Tribunal judiciaire, chambre 3 - construction, 19 juin 2026 — n° 20/08360

****************** FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES : La SCI STAFFORD-FORBES-POOLE a par acte authentique du 10 octobre 2014 vendu un bien immobilier sis [Adresse 3] à Lorgues, à Madame [X] [Z] veuve [T] Mention était portée à l’acte que les travaux de construction de la villa avaient été intégralement réalisés par l’un des associés de la SCI STAFFORD-FORBES-POOLE, sans recours à des entreprises de construction, depuis moins de 10 ans au moment de la vente. Exposant que le bien vendu était affecté de désordres, constatés dans un rapport d’expertise amiable du 09 juin 2015, Madame [X] [Z] veuve [T] a obtenu la désignation d’un expert judiciaire au contradictoire de la SCI STAFFORD-FORBES-POOLE par ordonnance de référé en date du 23 décembre 2025. Les opérations d’expertises ont été rendues communes et opposables à la SARL Var immo, agent immobilier intervenu lors de la vente selon ordonnance du 18 mai 2016, puis, ont été étendues à de nouveaux désordres selon ordonnance du 29 mars 2017. Madame [K], expert judiciaire, a rendu son rapport le 8 juillet 2019. Madame [X] [Z] a ensuite obtenu par ordonnance de référé en date du 22 juillet 2020 la condamnation de la SCI STAFFORD-FORBES-POOLE à lui verser à titre de provision la somme de 60 900 euros « à valoir sur l’indemnisation des désordres de valeur décennale affectant la maison » et la somme de 4000 euros à valoir sur le coût de l’expertise judiciaire. Cette somme a été intégralement réglée par la SCI STAFFORD-FORBES-POOLE. Exposant que de nombreux désordres de type décennaux et relevant également de la responsabilité contractuelle et de la garantie des vices cachés restaient à indemniser, Madame [X] [Z] a par acte d’huissier du 8 décembre 2020 fait assigner la SCI STAFFORD-FORBES-POOLE devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de condamnation à payer le montant des travaux de reprise et indemnisation de son préjudice de jouissance. Par ordonnance du 27 juin 2022 du juge de la mise en état saisi par la SCI STAFFORD-FORBES-POOLE, Madame [X] [Z] a été déclarée irrecevable en ses demandes portant sur la garantie des vices cachés, du fait de la forclusion. Cette décision a été infirmée par la Cour d’appel d’Aix en Provence, qui dans un arrêt du 2 mai 2023, a rejeté la fin de nonc recevoir de l’action en garantie des vices cachés intentée par Madame [X] [Z] et déclaré l’action recevable. Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 14 juin 2025, Madame [X] [Z] sollicite du tribunal de : CONDAMNER la SCI STAFFORD-FORBES-POOLE en deniers ou quittances à payer à Madame [T] la somme totale de 110 951,11 euros décomposée comme suit : 73 256,47 euros au titre des désordres de nature décennale sur le fondement de l’article 1792 du code civil, et subsidiairement sur le fondement de l’article 1217 du même code ; 29 894,64 euros au titre des autres désordres, sommes auxquelles il y aura lieu d’ajouter celle de 6000 euros au titre des frais de maîtrise d’œuvre et celle de 1800 euros au titre des frais du bureau d’étude La somme de 8 265,38 euros au titre des frais d’expertise (la concluante n’a reçu ce jour qu’une provision de 4000 euros en exécution de l’ordonnance de référé di 22 juillet 2020) ORDONNER l’indexation de ces sommes sur l’indice INSEE du coût à la construction en prenant pour indice celui en vigueur au moment du dépôt du rapport d’expertise judiciaire soit le 8 juillet 2019 ; DEDUIRE de ces sommes la provision de 60 900 euros allouée à la concluante par ordonnance du 22 juillet 2020 ; CONDAMNER en outre la SCI STAFFORD-FORBES-POOLE à payer à Madame [T] la somme de 39 250 euros, à parfaire au jour du jugement à intervenir au titre du préjudice de jouissance outre la somme de 41 950 euros au titre de préjudice immatériel de jouissance subi par la concluante jusqu’à la vente intervenue le 08 juillet 2024 ; DEBOUTER la SCI STAFFORD-FORBES-POOLE de toutes ses demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER la SCI STAFFORD-FORBES-POO…

MOTIFS : Sur la prescription de griefs non mentionnés dans les assignations : L’article 2241 du code civil dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. L’article 2238 du même code prévoit que « La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès ». Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée » L’article 1792 du code civil dispose « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination», et de l’article 1792-6 du même code qui prévoit qu’est réputé constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. La requérante recherche pour certains désordres la responsabilité contractuelle du vendeur, invoquant les dispositions de l’article 1217 du code civil. La vente étant intervenue le 10 octobre 2024, il convient en réalité d’appliquer les dispositions de l’article 1147 du code civil dans sa version applicable au moment du litige, qui dispose que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ». Aux termes de l'article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.» L'article 1642 du même Code ajoute que « le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur n'a pu se convaincre lui-même.» L'article 1643 du Code civil que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. » En la matière, il est admis que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ne peut recevoir application si le vendeur est un professionnel ou en cas de mauvaise foi du vendeur. L'article 1648 du code civil dispose que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. LA SCI STAFFORD-FORBES-POOLE soutient que les demandes formées au titre de de la garantie constructeur courent à compter de l’achèvement de la construction, qu’elle fixe au 1er août 2007 et qu’en conséquence, toutes les demandes ayant traits à des griefs non dénoncés aux termes des deux assignations en référés, invoquées passées le délai de 10 ans, sont prescrites. Pour autant, il est mentionné à l’acte de vente que la déclaration d’achèvement des travaux est en date du 28 février 2010, l’attestation de conformité étant en date du 6 mai 2010. D’autres dates sont encore avancées dans le cadre des pièces produites : les travaux auraient été réalisés en 2006 au terme de l’expertise amiable réalisée par l’expert mandaté par l’assureur de la requérante, alors que l’expert judiciaire conclut dans son rapport une prise de possession des lieux au mois de décembre 2008. Dans tous les cas, il convient de rappeler que le délai de prescription est interrompu durant les opérations d’expertise judiciaire, tout au long de l’action, qui se termine par le dépôt du rapport de l’expert. Or, il est constant que l’effet interruptif de prescription attaché à une demande en justice s'étend à l’ensemble des demandes qui partagent une finalité, d’objet et de cause. Tel est le cas en l’espèce puisque l’objet des assignations en référé expertise était précisément d’objectiver les désordres de constructions dénoncés, la mission de l’expert étant notamment de « dire si le bien en cause présente des malfaçons, non façons, ou non conformités aux normes techniques en vigueur, ou aux conventions entre les parties, et de rechercher la cause des désordres constaté »s. Ainsi, quelque soit l’incertitude sur la date exacte de départ du délai d’exercice l’action décennale, il convient de relever que les expertises ordonnées en référé avaient précisément pour objet de déterminer l’existence des désordres ou vices allégués et d’en déterminer l’origine et la cause. Par ailleurs, il n’est pas contesté que l’ensemble des griefs dont il est aujourd’hui sollicité réparation a été évoqué dans le cadre des opérations d’expertise. Par ailleurs, la SCI STAFFORD-FORBES-POOLE n’évoque en page 11 de ses dernières conclusions comme désordres prescrits car ne faisant pas partie de la mission de l’expert et remontant à plus de 10 ans après le délai d’achèvement de l’immeuble qu’elle fixe au 1er août 2007, que ceux relatif à la plomberie et à la ventilation de la fosse septique. Or, il n’est pas demandé réparation pour ces griefs sur le fondement de la garantie décennale, mais sur celui de la garantie des vices cachés. Il convient en conséquence de déclarer Madame [Z] recevable en ses demandes. Sur les désordres et leur qualification : La requérante, sur le fondement de la garantie de plein droit du constructeur visée à l’article 1792 du code civil, évoque cinq griefs, que sont des problèmes humidité, d’infiltration, la dangerosité d’un balcon, le caractère non étanche de la piscine et dangereux de sa plage et des malfaçons en toiture. Sur les problèmes d’humidité et d’infiltrations : Il résulte du rapport d’expertise que de lourds problèmes d’humidité affectent le bien, et son visibles, en rez de chaussée, sous l’escalier et dans le couloir, ou le plâtre commence à pourrir et des moisissures sont apparues ainsi que du cloquage de la peinture. Des infiltrations sont également visibles en rez de chaussée au niveau du WC dans le cellier du rez de chaussée avec l’apparition de salpêtre au niveau de la plinthe du carrelage. L’expert a indiqué que ces traces d’humidité et ces infiltrations étaient la conséquence de l’absence d’étanchéité au niveau du sous bassement enterré, entraînant une stagnation de l’eau au niveau des semelles de fondation. S’il est exact que l’expert comme mentionné en défense ne s’est pas prononcé sur le caractère décennal du désordre, il est constant que des problèmes d’humidités et d’infiltration entraînant l’apparition de moisissures et de salpêtre et la stagnation d’eau de pluie au niveau des fondations affectent nécessairement la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination, celui-ci ayant pour objet d’assurer le clos et le couvert. Le fait d’avoir sollicité la désignation d’un expert judiciaire en raison de l’apparition de ces désordres ne peut constituer une cause d’aggravation de ceux-ci qui, du fait de leur caractère décennal et de leur absence de mention lors de la vente, doivent être pris en charge au titre de la responsabilité de plein droit du constructeur. Sur le balcon : L’expert a également relevé la réalisation d’un balcon sans respect des règles de l’art, considérant son usage comme particulièrement dangereux, jusqu’à interdire formellement d’y accéder en cours d’expertise.

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : DECLARE recevable Madame [X] [Z] veuve [T] en ses demandes FIXE à la somme de 61 379,40 euros le montant des travaux réparatoires CONDAMNE la SCI STAFFORD-FORBES-POOLE à payer à Madame [X] [Z] veuve [T] la somme totale de 61 379,40 euros au titre de l’indemnisation des désordres avec actualisation en fonction de la variation de l’index BT01 entre la date du rapport d’expertise déposé le 08 juillet 2019 et la date du 08 juillet 2024, date à laquelle les travaux ont été exécutés et le bien revendu ; DIT que la provision de 60 900 euros déjà versée par la SCI STAFFORD-FORBES-POOLE s’imputera sur cette condamnation ; DEBOUTE Madame [Z] du surplus de ses demandes au titre de la réparation des dommages décennaux et autres dommages ; CONDAMNE la SCI STAFFORD-FORBES-POOLE à verser à Madame [X] [Z] veuve [T] la somme de 6640 euros de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance ; DEBOUTE Madame [X] [Z] veuve [T] du surplus de sa demande au titre de ses préjudices immatériels CONDAMNE la SCI STAFFORD-FORBES-POOLE à payer à Madame [X] [Z] veuve [T] la somme de 7000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SCI STAFFORD-FORBES-POOLE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI STAFFORD-FORBES-POOLE aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 8265, 38 euros, la somme de 4000 euros ayant déjà versée à titre de provision à valoir sur le paiement des frais d’expertise REJETTE le surplus des demandes. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le 19 juin 2026. Le greffier, Le président,