concernant l’arriéré des loyers (pièce n°10 demandeur). Suivant acte de commissaire de justice du 9 décembre 2025, un commandement de payer les loyers et mise en demeure a été adressé à la SAS Mister [J]. Ce dernier visant la clause résolutoire présente dans le contrat de bail, lui a commandé de payer la somme de 42 606,50 € dont 38 472, 95 € au titre des loyers impayés, dans le délai d’un mois à compter de celui-ci (pièce n°13 demandeur). Ce dernier est resté infructueux passé le délai d’un mois. Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, la SCI [K] a assigné au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, la SAS Mister [J] aux fins de voir : constater la résiliation du contrat de bail régularisé entre la SCI [K] et la SAS Mister [J] portant sur l’immeuble situé [Adresse 5], cadastré section AT n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] à la date du 10 janvier 2026, date d’acquisition des effets du commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire.déclarer la SAS Mister [J] occupante sans droit ni titre des lieux loués ;ordonner l’expulsion de la SAS Mister [J], ainsi que de tout occupant de son chef et de tout objet mobilier demeurant dans les locaux, avec si besoin I ’aide de la force publique et d’un serrurier, et le tout sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai dc 8 jours commençant à courir à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, pendant un délai de 3 mois aux termes duquel il sera de nouveau fait droit devant le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Rennes ;condamner à titre provisionnel la SAS Mister [J] à régler à la SCI [K] la somme de 38.548,l0 TTC, outre l’indemnité forfaitaire de 10 % de 3854,81 € TTC soit la somme de 42.402,9l € TTC ;juger que le dépôt de garantie de 9000 € demeurera acquis ii la SCI [K] compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, à titre d’indemnité, conformément aux dispositions contractuelles ;condamner à titre provisionnel la SAS Mister [J] à régler à la SCI [K] une indemnité d’occupation équivalente au double du montant des loyers d’un montant de 3.801,16 € TTC soit la somme de 7.602,32 € TTC depuis la date dc résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;condamner la SAS Mister [J] à régler à la SCI [K] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;ordonner…

MOTIFS DE LA DECISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Sur la notification aux créanciers inscrits Aux termes de l'article L. 143-2 du Code de commerce : "Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus". La présente demande en constat de la résiliation du bail peut être examinée dans la mesure où le bailleur a justifié, par la production d’un état d’endettement de son locataire, de l’absence de créanciers inscrits (sa pièce n°16). Sur la résiliation du bail et l’expulsion Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce : “ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ”. En l’espèce, la SCI [K] sollicite que soit constatée la résiliation du bail commercial le liant à la société Mister [J], faisant valoir à cet effet qu’un commandement de payer a été signifié à cette dernière le 9 décembre 2025, visant la clause résolutoire, d’un montant de 38 472, 95 € correspondant à l’arriéré locatif dû à cette date, laquelle somme n’a pas été réglée dans un délai d’un mois. Il ressort des pièces versées aux débats : - qu’un contrat de bail a été conclu entre cette société et la SCI [K] prévoyant un loyer annuel de 36000 € Hors Taxes (pièce n°3 demandeur) ; - qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la preneuse à bail le 9 décembre 2025, portant sur la somme totale de 38 472, 95 € au titre des loyers restés impayés (pièce n°13 demandeur) ; En outre, la défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas contesté s’être abstenue de régler la somme visée dans le commandement durant le mois suivant, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 10 janvier 2026. La SAS Mister [J], devenue occupante sans droit ni titre depuis le 10 janvier 2026, sera expulsée selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. En l’espèce, il sera prévu de requérir à la force publique si nécessaire, et au serrurier le cas échéant, de sorte que le prononcé d’une astreinte devient sans objet. Il n’y sera pas fait droit. Sur les indemnités provisionnelles En application des dispositions de l'article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum. Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi. Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien. Au terme de son acte introductif d’instance, le bailleur sollicite la condamnation de la société Mister [J] à lui payer une indemnité d’occupation de 7602,32 €, correspondant au double du montant des loyers indexés à compter de la résiliation et jusqu’à la libération complète des lieux loués. Le bailleur produit des factures en date des 21 janvier, 21 février, 21 mars et 21 avril 2026 (sa pièce n°18) présentant un montant des loyers indexé s’élevant à 3167,63 € auquel s’ajoute la Taxe sur la Valeur ajoutée, taxe prévue au contrat de bail (sa pièce n°3 p.2) pour un montant total mensuel de 3801,15 €. Le contrat de bail prévoit qu’en cas de résiliation, l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète est égale au double du loyer courant. Dès lors, la société défenderesse sera condamnée à la somme de 7 602,30 €, correspondant au double du montant des loyers indexés et à la Taxe sur la Valeur Ajoutée, seul montant non sérieusement contestable, par mois d’occupation à compter du 10 janvier 2026, date de la résiliation du bail commercial et jusqu’à la libération des lieux. Sur la provision réclamée au titre de la dette locative Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce n°3 demandeur). La SCI [K] sollicite la condamnation de la société Mister [J] à lui payer la somme provisionnelle de 38 548,10 € au titre des loyers exigibles et charges. Elle verse un commandement de payer en date du 9 décembre 2025 d’un montant de 38 472,95 € (sa pièce n°13). De plus, elle verse un décompte actualisé au 1er janvier 2026 (sa pièce n°15) présentant un montant total des arriérés locatifs au 1er janvier 2026 de 38 548,10 €. La société défenderesse sera donc condamnée au paiement d’une provision de 38 548,10 € à ce titre, en deniers ou quittances valables. Sur la clause pénale La SCI [K] sollicite l'application de la clause pénale du contrat de bail (sa pièce n°3 p.12) qui prévoit que le défaut de paiement du loyer emporte l’application d’une indemnité forfaitaire de 10 % et ainsi la condamnation des défendeurs à la somme provisoire de 3854,81 €. En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Ainsi, il appartient aux juges du fond, souverains, dans l’appréciation du préjudice subi par le créancier, de fixer librement le montant de l’indemnité résultant de l’application d’une clause pénale, dès lors qu’ils l’estiment manifestement excessives.

Ordonnons, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la SAS Mister [J] tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2] (35) avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier; Condamnons la SAS Mister [J] à payer à la SCI [K], le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 7 602,30 € (sept mille six cent deux euros et trente centimes), soit une indemnité d’occupation équivalente au double du montant du loyer et de la Taxe sur la Valeur Ajoutée dus par mois à compter du 10 janvier 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux ; la Condamnons à payer à la SCI [K], la somme provisionnelle de 38 548,10 € (trente-huit mille cinq-cent-quarante-huit euros et dix centimes), en deniers ou quittances valables, au titre des loyers restés impayés ; Autorisons la SCI [K] à conserver la somme versée au titre du dépôt de garantie par la SAS Mister [J], conformément au contrat de bail; Déboutons la SCI [K] de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires; Condamnons la société défenderesse aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ; Condamnons la SAS Mister [J] à verser à la SCI [K] la somme de 1 000 € (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties. La greffière Le juge des référés