Tribunal judiciaire, chambre 3 - construction, 19 juin 2026 — n° 22/01069

****************** FAITS, PRETENTION ET MOYENS DES PARTIES : La SCI CALIEL est propriétaire d’un local commercial situé en rez-de-chaussée constituant le lot n°1 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] sur la commune de LORGUES. Ce local est donné à bail à la SARL PRO N TRADE. Constatant l’apparition d’infiltrations dans un angle du local contigu à l’immeuble en copropriété voisin situé [Adresse 9], la SARL PRO N TRADE a effectué le 04 août 2017 une déclaration de sinistre auprès de son assureur multi risque professionnel AVIVA, lequel déclinait sa garantie, en l’absence de détermination de l’origine des infiltrations. La SCI CALIEL et la SARL PRO N TRADE mandatait la société AZUR DETECTION aux fins de recherches de fuite. Celle-ci concluait à l’absence de fuites sur le réseau sanitaire de l’immeuble situé au [Adresse 10] neuve, et préconisait des investigations sur l’immeuble attenant, situé [Adresse 11] neuve ainsi que sur les réseaux de la ville. Sur la base de ces rapports, la SCI CALIEL et la SARL PRO N TRADE obtenaient la désignation d’un expert judiciaire au contradictoire de l’assureur du locataire, la Société AVIVA, le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 2], et son assureur la MMA, plusieurs copropriétaires de l’immeuble voisin situé au [Adresse 11] neuve ainsi que leurs assureurs, et la commune de LORGUES, par ordonnance de référé en date du 3 octobre 2018. Monsieur [T] [Y], expert judiciaire, déposait son rapport le 12 janvier 2021. En lecture de ce rapport, la SCI CALIEL et la SARL PRO N TRADE ont fait assigner suivant actes d’huissiers en date des 1, 15, 22 février et 7 mars 2022 devant le tribunal judiciaire de Draguignan en indemnisation de leurs préjudices. Selon leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 26 septembre 2025, elles sollicitent du tribunal de : CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], son assureur MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, LA SA ABEILL IARD ET SANTE (venant aux droits d’AVIVA), à payer à la SCI CALIEL et la SARL PRO N TRADE les sommes de :20 794,90 € HT au titre des coûts des travaux de remise en état du local3850 € HT au titre de l’inverseur de polarité1500 € au titre de la souscription d’une assurance dommages ouvrage14745,92€ au titre de la perte professionnelle de la SARL PRO N TRADE, à parfaire 9540 € au titre des pertes de loyers de la SCI CALIEL, à parfaire ;ORDONNER l’indexation des condamnations afférentes au coût des travaux de reprise sur la base de l’indice du bâtiment BT01 publié par l’Insee, à compter de la date du rapport d’expertise judiciaire du 12 janvier 2021 ; ORDONNER l’application de l’intérêt légal sur l’ensemble des condamnations à compter du 13 juillet 2018 (assignation de référé) et subsidiairement à compter du 22 février 2022 (assignation au fond), et ORDONNER la capitalisation des intérêts ; CONDAMNER in solidum la somme de 15000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxé à hauteur de 20 207,35 euros ; REJETER l’ensemble des demande formées par SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la SA ABEILLE IARD et SANTE (venant aux droits d’AVIVA) ; RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit en application des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile ; Les requérantes fondent en premier lieu leurs demandes à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du 13 place neuve sur l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que le syndicat est responsable des dommages causés aux propriétaires ou au tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Elles rappellent qu’il s’agit d’une responsabilité dans faute, mobilisable en l’espèce car les infiltrations ont transité par les parties communes de l’immeuble que constitue le gros œuvre fissuré de l’immeuble.

MOTIFS DE LA DECISION Sur les désordres : Le rapport d’expertise judiciaire déposé par Monsieur [T] [Y] conclut à la présence, dans la cave appartenant à Monsieur [U], située dans l’immeuble sis [Adresse 11] neuve, d’un point de contact des trois canalisations, enserré dans une espèce de gangue de mortier maigre et pierres mal agencées de sorte qu’une grosse partie de l’eau qi s’écoule des canalisations de l’immeuble ruisselle au sein de cette maçonnerie de piètre qualité avec une imbibition majeure à la liaison des deux immeubles, finissant par suinter à la limite de la liaison dallage/paroi en béton armé de l’immeuble [Adresse 2]. Aucune fuite n’est constatée au niveau de la canalisation verticale d’évacuation des eaux usées du 13 place neuve, qui présente cependant un défaut de réalisation. L’expert préconise la mise en œuvre des travaux suivants : - Dans la cave située [Adresse 11] neuve : démolition soignée des existants et pose de canalisations nouvelles avec création d’un système hydraulique correct ; - Dans le local de la SCI CALIEL : réalisation de travaux de remise en état correspondant à l’assèchement, au nettoyage et à la réfection du sol et des peintures - Dans les deux locaux : mise en œuvre d’un inverseur pour lutter contre la capillarité Sur la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES : La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose en son article 14 dernier alinéa que  « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Elle suppose un dommage causé par les parties communes La responsabilité du syndicat sera engagée de plein droit dès lors que le siège du dommage se situe dans les parties communes. La Cour de cassation juge que la responsabilité du syndicat est établie dès qu’est démontrée l’origine des désordres dans un vice de construction des parties communes. En l’espèce, l’origine des infiltrations est précisément déterminée par l’expert judiciaire qui mentionne qu’elle est la conséquence de canalisations mal agencées dans l’une des cave de l’immeuble situé [Adresse 11] neuve, de sorte qu’une grosse partie de l’eau qui s’écoule des canalisations de l’immeuble ruisselle au sein de cette maçonnerie de piètre qualité avec une imbibition majeure à la liaison des deux immeubles, finissant par suinter à la limite de la liaison dallage/paroi en béton armé de l’immeuble [Adresse 2]. L’origine des dommages subis par les requérantes ne se situe donc pas dans les parties communes de l’immeuble [Adresse 2]. En outre, si comme mentionné en demande, les infiltrations transitent nécessairement par le gros œuvre, partie commune de l’immeuble situé [Adresse 10] neuve, il n’est nullement établi que c’est en raison d’un vice de construction résultant de fissures affectant ce gros œuvre ou de l’absence d’un joint de dilatation ou de l’édification d’un mur en béton banché réalisé contre le mur mitoyen sans étanchéité. A ce propos, il sera souligné que l’expert ne préconise aucuns travaux sur ce mur mitoyen, les seuls travaux de nature à faire cesser le dommage étant des travaux à mener sur les canalisations situées au [Adresse 11] neuve. Les travaux préconisés au [Adresse 10] neuve ne constituent en réalité que des travaux de réfection, et non des travaux de reprise destinés à faire cesser le trouble ; Il s’en déduit qu’en l’absence de vice de construction à l’origine de dommages subis par les requérants, la responsabilité de plein droit du syndicat du 13 ne peut être engagée. Les demandes formées à son endroit et celle de son assureur les MMA seront en conséquence rejetées. Sur la garantie d’ABEILLE, assureur multirisque habitation : L’assureur soutient principalement que le sinistre n’est pas couvert par la garantie, qui exclut sa mobilisation lorsque le dégât des eaux provient de canalisations enterrées. En l’espèce, les mentions de la police précisent qu’une canalisation enterrée suppose un accès par opération de terrassement ; or, aucun terrassement n’a été réalisé en l’espèce, l’expert mentionnant que les canalisations, étaient visibles et mal enserrée dans un mortier qui a facilement été enlevé avec un marteau et un burin. De telles opérations peuvent difficilement être qualifiées de travaux de terrassement, de sorte qu’il ne peut être considéré qu’il s’agit d’une canalisation enterrée au sens de la police, exclue du droit à garantie. L’assureur ABEILLE est donc tenu à indemniser son assuré du fait de la survenance d’un dégât des eaux entrant dans le champ d’application de la police souscrite. Sur le montant de l’indemnisation : Sur le coût de recherche de la fuite : S’agissant d’un sinistre garantie au titre des dégâts des eaux, les coûts de recherches de fuite doivent être pris en charge par l’assureur. Il est constaté qu’aucune demande n’est formulée en ce sens dans le dispositif des conclusions, mention étant faites dans les développements que la somme de 7177,40 euros correspondant au coût de la recherche de fuite a déjà été allouée par le juge des référés. La demande de restitution de cette somme par la SA ABEILLE sera rejetée. Sur la prise en charge des loyers impayés : La défenderesse fait valoir à juste titre qu’elle n’est tenue qu’envers son assuré, et ne doit donc pas la garantie des loyers impayés à la SCI CALIEL dont la demande sera rejetée. Sur l’indemnisation au titre de la perte d’exploitation : La défenderesse souligne que la SARL PRO N TRADE ne justifie pas avoir souscrit cette garantie spécifique, qui fait l’objet d’un titre distinct dans les conditions générales versées aux débats. Le seul fait qu’il soit mentionné dans les conditions particulières qu’il n’a pas été souscrit la garantie perte d’exploitation tertiaire +, ne démontre pas qu’a été souscrite la garantie en question. Si les développements sur la garantie perte d’exploitation apparaissant au Titre 9-1 des conditions générales évoquent comme mentionné en demande l’application de cette garantie en cas de dégât des eaux, c’est également le cas d’autres garanties comme cette visant la perte d’exploitation tertiaire + (titre 10-1), dont il est acquis qu’elle n’a pas été souscrite par la SARL PRO N TRADE. Cette dernière échoue en conséquence à démontrer qu’elle a effectivement souscrit une assurance au titre de la perte d’exploitation résultant d’un dégât des eaux. En conséquence, la demande d’indemnisation à ce titre sera rejetée. Sur les frais de remise en état du local : Pour voir diminuées les sommes dues à ce titre, la société ABEILLE rappelle les stipulations de l’article 14.4 des conditions générales aux termes desquelles : « en cas de sinistre, nous remboursons l’abattement pour dépréciation, c’est-à-dire la différence entre la valeur à neuf et la valeur vétusté déduite ; ce remboursement ne peut excéder 25%de la valeur de reconstruction à neuf des bâtiments . Le supplément d’indemnité auquel dont lieu cette prise en charge est versé au fur et à mesure de la reconstruction, sur production de mémoires ou factures ». Il ne peut cependant être demandé sur ce point de limiter l’indemnisation à une première indemnité en vétusté déduite, ni de demander aux requérantes de justifier de factures qui ne peuvent être produites en l’état de la procédure en cours, visant précisément à obtenir une indemnité permettant de procéder aux travaux de reprises.

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : DEBOUTE la SCI CALIEL et la SARL PRO N TRADE de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et de la MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES CONDAMNE la SA ABEILLE IARD et SANTE (anciennement AVIVA) à payer à la SARL PRO N TRADE la somme de 20 794,90 euros hors taxe au titre du coût des travaux de remise en état du local avec actualisation en fonction de la variation de l’index BT01 entre la date du rapport d’expertise déposé le 12 janvier 2021 et la signification du présent jugement, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; DIT que les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil ; DEBOUTE la SCI CALIEL et la SARL PRO N TRADE de leurs demandes au titre de la perte d’exploitation, de l’inverseur de polarité, de l’assurance dommages ouvrage et de la perte de loyer de la SCI CALIEL ; CONDAMNE la SA ABEILLE IARD et SANTE (anciennement AVIVA) à payer à la SCI CALIEL et la SARL PRO N TRADE la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SA ABEILLE IARD et SANTE (anciennement AVIVA) et les MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SA ABEILLE IARD et SANTE (anciennement AVIVA) aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 20 207,35 euros ; DEBOUTE la SA ABEILLE IARD et SANTE (anciennement AVIVA) de sa demande visant au remboursement de la somme de 7177,40 euros versés à la SARL PRO N TRADE en remboursement des frais de recherches de fuite en application de l’ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de Draguignan le 03 octobre 2018 ; DEBOUTE la SA ABEILLE IARD et SANTE (anciennement AVIVA) de sa demande visant à être relevée et garantie de toute condamnation par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et les la MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ; REJETTE le surplus des demandes. DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le 19 juin 2026 Le greffier, Le président,