Tribunal judiciaire, jcp referes inf 10.000€, 16 juin 2026 — n° 25/00701

RAPPEL DES FAITS Par contrat en date du 5 janvier 2022, à effet au 14 janvier 2022, Monsieur [N] [B] et Madame [D] [B] ont donné à bail à Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial de 940 € hors charges et taxes. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [B] et Madame [D] [B], selon acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025 ont fait signifier à Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d'un montant de 2986.02 €. Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, Monsieur [N] [B] et Madame [D] [B] ont assigné Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir : *constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; *condamner à titre provisionnel Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z] au paiement de la somme de 2986.02 € à valoir sur l'arriéré des loyers et des charges impayés, en outre au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 700€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer . Les locataires n’ont pas répondu aux convocations du travailleur social. A l’audience du 17 février 2025, Monsieur [N] [B] et Madame [D] [B], représentés par leur conseil, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes. Bien que régulièrement cités par acte de commissaire de justice, Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z] n’ont pas comparu ni personne pour eux. Dans son ordonnance du 7 avril 2026, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, ordonne la réouverture des débats et renvoie l’affaire à l’audience du 5 mai 2026 , afin que Monsieur [N] [B] et Madame [D] [B] produisent un décompte actualisé des sommes dues par les locataires et que les parties fassent valoir leurs observations sur ce point. A l’audience du 5 mai 2026, Monsieur [N] [B] et Madame [D] [B], représentés par leur conseil, déposent un décompte qui actualise la dette locative à 7848,68 euros. Bien que régulièrement cités par acte de commissaire de justice, Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z] n’ont pas comparu ni personne pour eux. L'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la saisine en référé L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences 1°) Sur la recevabilité de l'action : La CCAPEX a été avisée de la situation d’impayé le 8 octobre 2025. Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Hérault par mail reçu le 11 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, l'action diligentée par Monsieur [N] [B] et Madame [D] [B] apparaît recevable. 2°) Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai. En l'espèce, le bail conclu le 5 janvier 2022, à effet au 14 janvier 2022, contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 octobre 2025 pour la somme en principal de 2986,02€. Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du  9 décembre 2025. 3°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Monsieur [N] [B] et Madame [D] [B] produisent un décompte démontrant que Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z] restent leur devoir, déduction faite des frais de poursuite , la somme de 7848,68€ à la date du 5 mai 2026 . Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z], non comparants , n’apportent par définition aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette. En conséquence, Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z] seront condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 7848,68€ au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation éventuelles. 4°) Sur les délais de paiement : L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu'il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il apparaît que le versement des loyers n’a pas repris. Il n’est dès lors pas possible de leur accorder des délais de paiement. 5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti. Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z] seront enfin condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 9 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour Monsieur [N] [B] et Madame [D] [B] de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Sur la solidarité En application des dispositions de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En l'espèce, conformément à la clause prévue au contrat de bail, la solidarité sera ordonnée pour la somme de 7848,68 euros correspondant à l'arriéré des loyers dus de même que pour les indemnités d’occupation . Sur les dépens L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z], parties perdantes, seront donc condamnés aux entiers dépens de la présente instance. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [N] [B] et Madame [D] [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z] à payer à Monsieur [N] [B] et Madame [D] [B] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 9 décembre 2025 , jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi , soit 995,34 euros ; CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z] à verser à Monsieur [N] [B] et Madame [D] [B] la somme de 7848,68€ arrêtée à la date du 5 mai 2026 au titre des loyers dus  ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z] aux entiers dépens de l’instance ; DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z] ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [W] [Z] Monsieur et à verser à Monsieur [N] [B] et Madame [D] [B] la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 16 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile. La greffière , Le juge des référés,