Tribunal judiciaire, référés, 16 juin 2026 — n° 26/00074

EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 22 août 2025, M. [Y] [G] et Mme [B] [L] ont acquis auprès de M. [C] [N] une maison située [Adresse 1]. Postérieurement à la vente, les acquéreurs ont découvert des désordres de différentes natures affectant la maison, notamment des infiltrations d’eau en provenance de la toiture de l’extension et du garage de la maison, une non-conformité des installations de chauffage, les conduisant à solliciter l’avis d’un expert. Dans ce contexte, M. [Y] [G] et Mme [B] [L] ont, par actes de commissaire de justice des 26, 27 et 28 janvier 2026, fait assigner : - M. [C] [N], en qualité de vendeur du bien immobilier, - la société H2O Home, laquelle a réalisé des travaux sur le bien immobilier, - Maître [H] [A], notaire ayant instrumenté la vente, - la société Virthuhome Enseigne Orpi, agence immobilière, - la société DJM Expertises, laquelle a réalisé le diagnostic de performance énergétique, - la société Axa France Iard, ès qualité d’assureur de la société DJM Expertises, devant le juge des référés aux fins que soit ordonnée une expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile. Au soutien de leur demande, M. [Y] [G] et Mme [B] [L] font valoir qu’ils justifient d’un motif légitime de voir ordonner une expertise au regard des différents désordres constatés affectant la maison. En défense, Maître [H] sollicite sa mise hors de cause, faisant valoir que sa responsabilité ne peut pas être engagée en l’absence de démonstration d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre les deux. Il soutient que son intervention aux opérations d’expertise n’apparaît ni nécessaire, ni opportune. Egalement représentées par leur avocat, la société DJM Expertises et la société Axa France Iard ont demandé le rejet de la demande d’expertise ainsi que la condamnation de M. [Y] [G] et Mme [B] [L] à payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elles formulent les protestations et réserves d’usage. Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir que la responsabilité du diagnostiqueur au titre d’un diagnostic de performance énergétique erroné ne peut être engagée que lorsque celui-ci a induit en erreur l’acquéreur sur la performance énergétique du bien, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, les demandeurs ne démontrant pas l’incidence de la présence ou de l’absence du poêle sur la classement énergétique de la maison. Enfin, elles soutiennent que le diagnostiqueur n’est pas tenu de procéder à un contrôle du bon fonctionnement des équipements en place. M. [N] a formulé protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise. Bien que régulièrement assignées, la société H2O Home et la société Virtuhome Enseigne Orpi n’ont pas comparu à l’audience des référés.

MOTIFS Sur la mise hors de cause du notaire Il convient de rappeler qu’à ce stade de la procédure, la demande d'expertise judiciaire est fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, dont l'objet est de permettre d'établir des constatations techniques avant tout procès, lorsqu'il existe un motif légitime de le faire. En l'espèce, la mesure sollicitée vise à déterminer l'origine technique des désordres affectant la maison. Or, ces constatations relèvent exclusivement de la compétence d'un expert et ne concernent pas la mission ni les obligations professionnelles du notaire. En outre, M. [Y] [G] et Mme [B] [L] ont assigné le notaire ayant instrumenté la vente du bien immobilier, sans justifier d’un motif légitime à son intervention aux opérations d’expertise. Il convient également de rappeler que l’expert ne saurait se voir confier une mission d’ordre juridique visant notamment à établir la responsabilité d’une partie, cette question relevant exclusivement de la compétence du juge du fond. Dès lors, il n'existe pas, dans le cadre de cette instance en référé visant à ordonner une mesure d’expertise judiciaire, de motif légitime à mettre en cause le notaire ayant instrumenté la vente. En conséquence, maître [H] sera mis hors de cause. Sur la mise hors de cause de la société DJM Expertises et de son assureur En l’espèce, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été établi par la société DJM Expertises le 16 juin 2022. Celui-ci concluait à un classement A de la consommation énergétique et B s’agissant des émissions de gaz à effet de serre. Il précisait également une date de validité fixée au 15 juin 2032. Les pièces produites aux débats, notamment les DPE réalisés par la société DJM Expertises le 16 juin 2022 et par la société [T] [V] [O] Expert le 16 février 2026, rendent vraisemblables les désordres allégués par les demandeurs concernant les installations de chauffage du bien. En effet, le premier diagnostic retient un classement A en matière de consommation énergétique et mentionne la présence d’un poêle à granulés installé et raccordé au sein de l’habitation, tandis que le second conclu à une classe B et relève l’absence de cet équipement en état de fonctionnement. Ainsi la comparaison des diagnostics met en évidence une divergence dans l’évaluation de la performance énergétique du bien, sans qu’il puisse être exclu, à ce stade, que la prise en compte ou non de cet équipement ait eu une incidence sur le classement retenu. Le débat relatif à une éventuelle responsabilité du diagnostiqueur, seulement en cas d’un DPE erroné et son incidence sur le consentement de l’acquéreur, apparaît prématuré dès lors que l'article 145 du code de procédure civile exige uniquement la démonstration d’un motif légitime. Dans ces conditions, la responsabilité éventuelle de la société DJM Expertises ne peut être écartée à ce stade et la garantie de son assureur est susceptible d’être mobilisée. En conséquence, leur intervention aux opérations d’expertise apparaît nécessaire et opportune. Sur la demande d’expertise En l’espèce, les désordres relatifs aux installations de chauffage sont plausibles et il ressort du rapport d’expertise établi par la société Expert01, Niepceron Group en date du 28 octobre 2025, que la maison est affectée de fuites et d’infiltrations d’eau sur la toiture terrasse, au niveau du garage et du studio, lesquelles entraînent une dégradation dans les locaux. L’expert précise que ces désordres ne sont pas récents et relève plusieurs non-conformités d’exécution, notamment sur les toitures terrasses. L’ensemble de ces éléments établissent suffisamment la réalité des désordres allégués par les acquéreurs. La responsabilité de M. [N], vendeur et celle de la société H2O Home, laquelle a réalisé des travaux de construction sur le bien litigieux, ne peut être écartée à ce stade. Pareillement, il ne saurait être jugé qu'à l'évidence, l'agent immobilier, lequel ne comparaît pas, ne saurait voir sa responsabilité engagée alors qu'il est tenu d'un devoir d'information et de s'assurer de la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise. L’existence d’un motif légitime étant démontrée, il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise suivant mission détaillée au dispositif. Les responsabilités n’étant pas établies à ce stade, les dépens seront laissés à la charge des demandeurs et il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Met hors de cause Maître [A] [H], notaire ; Ordonne une expertise à l’égard de M. [C] [N], des sociétés H2O Home, Virtuhome, DJM Expertises et Axa France Iard ; Désigne pour y procéder : M.

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE, A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION, AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D'Y TENIR LA MAIN ; A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE LA FORCE PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU'ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS. EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER LE GREFFIER