Tribunal judiciaire, jcp referes inf 10.000€, 16 juin 2026 — n° 25/00594

RAPPEL DES FAITS Par contrat en date du 18 mars 2021, monsieur [L] [D] a donné à bail à Monsieur [Y] [E] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1] pour un loyer initial mensuel de 350€, hors charges. Le 18 mars 2021, madame [U] [J] a signé un acte de cautionnement solidaire . Selon acte notarié en date du 24 mai 2022 , le bien loué a été acquis par la SCI CGMA21 . Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CGMA21, selon acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, a fait signifier à Monsieur [Y] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif d'un montant de 1888,63€. Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 8 mars 2024. Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution, madame [U] [J], le 26 mars 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2025 , auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, la SCI CGMA21 a assigné Monsieur [Y] [E] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir : *constater la résiliation de plein droit du bail , et en conséquence, voir ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; *condamner solidairement et à titre provisionnel Monsieur [Y] [E] et madame [U] [J] au paiement de la somme de 5650,77 euros à valoir sur l'arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2025 , en outre au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance . Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2025 , auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, la SCI CGMA21 a assigné madame [U] [J] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé, aux mêmes fins. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle que Monsieur [Y] [E] n’a pas répondu aux convocations du travailleur social. Ce diagnostic fait toutefois état des ressources de monsieur [Y] [E] ( 445,94 euros au titre du RSA ) et du montant de ses charges ( 395,90 euros ). A l’audience du 5 mai 2026, la SCI CGMA21 représentée par son avocat, demande la jonction des deux instances ( Références RG N°25/00594 et RG N°25/00596 ). Elle maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette due à hauteur de 5650€. Représenté à l’audience par son conseil , Monsieur [Y] [E] dépose un dossier. Il invoque une situation économique particulièrement fragile , directement imputable à un état de santé dégradé qui l’a contraint à interrompre toute activité professionnelle. Il a quitté le logement le 22 avril 2026 et rendu les clés. Il demande en conséquence les plus larges délais de paiement . Représentée à l’audience par sa sœur madame [U] [W] , nantie d’un pouvoir , madame [U] [J] dit que Monsieur [Y] [E] se trouve actuellement hospitalisé en psychiatrie et demande des délais de paiement. L'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026, pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la saisine en référé L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences 1°) Sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Hérault par mail reçu le 22 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les deux actions diligentées par la SCI CGMA21 apparaissent recevables . 2°)Sur la jonction des deux instances : Selon l’article 367 du code de procédure civile , le juge peut à la demande des parties ou d’office ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ensemble. En l’espèce , il appert que l’ assignation de monsieur [Y] [E] , locataire , et celle de madame [U] [J] , sa caution solidaire , datées toutes les deux du 21 octobre 2025 ont rigoureusement le même objet et comportent les mêmes demandes. Il y a donc lieu d’ordonner la jonction des deux instances ( Références RG N°25/00594 et RG N°25/00596 ). 3°) Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai. En l'espèce, le bail conclu le 18 mars 2021 contient une clause résolutoire (art. 8) prévoyant un délai de deux mois , et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2024 pour la somme en principal de 1888,63€. Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du  20 février 2025. 4°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La SCI CGMA21 produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [E] et Madame [U] [J] , caution , restent lui devoir, déduction faite des frais de poursuite , la somme de 7791,83€ à la date du 1er mars 2026 . Monsieur [Y] [E] et Madame [U] [J] représentés à l’audience, ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, Monsieur [Y] [E] et Madame [U] [J] seront condamnés solidairement et à titre provisionnel au paiement de la somme de 7791,83 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation éventuelles. 5°) Sur les délais de paiement : L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu'il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il apparaît que le versement des loyers n’a pas repris depuis le 1er décembre 2024 ni de la part de monsieur [Y] [E] , dont la situation économique s’est fortement dégradée ni de la part de Madame [U] [J] , pourtant sollicitée dès le 26 mars 2025. Les revenus de l’un et de l’autre ( 445,94 euros pour monsieur [Y] [E] au titre du RSA , soit un reste à vivre de 50,04 euros après paiement de ses charges et 1053,63 euros de salaire pour Madame [U] [J] ) ne les mettent pas non plus en situation d’apurer la dette . Il n’est donc pas possible de leur accorder des délais de paiement. 6°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire Monsieur [Y] [E] ayant quitté les lieux le 22 avril 2026 , il n’y a plus lieu de statuer sur sa demande d’ expulsion. Monsieur [Y] [E] sera en revanche condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 février 2025 au 22 avril 2026 . Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour la SCI CGMA21 de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Sur la solidarité En application des dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En l'espèce, conformément à l’acte de cautionnement signé le 18 mars 2021 par madame [U] [J] , la solidarité sera ordonnée pour la somme de 7791,83€ correspondant à l'arriéré des loyers , pour les indemnités d'occupation et pour les frais de procédure. Sur les dépens L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [Y] [E] et Madame [U] [J] , parties perdantes, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de la présente instance. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2021 entre monsieur [L] [D] et Monsieur [Y] [E] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1] , régularisé le 24 mai 2022 par la SCI CGMA21 , sont réunies à la date du 20 février 2025 en raison du non-paiement des loyers ; CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [Y] [E] et Madame [U] [J] à payer à la SCI CGMA21 une indemnité mensuelle d’occupation du 20 février 2025 au 22 avril 2026, date de la libération définitive des lieux et de la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi , soit 389,25 euros ; CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [Y] [E] et Madame [U] [J] à verser à la SCI CGMA21 la somme de 7791,83€ arrêtée à la date du 1er mars 2026 au titre des loyers dus  ; DEBOUTONS Monsieur [Y] [E] et Madame [U] [J] de leur demande de délais de paiement ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [E] et Madame [U] [J] aux entiers dépens ; DEBOUTONS la SCI CGMA21 de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 16 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. La greffière , Le juge des référés,