Tribunal judiciaire, jcp, 15 juin 2026 — n° 25/03777

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 1er juillet 1997, la société [Localité 1] HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [W] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3], étage 1, comprenant un garage et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1173,60 francs et d’une provision pour charges de 512,23 francs, 176,00 francs pour le garage. Le 24 janvier 2026, M. [W] [R] a donné congé du garage qu’il occupait au sein de l’ensemble immobilier de son appartement. Le locataire s’est montré défaillant dans le règlement de ses loyers, de sorte que la société [Localité 1] HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2025, lui a fait signifier un commandement de payer pour une somme de 2 979,88 euros. Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société [Localité 1] HABITAT, par assignation du 30 octobre 2025, a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, l’acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence, son expulsion des lieux, obtenir sa condamnation au paiement de la dette locative, d’une indemnité d’occupation des lieux, et enfin, aux entiers dépens de l’instance. Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 13 avril 2026, la société [Localité 1] HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 avril 2026, s'élève désormais à 6229,48 euros. La société [Localité 1] HABITAT considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [W] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Toutefois, ce dernier a adressé un courrier au tribunal avant l’audience sollicitant des délais de paiement. Il précise en outre versé une somme 100 euros en supplément de son loyer courant. Ce courrier a été communiqué à la société [Localité 1] HABITAT au cours de l’audience qui, après en avoir pris connaissance, n’a formulé aucune observation et n’a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. La société [Localité 1] HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société [Localité 1] HABITAT a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [W] [R]. Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 15 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société [Localité 1] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour autant, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui ramène et diminue le délai imparti au locataire pour payer les causes du commandement à 6 semaines, ne peut prévaloir sur les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à celle-ci. A cet égard, la clause résolutoire insérée au bail emporte contractualisation du délai accordé au locataire afin d’apurer les causes du commandement. Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois. Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié au locataire le 8 août 2025, pour un montant principal de 2 979,88 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti. Le locataire, absent lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 octobre 2025 à 24 heures, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile. La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, le locataire est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. 2. Sur la demande incidente du locataire L’article 832 du Code de procédure civile dispose : « sans préjudice des dispositions de l’article 68, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du Code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. Les pièces que la partie souhaite invoquer à l’appui de sa demande sont jointes à son courrier. La demande est communiquée aux autres parties, à l’audience, par le juge, sauf, la faculté pour ce dernier de la faire notifier par le greffier, accompagnée des pièces jointes, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. L’auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter à l’audience, conformément au second alinéa de l’article 446-1. Dans ce cas, le juge ne fait droit aux demandes présentées contre cette partie que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées. » En procédure orale, les parties peuvent présenter leurs prétentions par écrit sous réserve du respect du principe du contradictoire, conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile. En l’espèce, le locataire a sollicité l’octroi de délais de paiement par courrier recommandé adressé au greffe avant l’audience. Même si la demande n’est pas clairement exprimée, elle manifeste cependant une volonté d’échelonner la dette locative. A cet égard, la demande incidente du défendeur, versée aux débats et portée à la connaissance de la partie en demande lors de l’audience, doit être déclarée recevable. Toutefois et quelque puisse être la volonté du locataire d’apurer sa dette locative, la situation de M. [W] au regard des revenus qu’il perçoit et du montant élevé de l’arriéré locatif, n’est pas compatible avec la mise en place de délais de paiement. En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement formulée par le défendeur, nonobstant la mise en place éventuelle d’un plan d’apurement avec la société [Localité 1] HABITAT. 3. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 avril 2026, M. [W] [R] lui devait la somme de 6 229,48 euros, les frais de procédure ayant été expurgés. M. [W] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la société [Localité 1] HABITAT. 4. Sur l’indemnité d’occupation Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre. Dans ce prolongement, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 9 octobre 2025, le locataire cause un préjudice à la société [Localité 1] HABITAT qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire M. [W] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort en application de l’article 832 et 446-1 al 2 du Code de procédure civile, DECLARE l’action de la société [Localité 1] HABITAT recevable ; CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er Juillet 1997 entre la société [Localité 1] HABITAT, d’une part, et M. [W] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], étage 1 est résilié depuis le 9 octobre 2025 ; DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [W] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre de la conclusion d’un plan d’apurement avec le bailleur ou d’une procédure de surendettement ; ORDONNE à M. [W] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], étage 1 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si nécessaire et d’un serrurier ; CONDAMNE M. [W] [R] à payer à la société [Localité 1] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, sous déduction des versements déjà effectués, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ; DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ; CONDAMNE M. [W] [R] à payer à la société [Localité 1] HABITAT la somme de 6 229,48 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 avril 2026 ; DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; CONDAMNE M. [W] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 août 2025 ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 juin 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le Juge